土拍市場“變天記”：20個(gè)城市流拍70宗地塊

　　在經(jīng)歷8月初的集體延期后，11月初，22個(gè)重點(diǎn)城市的第二輪集中供地多數(shù)已落下帷幕，與第一輪的火熱截然相反，第二輪集中供地慘淡收?qǐng)觥?/p>

　　據(jù)中指研究院于10月下旬作出的統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20個(gè)城市，共計(jì)流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達(dá)到31.8%，而在首批集中供地時(shí)，流拍撤牌率僅為6.5%。長沙、北京、沈陽、杭州、廣州5個(gè)城市的流拍撤牌率甚至超過50%。這些本屬熱門、過往“地王”頻出的城市流拍撤牌率走高，讓外界感到意外。

　　集中供地的初衷是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，但是在下半年市場遇冷，房企融資幾近枯竭的情況下，已難以單獨(dú)評(píng)價(jià)集中供地政策的效果。有業(yè)內(nèi)人士感慨，集中供地本意便是降低市場熱度，在8月調(diào)整部分規(guī)則后，特別是疊加下半年房企遭遇困境，直接“殺死”了第二輪集中供地市場。

　　而就在第二輪集中供地慘淡收?qǐng)鲋H，第三輪集中供地也已開啟，但是想要在兩個(gè)月內(nèi)完成逆轉(zhuǎn)似乎難以實(shí)現(xiàn)。

　　土拍新規(guī)擠壓房企利潤

　　11月1日，無錫完成第三輪集中土拍，成為三輪土拍第一城，其中85%地塊底價(jià)成交。整體溢價(jià)率降至0.01%，與首輪12%的溢價(jià)形成鮮明對(duì)比。土拍熱度降至冰點(diǎn)，這或許是政策設(shè)計(jì)者始料未及的。

　　“兩集中”的官方消息第一次出現(xiàn)，是在今年2月。自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人接受新華社專訪，證實(shí)重點(diǎn)城市住宅用地集中公告、集中供應(yīng)的“兩集中”供地形式，目的是“減少土地公開出讓過程中關(guān)聯(lián)信息不充分帶來的對(duì)市場預(yù)期的影響，糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，防止市場主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來的競爭”。

　　此前，青島、天津集中供地悄然起步，全年分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布宅地出讓公告，天津甚至明確3月、6月、9月中旬三個(gè)公告時(shí)間點(diǎn)。由此，22個(gè)重點(diǎn)城市今年將進(jìn)行三輪集中供地的形式為外界所認(rèn)知。

　　地方政府土地出讓以往會(huì)延續(xù)整年，被指容易采取“饑餓營銷”推高地價(jià)，據(jù)華泰證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，22個(gè)重點(diǎn)城市此前兩年遵循“前低后高”的供地節(jié)奏，四個(gè)季度供地建筑面積比例為18%、27%、26%、29%。

　　5月中旬，青島第一批集中供地結(jié)束，55宗宅地中54宗以底價(jià)成交，但作為最早宣布采用“兩集中”供地形式的城市之一，低溢價(jià)率與集中供地?zé)o關(guān)。有品牌房企青島公司人士向《中國新聞周刊》解釋說，集中供地對(duì)青島的影響微乎其微，“因?yàn)榍鄭u98%的土地出讓為‘定向勾地’”。

　　“定向勾地”指用地預(yù)申請(qǐng)，即單位和個(gè)人對(duì)列入招拍掛出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格，之后再參與招拍掛拿地。由于已有預(yù)先溝通，招拍掛環(huán)節(jié)難現(xiàn)激烈競爭，某種意義上是“定向供地”。前述房企人士表示，集中供地不過是將房企實(shí)際拿地時(shí)間集中到特定時(shí)段而已。

　　青島是首輪集中供地為數(shù)不多市場熱度較低的城市。至6月底22個(gè)城市首輪集中供地結(jié)束，政策效果被認(rèn)為不及預(yù)期。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，22個(gè)城市整體成交樓面均價(jià)9591元/平方米，較2020年成交樓面均價(jià)上漲38.3%。除重慶、武漢，20個(gè)城市均設(shè)置溢價(jià)上限，在第一輪集中供地中，部分城市競價(jià)達(dá)上限地塊數(shù)量不降反升，如無錫競價(jià)達(dá)上限地塊比重甚至高達(dá)90%以上。而像沒有設(shè)置溢價(jià)上限的重慶，過半地塊溢價(jià)率超過50%，直接推升重慶新房價(jià)格漲幅4月、5月居70個(gè)大中城市首位。

　　“馬甲”橫飛是第一輪集中供地?zé)岫鹊挠忠蛔糇C?！榜R甲”指房企在集中供地城市成立的子公司，在競價(jià)環(huán)節(jié)達(dá)到溢價(jià)率上限后，通過搖號(hào)等方式?jīng)Q定地塊歸屬時(shí)，“馬甲”越多命中率自然越高。5月，金地、旭輝等在短時(shí)間內(nèi)在蘇州注冊(cè)多家子公司，蘇州自然資源和規(guī)劃局緊急通知，要求競買人直接絕對(duì)控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競買。

　　“首批集中供地市場熱度較高，主要原因是部分重點(diǎn)城市一季度供地節(jié)奏放緩或停滯，年初資金較為充沛的房企為維持年內(nèi)規(guī)模首批補(bǔ)貨意愿較高?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜向《中國新聞周刊》說，頭部房企積極拿地，優(yōu)質(zhì)地塊多競價(jià)達(dá)到上限。此外，部分城市競配建、競自持，也導(dǎo)致中小型房企拿地意愿一定程度上受抑制。

　　第一輪集中供地結(jié)束后，8月初，深圳、天津、沈陽、青島等地第二批集中供地被叫停，自然資源部8月10日召開會(huì)議，調(diào)整規(guī)則，宅地溢價(jià)率上限不得超15%，不得以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)。

　　其實(shí)在22個(gè)城市集中供地之初，自然資源部還曾鼓勵(lì)各地探索限地價(jià)，競配建、競自持等穩(wěn)地價(jià)措施。首輪集中供地時(shí)，各城市設(shè)置不同溢價(jià)率上限，如上海最高溢價(jià)為10%，重慶、武漢并未設(shè)置溢價(jià)率上限，而且多數(shù)城市在競價(jià)達(dá)到溢價(jià)上限后，轉(zhuǎn)而競自持、競配建，無形中推高了土地實(shí)際溢價(jià)率，擠壓房企利潤。

　　如杭州第一輪集中供地時(shí)，41宗地塊以競自持成交，占總土地出讓的72%，最高自持比例達(dá)40%?！肮救谫Y成本低，品牌影響大，在公司團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，努力做到1%~2%的凈利潤水平?！睘I江集團(tuán)董事長戚金興在回應(yīng)公司拍下的杭州集中供地地塊未來利潤空間時(shí)曾如是回答。

　　而在規(guī)則普遍調(diào)整的情況下，第二輪集中供地形勢逆轉(zhuǎn)，普遍遇冷。

　　多數(shù)城市都存在因房企報(bào)名情況不理想，在開拍前決定終止、延期出讓部分地塊的情況。如北京原定計(jì)劃出讓41宗地塊，結(jié)果26宗地塊延期至下一輪集中供地時(shí)出讓，給出的原因是“為進(jìn)一步落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，維護(hù)土地市場穩(wěn)定，優(yōu)化出讓條件”。

　　房企參與的積極性不夠高，直接導(dǎo)致超半數(shù)城市的宅地成交樓面價(jià)較首批有所下滑，底價(jià)成交地塊數(shù)量上升，競價(jià)達(dá)上限地塊比重則明顯下降。對(duì)比廣州兩輪集中供地情況能清晰看到降溫。9月底，廣州第二輪集中供地掛牌的48宗地塊中有25宗流拍，在成交的23宗土地中，18宗底價(jià)成交，僅5宗溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅為1.5%。而第一輪集中供地時(shí)僅有6宗地塊流拍，18宗溢價(jià)成交。

　　“部分城市降溫效果超預(yù)期?！标愇撵o認(rèn)為，重點(diǎn)城市土拍引入新規(guī)則，對(duì)房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)和成本管控提出更高要求，在一定程度上擠壓房企利潤空間，降低房企拿地預(yù)期。

　　其實(shí)，要求取消競自持、競配建也是為了保障房企利潤空間，但廣州、深圳等6個(gè)城市仍保留“競自持”環(huán)節(jié)?！皬膶?shí)際執(zhí)行情況來看，很多城市沒有執(zhí)行。因?yàn)榈胤秸辉敢鈸p失地價(jià)，還要通過配建，最大化挖掘土地價(jià)值?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》。

　　一些城市的捆綁限制確實(shí)頗為嚴(yán)苛，如長沙部分地塊涉及無償配建、引入醫(yī)療和科技產(chǎn)業(yè)等，市區(qū)16宗地塊因無人報(bào)名撤牌，兩宗地塊流拍，流拍和撤牌地塊比重超過六成。杭州也是其中典型，雖然取消了競自持、競配建環(huán)節(jié)，在競價(jià)環(huán)節(jié)觸及溢價(jià)上限后轉(zhuǎn)入搖號(hào)，但同時(shí)推出10塊“競品質(zhì)”地塊，溢價(jià)率不得高于5%，而且未來均須現(xiàn)房銷售，這意味房企資金回流較慢，最終這10宗地塊全部終止出讓。

　　房企資金緊張成“躺平”主因

　　第二輪集中供地嚴(yán)苛的出讓條件并非土地市場遇冷的唯一原因，甚至不是主要原因。

　　“在‘三線四檔’、銀行‘兩道紅線’等政策調(diào)控下，房企資金面整體收緊，銷售回款成為維持經(jīng)營基本面的關(guān)鍵要素。在熱點(diǎn)城市‘薄利搶地’，雖然項(xiàng)目本身利潤空間較窄，但由于當(dāng)時(shí)市場需求旺盛，銷售去化和回款更有保障。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《中國新聞周刊》表示，第二輪集中供地遇冷的重要背景還是市場調(diào)整與房企資金壓力增大，同時(shí)，“第二批供地嚴(yán)格購地自有資金審查、上調(diào)保證金比例等政策使房企拿地意愿受到抑制”。

　　“建立購地資金來源審查制度”是“8·10土拍新規(guī)”要求的內(nèi)容，22個(gè)城市中除了在8月10日前已經(jīng)完成第二輪集中供地的廈門、長春、無錫外，余下城市均增加了房企購地自有資金審查要求。

　　如深圳此次就提出建立“先承諾后審查”的工作機(jī)制，競買申請(qǐng)人需承諾購地資金來源的5個(gè)“不屬于”，而從近期無錫發(fā)布的第三批集中供地掛牌公告中可以看出，此前未跟進(jìn)這項(xiàng)要求的城市也在新增房企購地自有資金審查和開發(fā)資質(zhì)要求。

　　“房企資金鏈緊張，多數(shù)城市要求以自有資金拿地，并規(guī)定違規(guī)禁拍年限，這是第二輪集中供地遇冷最主要的原因。”李宇嘉也表示，過去房企拿地依靠融資，即“前融”，融資通道包括信托、私募、基金子公司等。一旦嚴(yán)格要求自有資金拿地相當(dāng)于土地市場規(guī)則發(fā)生很大變化，甚至是顛覆性變化，讓房企非常不適應(yīng)。

　　“其實(shí)政策一直要求房企以自有資金拿地，但今年下半年的審查更為嚴(yán)格。”一位房企投資部門人士向《中國新聞周刊》解釋說，過去，例如集團(tuán)公司成立項(xiàng)目公司拍下一宗價(jià)值1億元的土地，可能項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本金只有1000萬元，只負(fù)責(zé)開發(fā)，購地款完全來自集團(tuán)公司?！艾F(xiàn)在嚴(yán)格要求項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本金大于土地款，才可算作自有資金，變相降低了房企資金的流動(dòng)性”。

　　“一般情況下項(xiàng)目公司以股東借款的形式從集團(tuán)公司獲取購地款，然后再將土地抵押從信托融資?！庇蟹科笕谫Y部門人士告訴《中國新聞周刊》，一些信托項(xiàng)目說明書介紹的資金用途就包括“償還股東借款”，“不能明確講配資拿地，但是可以講償還股東借款，房企再使用這筆融資款拿地，變相就是在融資拿地”。

　　以土地儲(chǔ)備支撐高周轉(zhuǎn)模式確實(shí)是過去幾年房企發(fā)展的主流。

　　“過去幾年基本上依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式，做得越極致的房企發(fā)展就越快。”有房企管理層人士介紹，“比如一家房企有20億元資金，不加任何杠桿，買一塊地需要15億元，剩下5億元作為建設(shè)費(fèi)用，8%~10%的利潤對(duì)于房企就算比較高，可能過3年之后房子全部賣完，回到手上22億元，效率非常低”。

　　“但如果拿15億元投資三塊地，剩下的資金缺口靠融資，一次性推進(jìn)三個(gè)項(xiàng)目，同樣是3年后，每塊地都可以帶來兩億元利潤，再以這樣的方式反復(fù)投入，越來越快?！彼f，“地產(chǎn)圈都開玩笑說有些房企幾乎是一天拿一塊地”。

　　除了嚴(yán)格審查購地資金來源，一些城市調(diào)高了參拍門檻，特別是保證金比例，無疑對(duì)于房企資金鏈提出更高要求。杭州、蘇州和深圳等城市第二次集中供地均上調(diào)了保證金比例，杭州就取消了首批5000萬保證金托底機(jī)制，保證金比例恢復(fù)至20%。而且北京、杭州、廣州、武漢等城市第二批供地推出部分大體量地塊，固定保證金比例下這些地塊參拍資金門檻本就較高，如北京第二批次地塊中大體量地塊比重有所上升，6宗地塊保證金超過10億元。

　　“集中供地對(duì)房企一個(gè)比較大的影響就體現(xiàn)在對(duì)資金儲(chǔ)備的要求上，特別是如果房企想在相近的時(shí)間段參與熱門城市或地塊的競拍，無疑需要大量的資金儲(chǔ)備?！鼻笆龇科笸顿Y部門人士說。

　　集中供地本身就對(duì)房企的資金調(diào)集能力提出更高要求，劉水表示，相比較全年平滑拿地節(jié)奏，集中供地增加短期現(xiàn)金流壓力。越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)曾在今年的業(yè)績會(huì)上坦言，“我們對(duì)任何一塊土地都要加強(qiáng)研究，過去可能一次拿一塊地，相對(duì)沒有那么大的壓力，如今對(duì)人力和資金都有壓力。”

　　“集中供地的用意之一就是增加房企資金鏈壓力，但從第一輪集中供地的情況來看效果并不明顯，而且目前是否嚴(yán)查自有資金購地也已經(jīng)不是主要矛盾，因?yàn)榉科笕谫Y渠道無論正規(guī)與否基本都已經(jīng)枯竭?！比珖康禺a(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事鄧浩志向《中國新聞周刊》分析說，目前民營房企普遍資金緊張，能有資金在當(dāng)前出手購地的房企極為稀少。這與土地是否優(yōu)質(zhì)無關(guān)，與價(jià)格是否合算也無關(guān)，而與企業(yè)是否有能力參與有關(guān)。

　　萬科董事會(huì)主席郁亮此前就曾表示，現(xiàn)金變得更加珍貴，萬科對(duì)投資標(biāo)準(zhǔn)也有了更高要求，只拿特別好的項(xiàng)目。

　　第三輪土拍低迷將延續(xù)？

　　民營房企無力參與土拍，央企、國企成為第二輪集中供地的主角，是當(dāng)初未曾預(yù)料的“副產(chǎn)品”。

　　據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，廣州、深圳、成都等城市國企競得地塊可占八成以上。以廣州為例，廣州南投、南沙建設(shè)集團(tuán)等市屬企業(yè)在廣州第二輪土地集中出讓中非?；钴S。鄧浩志認(rèn)為，在一般招拍掛市場上，這類型企業(yè)很少出現(xiàn)，通常只在市場非常低迷的時(shí)候出手，用于提振市場信心。“目前有意愿出手買地的可能是地方下屬企業(yè)”。

　　地方國企入場“托市”或在第三輪集中供地時(shí)延續(xù)，無錫是國內(nèi)第一個(gè)結(jié)束第三輪集中供地的城市，不少政府下屬企業(yè)出手拿地。但鄧浩志表示，如果房企生存狀況情況不改善，這種托市意義并不大。一則土地出讓收入只是“左手交右手”，并沒有有效增加收入；二則也改變不了普通房企對(duì)市場的預(yù)期，更改變不了他們的資金狀況，只能算無用功。

　　而從目前已經(jīng)上架第三輪集中供地地塊的城市來看，地塊數(shù)量與金額相比第二輪均有所下滑。

　　第二輪集中供地掛牌48宗但流拍25宗地塊的廣州，在11月2日上架了新一輪集中供地地塊，僅推出17宗地塊，其中還包括7宗第二輪流拍的地塊。起拍總價(jià)從前兩輪的千億元左右下降至430多億元。

　　“政府肯定在擔(dān)心如果在第三輪再次出現(xiàn)大量流拍會(huì)傳遞負(fù)面信號(hào)，而且市場也無力承受眾多地塊。即使一些尚有資金實(shí)力的房企也不敢拿地，擔(dān)心此時(shí)出手拿地會(huì)被套牢，房企自然有‘補(bǔ)貨’需求，但那是基于長線而言，短線房企面臨保衛(wèi)資金鏈的問題。”鄧浩志說，上一輪流拍嚴(yán)重的增城區(qū)此次就只掛出一宗地塊。

　　供地?cái)?shù)量在減少，同時(shí)競拍門檻也普遍下調(diào)，鼓勵(lì)企業(yè)拿地的用意明顯。廣州就取消了黃埔、南沙兩區(qū)的限房價(jià)要求，而在第二輪集中供地時(shí)，這兩個(gè)區(qū)曾試點(diǎn)限房價(jià)，最終三宗地塊流拍。

　　劉水預(yù)測，22個(gè)城市第三批供地將在三個(gè)方面作出優(yōu)化：一是部分城市保證金比例或?qū)⑦呺H改善，中小體量地塊加大供應(yīng)。二是為了完成全年租賃住房供應(yīng)計(jì)劃，部分城市第三批涉租賃用地或保持一定體量，但“競自持”等條件或?qū)?yōu)化。三是部分城市第三批地塊或?qū)?yōu)化試點(diǎn)規(guī)則，減少捆綁限制，逐步推進(jìn)品質(zhì)相關(guān)要求落地。

　　一些城市已經(jīng)放松了第三輪集中供地的參與門檻，如蘇州同時(shí)下調(diào)了保證金和首付款比例，取消了土地的市場指導(dǎo)價(jià)，保證金比率全部下調(diào)至30%，首次付款比例下調(diào)至50%。

　　“短期內(nèi)土地出讓規(guī)則不會(huì)調(diào)整，畢竟這是長效機(jī)制，不能市場稍微冷了一點(diǎn)就開始放棄?！崩钣罴握J(rèn)為，地方政府可能會(huì)調(diào)整出讓規(guī)則，比如拿出一些優(yōu)質(zhì)地塊，比如降低配套建設(shè)的比例?！拔磥碓诩泄┑氐哪Ｊ较?，不太可能出現(xiàn)過去拍地的那種火熱場面。一定是有的地賣得不錯(cuò)，有的不溫不火，有的會(huì)流拍，這會(huì)是常態(tài)”。

　　據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，22個(gè)重點(diǎn)城市在2020年的商品房銷售額和宅地出讓金，占全國的比重均接近四成，22個(gè)城市土地市場對(duì)于全國土地市場無疑舉足輕重。而據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測的城市經(jīng)營性用地溢價(jià)率情況來看，受首輪集中供地開啟的拉升作用影響，今年4月全國300個(gè)城市的經(jīng)營性用地的平均溢價(jià)率大幅跳漲至25.4%，創(chuàng)下2020年以來新高，但到9月時(shí)，這一數(shù)據(jù)僅為4.2%。

　　受此影響，各地的土地出讓金直接受到?jīng)_擊。全國300城住宅用地今年三季度成交1.6億平方米，同比下降46.9%，土地出讓金為8623億元，同比下降36.6%。10月11日，第二輪集中供地行至中途，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪的報(bào)告就顯示，在已經(jīng)進(jìn)行了第二輪集中供地城市的成交地塊中，四分之三的地塊沒有任何溢價(jià)。地方政府2021年的土地出讓金整體增速將從上半年的超過10%回落至低于10%。

　　土地出讓金收入約占中國地方政府總收入三分之一，在11月11日發(fā)布的報(bào)告中，穆迪預(yù)計(jì)貴州等債務(wù)負(fù)擔(dān)重且更為依賴土地出讓的省份將面臨更大的財(cái)政壓力。

　　顯然，政策頻吹暖風(fēng)，不僅著眼于房地產(chǎn)市場，更要平衡地方的土地財(cái)政。但是對(duì)于一些規(guī)則的調(diào)整究竟能起到多大的作用，有受訪業(yè)內(nèi)人士仍表示悲觀。中指研究院則預(yù)計(jì)，第三批地塊土拍規(guī)則和出讓條件優(yōu)化下，房企拿地預(yù)期或?qū)⑦呺H改善，整體流拍和撤牌情況或略有好轉(zhuǎn)，但市場熱度分化態(tài)勢依舊延續(xù)。（記者：陳惟杉）

　　轉(zhuǎn)自：中國新聞周刊

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀