保障房頻現(xiàn)違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借、長期空置，好政策為何屢遭鉆空子？

　　“我愛我家”因違規(guī)代理出租保障性住房被處罰，“巴樂兔”平臺違規(guī)出租共有產(chǎn)權保障住房被查，銀川市住建局終止出租公租房承租人的保障資格……近期，全國多起保障房違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為遭查處。

　　《經(jīng)濟參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本應是解決新市民和青年人住房問題的保障房，卻頻現(xiàn)違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借、長期空置等情況。部分享受政策紅利者當起“二房東”，將保障房高價轉(zhuǎn)租，有的甚至開起麻將館、按摩店。

　　保障房監(jiān)管存在部門協(xié)作難、取證難等問題，承租人和居住人不配合現(xiàn)象屢有發(fā)生。業(yè)內(nèi)人士建議，各地應完善保障性住房頂層設計，堵住制度漏洞，通過加強監(jiān)管部門信息共享、提高執(zhí)法聯(lián)動、加大對相關主體的懲罰力度等方式根治違規(guī)轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，讓保障房惠及真正需要保障的人。

　　多地保障房違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借被查處

　　近日，上海市奉賢區(qū)城管執(zhí)法局機動中隊執(zhí)法人員在大型居住社區(qū)開展共有產(chǎn)權保障住房違法出租整治排查過程中，發(fā)現(xiàn)某小區(qū)多套共有產(chǎn)權保障住房存在違規(guī)出租情況。執(zhí)法人員迅速鎖定證據(jù)，并對發(fā)布房源的“巴樂兔”房屋租賃平臺進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該平臺上有數(shù)條共有產(chǎn)權保障住房出租的違規(guī)房源信息，并提供定制化電子租賃合同、收取居間費。

　　“巴樂兔”相關負責人承認違規(guī)代理共有產(chǎn)權保障住房出租業(yè)務的事實。奉賢區(qū)城管執(zhí)法局相關人員表示，作為新興的租賃平臺，“巴樂兔”為擴張業(yè)務，拼命拓展房源，企業(yè)疏于審核。

　　對此，奉賢區(qū)城管執(zhí)法局執(zhí)法人員責令該公司全面排查平臺房源信息，將所有違規(guī)出租的共有產(chǎn)權保障住房房源下架處理。截至發(fā)稿時，該公司所有違規(guī)房源已全部下架。

　　在其他城市，違規(guī)轉(zhuǎn)租保障房也并不鮮見。日前，北京市海淀區(qū)房屋管理局對北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱我愛我家北京公司）作出處罰，理由是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀服務。我愛我家北京公司回應稱，2021年8月，公司前經(jīng)紀人在公司不知情的情況下，使用公司合同承接了不符合租賃條件的房屋進行居間代理，并私收介紹費后于8月離職。

　　違規(guī)轉(zhuǎn)租保障房行為不只發(fā)生在一線城市。在部分地區(qū)，甚至存在將本來用于保障中低收入群體居住的公租房用來開設麻將館、理發(fā)店、按摩店的現(xiàn)象。

　　在湖南，郴州北湖區(qū)紀委監(jiān)委根據(jù)問題線索展開調(diào)查，發(fā)現(xiàn)一系列公租房亂象：一些失去承租資格的人長期霸占公租房；有些承租人擅自改變公租房用途，違規(guī)違法開設麻將館、理發(fā)店等；有些租戶長期拖欠租金，公租房長期閑置、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租甚至轉(zhuǎn)賣。截至2021年11月，郴州北湖區(qū)共清查出轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借、改變房屋使用、無故閑置等各類違規(guī)承租戶共1034戶。

　　在貴州，2021年2月15日至7月7日，貴陽市開展公租房轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借大排查及整改工作，全市26個保障房項目共計出租房源數(shù)36503套，查出轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借公租房1477戶。

　　亂象屢禁不止 監(jiān)管難在何處

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，保障性住房違規(guī)操作屢禁不止，原因除了常見的資格審查把關不嚴外，在執(zhí)法過程中也存在取證難、懲罰力度小、部分主體懲罰無法可依等問題。

　　首先，對保障房使用情況的監(jiān)管不足。檢查頻次有限，大多只是抽查，還有的通過電話尋訪，久而久之自然產(chǎn)生了部分漏洞。以違規(guī)出租的上海張江高科技園區(qū)人才公寓為例，負責公寓管理的物業(yè)公司工作人員稱，他們會定期上門查房，被查到的租戶需要限期搬離，房子也會被收回。但是公寓內(nèi)的多數(shù)租戶表示，“我們住在這里，從沒遇到過查房，物業(yè)應該是抽查，要看運氣?！?/p>

　　“其實物業(yè)是最能掌握保障性住房是否為申請者本人居住的情況，但是企業(yè)通常出于利益考慮，不肯向有關部門舉報，反而是鄰里居民舉報的居多?！庇袠I(yè)內(nèi)人士說。

　　其次，執(zhí)法過程中往往取證困難。據(jù)一線執(zhí)法人員介紹，由于共有產(chǎn)權保障住房位置一般較為偏遠，且常與普通住宅同在一個社區(qū)甚至小區(qū)，執(zhí)法人員很難通過排查發(fā)現(xiàn)違規(guī)出租；即使發(fā)現(xiàn)，執(zhí)法人員對承租人的信息也難以確認。“一是承租人相關信息在房管部門，而執(zhí)法權在城管部門；二是住房屬于‘私人領地’，城管無權擅自闖入；三是即使進得了門，租戶若提前與承租人說好是‘親戚’、臨時借住，我們也無能為力?！?/p>

　　再次，懲罰力度不足，起不到威懾作用。以公租房等出租類保障性住房為例，多地已對該類保障房明確禁止轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、改變房屋裝修或用途等。如有的地方規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房的，責令按市場價格補繳從違法行為發(fā)生之日起的租金，記入公共租賃住房管理檔案，處以1000元以下罰款；有違法所得的，處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。承租人應退回公共租賃住房，自退回公共租賃住房之日起5年內(nèi)不得再次申請公共租賃住房，造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　“但仍有人鉆空子?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，一方面是對于違規(guī)中介等相關主體的處罰力度微乎其微。處罰措施包括下架違規(guī)房源，嚴厲一些的會禁止掛網(wǎng)，但僅幾日即放開，沒有震懾力。甚至有被罰中介坦言，處罰完全不影響任何工作開展；另一方面，利益驅(qū)動明顯，政府監(jiān)督成本較高。

　　根據(jù)北京市海淀區(qū)房屋管理局公布的行政處罰，我愛我家北京公司違規(guī)為保障房提供經(jīng)紀服務的代價是取消網(wǎng)上簽約資格并罰款3萬元。

　　此外，監(jiān)管存短板，對部分主體無處罰依據(jù)。值得注意的是，雖然對正規(guī)中介處罰還有據(jù)可循，但執(zhí)法部門對于非持照經(jīng)營的“黑中介”則毫無辦法，甚至連罰款也無法可依。

　　上海市奉賢區(qū)城管執(zhí)法局有關負責人表示，在違規(guī)出租保障房的行為中，一般是由“二房東”包租裝修后進行轉(zhuǎn)租。“但我們對‘二房東’的行為沒有適用的執(zhí)法條款。”

　　對于出售類保障性住房的房主來說，因其有部分產(chǎn)權，依法要先給予其三天整改期限。“房主基本都知道有三天的整改期限。因此，出租若被查到只要整改即可，這是他們有恃無恐的原因?！币晃粓?zhí)法人員表示。

　　亟待補齊監(jiān)管短板 維護住房保障秩序

　　業(yè)內(nèi)人士認為，應通過加強監(jiān)管部門信息共享、提高執(zhí)法聯(lián)動、加大對相關主體懲罰力度等手段，做好保障性住房運營管理工作，維護住房保障秩序。

　　在監(jiān)管部門信息共享方面，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在部分地區(qū)，由房管部門負責受理保障性住房的申請以及準入分配，但后續(xù)的執(zhí)法工作卻歸屬于城管部門。一線執(zhí)法人員呼吁，部門間的信息隔閡亟待打通。

　　同時，監(jiān)管部門普遍建議加大對房東、“二房東”和“黑中介”的處罰力度。當前，相關政策對以上三類主體的處罰仍較為溫和。如江西省住建廳發(fā)布的《關于加強住房保障失信行為管理的通知（征求意見稿）》指出，對一般失信行為，主要以告知、提示、教育、勸導其糾正錯誤行為等工作方式為主；對較重失信行為，可采取警示、下達整改函或行政處罰決定書等工作方式，并列入重點關注對象名單。城管部門有關負責人建議，立法部門或行業(yè)主管部門應立法或制定行政法規(guī)，取消整改期，直接利用罰款、計入社會信用記錄等方式對以上三類主體予以懲戒。

　　此外，一線執(zhí)法人員建議增強執(zhí)法聯(lián)動，一旦發(fā)現(xiàn)正規(guī)持牌中介機構違規(guī)轉(zhuǎn)租，應可立即通知房管部門對其采取停止網(wǎng)簽的處罰行動?！澳壳皝砜?，我們現(xiàn)場執(zhí)法只能對中介機構采取罰款措施，但是否停止其網(wǎng)簽，還需報備房管部門走流程，時間和流程均不可控，對中介機構威懾力不夠?！鄙虾Ｊ幸晃怀枪軋?zhí)法部門負責人表示。

　　執(zhí)法人員呼吁，在執(zhí)法中需要片區(qū)民警、當?shù)刈》勘Ｕ鲜聞罩行?、街?zhèn)房管部門、小區(qū)物業(yè)等多方配合。

　　值得關注的是，針對共有產(chǎn)權保障住房的出租管理，各地監(jiān)管略有不同。部分城市明確，共有產(chǎn)權保障住房在未取得完全產(chǎn)權前，不得擅自出租、出借。對此，有業(yè)內(nèi)人士建議，該類住房也可作為市場租賃房源供應的一部分，但由于該房具有保障性質(zhì)，且未取得完全產(chǎn)權，因此出租價格應由政府統(tǒng)一認定，并限定對象為符合保障條件的相關人群。另外，因政府持有部分產(chǎn)權份額，租金應按照所持份額進行相應劃分。這樣，一方面可最大程度減少借保障性住房不當獲利的情形，另一方面也可擴大保障人群范圍。

　　實踐中部分城市已展開探索。如北京市住建委7月發(fā)布《關于規(guī)范共有產(chǎn)權住房出租管理工作的通知（試行）（征求意見稿）》，提出購房人需統(tǒng)一通過市級代持機構建立的網(wǎng)絡服務平臺辦理住房出租意向登記，經(jīng)核驗通過，購房人在本市無其他住房，住房出租信息方可在服務平臺發(fā)布。租金收取采取資金托管方式，其中政府產(chǎn)權份額比例的租金定額收益實施動態(tài)調(diào)整。

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟參考報

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