廈門商品房預(yù)售管理新規(guī)：購房款應(yīng)全部存入資金監(jiān)管專戶監(jiān)管

　　1月26日，澎湃新聞從福建省廈門市政府獲悉，為了規(guī)范商品房預(yù)售行為，維護(hù)商品房交易當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，廈門市政府近日印發(fā)《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》（簡稱《規(guī)定》），新規(guī)將自2022年4月1日起施行。

　　對于此次《規(guī)定》的修改背景，廈門市政府解讀指出，2001年9月，廈門市政府出臺了《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》（市政府令第100號），2013年12月市政府第一次修改，以市政府令第155號發(fā)布，自2014年1月1日起施行。該規(guī)定施行以來，在規(guī)范廈門市商品房預(yù)售管理工作，保障商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢發(fā)生了較大變化。為進(jìn)一步推動(dòng)廈門市商品房預(yù)售管理工作高效、科學(xué)、規(guī)范開展，有必要結(jié)合實(shí)際，以問題為導(dǎo)向，在預(yù)售條件、預(yù)售行為管理和預(yù)售資金監(jiān)管等方面對該規(guī)定進(jìn)行修改和完善。同時(shí)，2014年1月1日施行的《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》(廈門市人民政府令第155號)廢止。

　　此次《規(guī)定》修改的主要內(nèi)容包括部門職責(zé)、預(yù)售管理、預(yù)售資金監(jiān)管問題等方面，

　　具體而言，為了理順機(jī)構(gòu)改革后的商品房預(yù)售監(jiān)管職責(zé)，《規(guī)定》一是明確廈門市住房管理部門作為預(yù)售主管部門，負(fù)責(zé)廈門市商品房預(yù)售管理工作；二是將承擔(dān)預(yù)售管理具體事務(wù)的“登記機(jī)構(gòu)”修改為“市政府確定的機(jī)構(gòu)”，既為目前市不動(dòng)產(chǎn)登記中心承接相關(guān)事務(wù)性工作提供法律依據(jù)，也為下一步機(jī)構(gòu)改革預(yù)留制度空間。

　　預(yù)售管理方面，為了進(jìn)一步增強(qiáng)廈門市商品房預(yù)售政策的靈活性，《規(guī)定》授權(quán)預(yù)售主管部門可以根據(jù)裝配式建筑業(yè)發(fā)展、安置型商品房建設(shè)以及特殊時(shí)期預(yù)售政策調(diào)整的需要，對作為預(yù)售條件之一的項(xiàng)目工程形象進(jìn)度做更大幅度的調(diào)整，在報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　同時(shí)，為了更好地保護(hù)預(yù)購人知情權(quán)，《規(guī)定》進(jìn)一步完善商品房預(yù)售信息公開制度：一是明確預(yù)售項(xiàng)目容積率或者戶型、結(jié)構(gòu)、樓層、用途依法改變的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)書面通知有利害關(guān)系的預(yù)購人；二是明確預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)制定預(yù)售現(xiàn)場公開的具體規(guī)定，并建立和完善預(yù)售項(xiàng)目信息系統(tǒng)，提供預(yù)售信息查詢服務(wù)。

　　此外，為了更好地維護(hù)預(yù)售商品房交易雙方的合法權(quán)益，《規(guī)定》刪除了原規(guī)定中與《民法典》規(guī)定不一致的內(nèi)容，例如預(yù)售人與預(yù)購人應(yīng)當(dāng)通過登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)站簽訂商品房買賣合同、帶抵押的商品房轉(zhuǎn)讓合同備案應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人出具的放行證明或抵押權(quán)注銷證明等，并以完善備案制度為著力點(diǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售合同的管理：一是明確預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)建立和完善房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)；二是明確預(yù)售人和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房買賣合同，并在30日內(nèi)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理備案，合同解除的，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)辦理注銷備案；三是為增強(qiáng)備案制度的約束力，新增了對預(yù)售人未備案行為的行政處罰。

　　預(yù)售資金監(jiān)管方面，進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管是確保預(yù)售項(xiàng)目能夠順利竣工的重要管理措施，是此次修改的重要內(nèi)容之一。原有的預(yù)售資金監(jiān)管采用以工程造價(jià)的120％設(shè)定監(jiān)管額度，并根據(jù)工程形象進(jìn)度確定可使用監(jiān)管額度的“先用后留”模式。為了更好地促進(jìn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和推盤銷售，也更加便于監(jiān)管，《規(guī)定》修改為“先留后用”的監(jiān)管模式：一是明確預(yù)購人支付的全部購房款均為預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶納入監(jiān)管；二是明確在項(xiàng)目竣工前，預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先支付項(xiàng)目建設(shè)所必要的費(fèi)用；三是明確根據(jù)預(yù)售項(xiàng)目工程造價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)金核定預(yù)售資金監(jiān)管的初始留存資金額度，并根據(jù)預(yù)售項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度確定后續(xù)留存資金額度；四是為增強(qiáng)監(jiān)管政策的靈活性，授權(quán)預(yù)售主管部門制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管的具體辦法，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施；五是為了增強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的剛性約束，新增了對違反規(guī)定未將預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶行為的行政處罰。

　　此外，為了進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售人的預(yù)售行為，《規(guī)定》還新增了對違反本規(guī)定禁止性行為的處罰條款。預(yù)售人或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未向預(yù)購人公開規(guī)定事項(xiàng)的，由預(yù)售主管部門責(zé)令限期改正，予以通報(bào)批評，并可處10000元以上30000元以下罰款，記入信用檔案。（記者 計(jì)思敏）

　　轉(zhuǎn)自：澎湃新聞

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