房企并購今又來：民企出售資產(chǎn) 銀行發(fā)行并購債

繼雅居樂(03383.HK)之后，世茂集團(tuán)（00813.HK，簡(jiǎn)稱“世茂”）也將亞運(yùn)城股權(quán)賣給了中國海外(00688.HK，簡(jiǎn)稱“中?！?。

1月24日晚間，世茂公告披露，擬以18.445億出售廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目26.67%股權(quán)予中海，世茂方面表示，預(yù)計(jì)變現(xiàn)出售收益約7.16億元人民幣。

當(dāng)天早間，雅居樂已公告，向中國海外出售廣州亞運(yùn)城26.66%股權(quán)，作價(jià)18.438億元人民幣。

廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目位于廣州市番禺區(qū)，此前由碧桂園(02007.HK)、世茂、雅居樂、中海分別持有26.67%、26.67%、26.66%及20%股權(quán)。換言之，中海將以占股73.33%成為亞運(yùn)城最大股東。目前廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目物業(yè)約406萬平方米的建筑面積已開發(fā)為住宅、商業(yè)單位以及停車場(chǎng)，余下建筑面積仍在施工中，預(yù)期將于2025年底竣工。

1月24日港股收市，世茂報(bào)收6.17港元，微漲0.16%，總市值234.3億港元，市盈率1.39倍。值得關(guān)注的是，1月以來，世茂境內(nèi)外債券價(jià)格波動(dòng)也比較大。自1月17日美元債跌至低谷之后，1月19日出現(xiàn)明顯反彈，隨后又出現(xiàn)下探。1月24日，世茂美元債價(jià)格在44美分至64美分之間。或許是出于項(xiàng)目出售套現(xiàn)利好，當(dāng)天世茂與融創(chuàng)的境內(nèi)債價(jià)格均出現(xiàn)了小幅上漲。

連續(xù)套現(xiàn)：股權(quán)質(zhì)押+出售資產(chǎn)

1月21日，世茂公告完成上海黃浦路地塊的出售事項(xiàng)。世茂將旗下上海世茂置業(yè)發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)讓給上海久事北外灘建設(shè)發(fā)展有限公司，總代價(jià)為人民幣10.6億元，并預(yù)估交易完成后獲利2.7億元。

2021年12月30日，上海世茂建設(shè)有限公司（簡(jiǎn)稱“上海世茂建設(shè)”）在上海證券交易所的公告中稱，公司已經(jīng)設(shè)立專門的資產(chǎn)管理平臺(tái)，旨在推動(dòng)位于一、二線核心城市經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的處置，以快速回籠資金，降低負(fù)債。

據(jù)透露，截至2021年12月29日，世茂集團(tuán)已完成處置34.21億元內(nèi)地資產(chǎn)(收取資金23.49億元)；完成處置香港西九龍項(xiàng)目資產(chǎn)，收取資金20.86億港元。進(jìn)入2022年，世茂集團(tuán)的資產(chǎn)處置力度和規(guī)模有所加強(qiáng)。

連續(xù)出售項(xiàng)目套現(xiàn)，世茂最近遭遇的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)看似正在緩慢解除。但世茂債務(wù)體量不小，比如今年下半年面臨一筆10億美元債到期，要完全脫離危機(jī)尚待時(shí)日。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，世茂主席許榮茂已于去年底開始坐鎮(zhèn)上?？偛?，親自指揮應(yīng)對(duì)這場(chǎng)商業(yè)危機(jī)戰(zhàn)役。此前，許榮茂已質(zhì)押了手中持有的20.79%上海世茂股份有限公司（600823.SH，簡(jiǎn)稱“世茂股份”）的股權(quán)。

截至目前，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，世茂通過出售項(xiàng)目回籠資金在80億元左右。獲取現(xiàn)金流之后，世茂也償還了部分非標(biāo)負(fù)債。1月份以來，世茂旗下上海世茂建設(shè)共有7筆ABS到期，到期規(guī)模30.3億元。據(jù)了解，除兩筆4.5億及7.15億元的ABS將延期一年分4期兌付外，世茂已兌付其余5筆，總金額18.3億元。這其中，包括一筆購房尾款A(yù)BS-“21滇中1A”的本息，資金規(guī)模在2.02億元。

或許是為了便于后期融資與股價(jià)信息披露，世茂股份更換了會(huì)計(jì)師事務(wù)所。1月24日，世茂股份公告變更會(huì)計(jì)師事務(wù)所，擬聘任的會(huì)計(jì)師事務(wù)所名稱為中興財(cái)光華會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙），替換掉該公司連續(xù)聘用了27年的上會(huì)所。世茂股份稱，根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展和未來審計(jì)的需要，為了更好地保證審計(jì)工作的獨(dú)立性、客觀性、公允性，經(jīng)充分溝通和綜合評(píng)估，公司擬改聘中興財(cái)光華會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）為公司2021年度會(huì)計(jì)師事務(wù)所，為公司提供財(cái)務(wù)報(bào)告及內(nèi)部控制審計(jì)相關(guān)服務(wù)。

房地產(chǎn)并購潮起：浦發(fā)銀行擬發(fā)行50億房地產(chǎn)并購債

一邊是房企出售資產(chǎn)救急，另一邊是國企央企進(jìn)入收并購賽道。

對(duì)于世茂將亞運(yùn)城股權(quán)出售給中海，業(yè)內(nèi)并不意外。據(jù)知情人士透露，一些國企央企房地產(chǎn)平臺(tái)正在篩選優(yōu)質(zhì)的收并購標(biāo)的，“年后或有千億級(jí)房企的收并購機(jī)會(huì)”。

“地方國資都有任務(wù)領(lǐng)取的。”一名五大行人士認(rèn)為，當(dāng)前正是國資房地產(chǎn)并購的開端。

2021年12月，據(jù)媒體報(bào)道，央行、國資委已組織房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)大型民企以及央企、國企開會(huì)，傳達(dá)鼓勵(lì)市場(chǎng)主體按照市場(chǎng)化、法治化原則，以及并購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的政策導(dǎo)向。

有消息面顯示，國內(nèi)可能將放寬對(duì)開發(fā)商監(jiān)管賬戶中的預(yù)售資金使用限制，這將有助于房企補(bǔ)足短期流動(dòng)性；另一方面，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的2022年1月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）顯示，1年期LPR為3.7%，下降10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.6%，下降5個(gè)基點(diǎn)，降息帶來的流動(dòng)性增加也將為地產(chǎn)行業(yè)帶來更多積極信號(hào)。

1月21日，浦發(fā)銀行宣布完成第一期金融債券簿記定價(jià)，本期債券發(fā)行規(guī)模為300億元，期限為3年，定價(jià)為2.69%。按照募集資金用途分為兩個(gè)品種，品種一為普通金融債券，規(guī)模為250億元，品種二為房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券，規(guī)模為50億元，這也是金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券。

據(jù)透露，浦發(fā)銀行這期債券300億元募集資金將于1月25日到賬，浦發(fā)銀行將按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，穩(wěn)妥有序推進(jìn)募集資金投放，對(duì)50億元并購主題債券募集資金進(jìn)行專項(xiàng)管理,確保資金專款專用、規(guī)范管理，進(jìn)一步發(fā)揮金融債券對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的積極作用。

即便沒有金融機(jī)構(gòu)并購債券的加持，國企央企們也已出手。比如，珠海國資旗下的華發(fā)地產(chǎn)近日以14億元收購融創(chuàng)昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)，包括現(xiàn)金代價(jià)12億元、債權(quán)2億元。承債式收并購越來越多見于近期的房地產(chǎn)收并購案例中。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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