2022年樓市開局：投資小幅增長，銷售好于預(yù)期

“從今年的情況來看，在各方面的共同努力下，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況出現(xiàn)了積極變化?！?月15日上午，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉在國新辦新聞發(fā)布會上表示。

當(dāng)日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1-2月房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)。今年前兩月，全國商品房銷售面積1.57億平方米，商品房銷售額1.55萬億元，同比均有所下降，但絕對水平仍處于近幾年的高位。

同期，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資保持正增長，但一些房企的資金狀況仍不樂觀。

去年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定的下行態(tài)勢，進(jìn)入2022年，市場逐漸出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。不過，分析人士指出，從今年前兩月的數(shù)據(jù)來看，這種回暖的走勢仍然較弱。但隨著一系列穩(wěn)市場政策的落地，市場平穩(wěn)仍然可期。 

付凌暉也表示，政府工作報(bào)告提到，要進(jìn)一步推動堅(jiān)持房住不炒，堅(jiān)持推動穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制，加快推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展“租購并舉”，進(jìn)一步滿足商品房市場正常需求。相信房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展還是有基礎(chǔ)、有條件的。

合理需求得到支持

與去年同期相比，今年前兩個(gè)月的商品房銷售面積下降約一成，商品房銷售額下降約兩成。其中，住宅銷售規(guī)模的降幅更大。

但考慮到去年同期的銷售規(guī)模達(dá)到歷史高點(diǎn)，因此即使有所下滑，今年的數(shù)據(jù)并不太差。中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，從絕對值來看，今年前兩月的銷售規(guī)模依然排在歷史同期第二高位。

“開年以來，多地在公積金貸款政策、商業(yè)貸款政策、人才人口政策、預(yù)售資金監(jiān)管、信貸額度重置等多方面政策的調(diào)整下提振了市場信心，對數(shù)據(jù)平穩(wěn)起到了支撐作用?！必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩熍撕票硎?。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年已有超過50個(gè)城市出臺了相關(guān)政策，采取多重方式，對合理的住房需求進(jìn)行支持。

對合理需求進(jìn)行支持，是近期的一條重要政策主線。2021年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議就提到了對合理住房需求進(jìn)行支持。今年2月24日，住建部也在新聞發(fā)布會上提出，保障住房的剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求。今年的《政府工作報(bào)告》也提到，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

值得注意的是，從數(shù)據(jù)上看，今年前兩月的商品房平均銷售價(jià)格為9845元/平方米，比去年同期有著10%左右的降幅。這種情況在近幾年頗為少見。

潘浩表示，這一方面是由于西部銷售占比提升了3%，另一方面由于房企面臨較大的償債壓力，有動力通過促銷加速銷售和回款，雙方面的因素共同導(dǎo)致了價(jià)格的同比下調(diào)。

付凌暉也表示，從房價(jià)指數(shù)來看，1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)雖然環(huán)比下降，但降幅在收窄。

在量、價(jià)企穩(wěn)的同時(shí)，供應(yīng)端的數(shù)據(jù)也趨于平穩(wěn)。今年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14499億元，同比增長3.7%。但這一數(shù)據(jù)低于去年全年4.4%的增速。

考慮到當(dāng)前市場信心尚未完全恢復(fù)，這一情況仍被認(rèn)為是積極的。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，各地“保交付”壓力下，房地產(chǎn)在施規(guī)模保持小幅增長態(tài)勢，在建工程投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資仍形成一定支撐。

潘浩也指出，在行業(yè)面臨壓力較大的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了增長，這與年初部分城市的“土拍開門紅”以及“保交付”在政府和企業(yè)的高度重視直接相關(guān)。開發(fā)投資數(shù)據(jù)的穩(wěn)定，預(yù)示著行業(yè)的基本面得到了穩(wěn)定。

市場將緩慢回升

但在市場企穩(wěn)的背后，流動性問題仍未真正改善。今年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2.5萬億元，同比下降17.7%。而去年全年，該指標(biāo)一直保持正增長。

其中，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等幾項(xiàng)資金來源全部負(fù)增長。作為需求端的“晴雨表”，后兩者的降幅分別達(dá)到27.0%和16.9%。

行業(yè)流動性不佳，既說明房企尚未從信貸政策調(diào)整中真正受益，也在側(cè)面反映出市場仍有進(jìn)一步改善的空間，尤其是需求端的熱情。

央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，住戶部門貸款減少3369億元，其中，短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元。潘浩認(rèn)為，這說明購房消費(fèi)端的需求疲弱態(tài)勢沒有得到本質(zhì)改善。后續(xù)還需要企業(yè)、政府及金融機(jī)構(gòu)共同努力，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，特別是在購房消費(fèi)信心方面的提升。

多數(shù)分析人士認(rèn)為，近期，地方政府不斷出臺相關(guān)的穩(wěn)樓市政策，有望提升需求方的信心。

陳文靜認(rèn)為，短期來看，隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)3月市場規(guī)模環(huán)比回升。但考慮到2021年上半年高基數(shù)影響，市場銷售規(guī)模仍會低于去年同期。同時(shí)也需要看到，疫情反復(fù)可能對部分市場的恢復(fù)節(jié)奏形成一定拖累。

中原地產(chǎn)研究院也指出，按照現(xiàn)有的政策方向和市場走勢，在2022年3月份后，積壓的需求有望逐漸釋放，市場也有望平穩(wěn)發(fā)展。從恢復(fù)路徑上看，一二線城市將率先回暖，三四線城市的升溫步伐則緊隨其后。

在投資方面，北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，市場的升溫和流動性的加強(qiáng)，都將有利于房企投資信心的恢復(fù)。但這兩項(xiàng)因素很難在短期內(nèi)大幅改善，因此房地產(chǎn)投資增速并不會很快回升。

他認(rèn)為，保障房建設(shè)帶來的投資熱潮，將在一定程度對此進(jìn)行彌補(bǔ)，使得房地產(chǎn)投資增速維持在一定水平。

該人士同時(shí)表示，目前來看，行業(yè)信心的恢復(fù)仍然需要時(shí)間。因此，未來的各項(xiàng)指標(biāo)都將呈現(xiàn)出緩慢改善的局面。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年2月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為96.93，比1月的96.83有所上升，但與去年同期的101.43相比，仍有不小的差距。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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