積極債務管理、變現(xiàn)資產(chǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)陰霾漸散？

3月14日晚間，正榮服務(06958.HK)公告稱，該公司控股股東歐宗榮全資擁有的偉正控股有限公司(簡稱“偉正控股”)將于2022年3月17日完成向華博貿(mào)易有限公司(簡稱“華博貿(mào)易”)轉讓2.53億股股份（占公司已發(fā)行股本約24.40%），以清償一筆由歐宗榮及偉正控股作出擔保且應付福建華閩的貸款。

據(jù)披露，此次股份轉讓完成后，歐宗榮連同其家庭成員將擁有正榮服務已發(fā)行股本的44.43%，歐宗榮仍為公司控股股東。華博貿(mào)易將擁有正榮服務已發(fā)行股本的24.40%。

作為規(guī)模與激進程度都不算行業(yè)靠前位置的正榮，近段時間也暴露流動性問題，并對外展現(xiàn)了積極自救的一面。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，房企目前遇到流動性問題，與外部大環(huán)境有關，比如房屋銷售行情、市場預期等等；過去高杠桿模式的，如今壓力也比較大。

3月15日，港股房地產(chǎn)板塊持續(xù)走低，截至當天收盤，跌幅較大的地產(chǎn)股有：寶龍地產(chǎn)跌21.28%，龍湖集團跌15.40%，正榮地產(chǎn)跌15.38%，融創(chuàng)中國跌17.34%。

有序自救

嚴躍進認為，房企自救是一個本能的反應，企業(yè)通過出售資產(chǎn)回籠資金是值得肯定的，但是自救的同時，企業(yè)也要注意輿論導向，因為當企業(yè)在出售項目的時候，機構投資者會比較關心，此時往往容易放大債務風險，反過來加重了企業(yè)壓力。

以正榮為例。據(jù)正榮服務公告披露，此次轉讓股份的接盤方為華博貿(mào)易，該公司由福建華閩進出口有限公司（簡稱“福建華閩”）實控，后者主要經(jīng)營進出口貿(mào)易、生物醫(yī)藥及礦業(yè)投資等業(yè)務；劉平山與王志明是福建華閩最大的受益股東，合計擁有福建華閩超過50%的股權。由于華博貿(mào)易對正榮服務的發(fā)展前景充滿信心并打算長期持有，其已承諾一年內(nèi)不會出售（無論直接或間接）股份。

這是繼正榮地產(chǎn)集團有限公司（06158.HK，簡稱“正榮”）尋求債務展期之后，歐宗榮首次通過出售旗下公司股權套現(xiàn)償債。此前的2月18日，正榮公告，無法按原計劃在3月5日贖回2億美元永續(xù)債。正榮提出，將該筆永續(xù)債的票息重置日改到2023年3月6日，相當于展期一年；2月21日，正榮公告，擬對2022年3月、4月、6月、8月、9月5筆2022年內(nèi)到期的海外票據(jù)展期一年，以等額新債券交換原有債券，新債券到期日為2023年3月6日。

正榮是2022年房企債務主動管理的縮影。這與2021年時行業(yè)普遍多發(fā)的債務展期事件有不同之處。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，2021年，房企交換要約總額大約為51.75億美元，占中資美元債75.33%。2022年以來，包括在榮盛、禹州、大發(fā)、祥生、景瑞、華南城、正榮、佳源及富力在內(nèi)的9家房企，債務展期規(guī)模達40.77億美元；早期爆發(fā)流動性問題的禹州、富力等房企已經(jīng)通過出售資產(chǎn)變現(xiàn)。

實際上，過往幾年，中資美元債市場經(jīng)過高速發(fā)展，發(fā)行人的債務管理也越發(fā)成熟，最為常見的債務管理方式主要包括：交換要約、要約回購、公開市場回購及同意征求。

下行態(tài)勢有所減緩

除了美元債，房企還主動對信托、ABS等資產(chǎn)證券化融資進行管理。據(jù)知情人士披露，正榮此前召開持有人會議，通過了“天風-正榮應收賬款第一期資產(chǎn)支持專項計劃”(“正榮01”)的展期議案，將到期日的本金償付此例提高到20%。根據(jù)公告，修改后的兌付方案為在3月17日到期日支付優(yōu)先級“PR正榮01“20%的未償本金，剩余優(yōu)先級及次級本金展期一年兌付；展期期間繼續(xù)按照6.10%計算未償本金的預期收益。

3月10日，佳源國際控股有限公司（02768.HK，簡稱“佳源國際”）稱將安排“所有必要資金”，用于一筆美元債剩余本息兌付打款。資料顯示，該筆美元債發(fā)行于2019年7月11日，于2022年3月11日到期，票息13.75%，發(fā)行規(guī)模2.25億美元，剩余債券規(guī)模1.27億美元。

更早前的3月3日，世茂集團（00813.HK）旗下公司與重慶信托合作的一筆信托，已作展期安排。該信托名為“重慶信托·鑫虹1號集合資金信托計劃”，目前存續(xù)3期；其中成立于2021年2月26日的第6期，于今年2月26日到期。

房企主動做債務管理，并非全都是基于流動性危機，也存在主動成本管理與有意增加投資者信心的愿望。

2月20日晚，融信中國(3301.HK，簡稱“融信”)發(fā)出債券回購注銷公告，融信這筆3月1日到期的美元債（ISIN：XS1957481440）在一周內(nèi)，價格走勢從約70美元跌到約50美元再反轉到約90美元。值得一提的是，這只債券票息10.05%，是融信存續(xù)美元債中票息最高的。

自2019年發(fā)行以來，融信陸續(xù)對這只美元債做了6次回購，累計金額約1.06億美元。其中2月20日公告的這次手筆最大，融信支付了約6200萬美元。

融信幾乎每次回購都是該筆債券價格的歷史低位。一名債券圈人士對21世紀經(jīng)濟報道記者分析指出，融信的操作一方面可以節(jié)約回購成本，另一方面則是在美元債低谷時期，通過高頻的主動管理動作，給予投資者信心。

相比之下，中梁控股集團有限公司（2772.HK，簡稱“中梁控股”）在2021年的主動回購更傾向于后者。據(jù)第三方機構統(tǒng)計，2021年7月起，中梁控股對旗下美元債開啟小規(guī)模、高頻回購動作。其中，中梁控股在2021年對一只2022年1月31日到期的美元債（ISIN:XS2293903840）進行了9次小規(guī)?；刭彛?guī)?？傆?.69億元，占比發(fā)行規(guī)模的27.44%。期間最大規(guī)?；刭彴l(fā)生于12月17日，回購0.218億美元。反觀中梁此舉對美元債價格波動，影響甚微。但10月7日和11月11日的回購時間均為該月底價格低谷期，回購后中梁該筆美元債價格有所回升。

目前來看，房企自救以債務展期和出售資產(chǎn)為主，且正在有序進行，加上房地產(chǎn)邊際不斷釋放寬松信號，越來越多房企正在自救中逐漸看到恢復元氣的希望。

3月15日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，1至2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14499億元，同比增長3.7%；其中，住宅投資10769億元，增長3.7%。1-2月份，房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降3.1%，降幅比上年12月份收窄1.2個百分點。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期下，房地產(chǎn)下行態(tài)勢有所減緩。

　　轉自： 21世紀經(jīng)濟報道

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