三年“健身”之后，綠城中國準(zhǔn)備彎道超車了？

3月23日下午，綠城中國控股有限公司（03900.HK，簡稱“綠城中國”或“綠城”）召開線上業(yè)績發(fā)布會。在行業(yè)經(jīng)歷調(diào)整之際，綠城中國在2021年創(chuàng)下銷售業(yè)績新高，全年合同銷售額3509億元人民幣（下同），同比增長21%。

綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿指出，綠城中國過去一年全年目標(biāo)完成113%。由于數(shù)字化賦能銷售效能，去年綠城中國自投板塊整體銷售去化率69%，人均銷售額同比提升12%。但因應(yīng)市場環(huán)境變化，綠城中國主動將2022年銷售目標(biāo)下調(diào)了5.9%，定為3300億。不過，李駿稱爭取超額完成，表明綠城中國對規(guī)模增長的信心不減。

對此，綠城中國執(zhí)行董事、董事會主席張亞東認(rèn)為，經(jīng)過2015年到2018年三年的康復(fù)期，2019年到2021年三年的健身期，2022年到2025年，綠城中國將迎來一個穩(wěn)定的發(fā)展期。他認(rèn)為，從當(dāng)下的市場環(huán)境與綠城中國披露的財報數(shù)據(jù)來看，這一判斷符合實際。

與大多數(shù)同行一樣，綠城面臨銷售壓力，但通過數(shù)字化賦能與城市投資布局的調(diào)整，并在內(nèi)部通過共贏共擔(dān)機制加強員工成長與公司運營能力，綠城中國已逐漸進入增長周期。2021年，綠城在行業(yè)銷售規(guī)模上排名第七位，比2020年前進了一位。

多年調(diào)整的結(jié)果

2021年這份成績單，表明綠城在經(jīng)營效益、銷售規(guī)模、土地投資和產(chǎn)品服務(wù)多個經(jīng)營維度呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。綠城管理層對2022年-2025年周期的營收核定增長預(yù)期釋放了更多信心。

反觀2021年之前的綠城中國，2017年-2020年，綠城中國計提資產(chǎn)減值金額分別為9.79億元、17.35億元、13.76億元、13.34億元，共計提減值54.23億元。與此同時，凈利率除了2020年站上8%的高位水平，前幾年均低于行業(yè)平均水平。

凈利率下滑有行業(yè)原因，也有綠城為此前的過度擴張買單的因素在內(nèi)。2017年，綠城銷售規(guī)模破千億。在2020年規(guī)模突破2000億之后，綠城中國開始投資布局調(diào)整，且效果很快就出來了。

李駿在業(yè)績會上透露，綠城中國自投項目整體銷售結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。2021年3509億銷售規(guī)模中，綠城中國自投項目合同銷售額在一二線城市達到2139億元，占比80%。

2021年，綠城開始彎道超車，實現(xiàn)了營收與利潤的雙位數(shù)增長：2021年全年收入1002.40億元，同比增長52.4%；年內(nèi)實現(xiàn)凈利潤76.87億元，同比增長33.4%；股東應(yīng)占核心凈利潤57.65億元，同比增長44.4%。

其中，綠城股東應(yīng)占利潤44.69億元，增長17.7%，這一增幅小于股東應(yīng)占核心凈利潤超過44%的增幅，表明綠城中國的盈利能力也在增長。

與此同時，有了中交集團的背書之后，綠城近幾年逐漸加強償債能力。2021年，綠城中國凈資產(chǎn)負(fù)債率為52.0%，同比下降11.8個百分點；現(xiàn)金短債比2.2倍（2020年12月31日：2倍）；總借貸加權(quán)平均利息成本為4.6%，較2020年的4.9%下降30個基點。一年內(nèi)到期債務(wù)比重較2020年末下降2.2個百分點，占集團于2021年12月31日總債務(wù)25.1%。

債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化的同時，綠城中國的融資成本也持續(xù)下降。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年，綠城中國于上海證券交易所、深圳證券交易所及銀行間市場完成境內(nèi)債券公開發(fā)行本金總額共人民幣257.18億元，平均利息成本為3.55%，融資成本保持較低水平且渠道暢通。

2021年6月，綠城成功籌組三年期境外銀團及雙邊貸款，本金總計9.4億美元，利率均為當(dāng)?shù)劂y行同業(yè)拆借息+2.51%。與此同時，綠城境外融資優(yōu)勢也在持續(xù)鞏固：2021年12月，發(fā)行1.5億美元三年期美元高級票據(jù)，票息5.95%；2022年1月，發(fā)行4億美元票息2.3%的增信債券；2022年2月，增發(fā)1.5億美元票息4.7%的高級票據(jù)。

挑戰(zhàn)與機遇

與其他同樣處于行業(yè)調(diào)整期的同行一樣，綠城也面臨銷售與毛利下滑的壓力。

2022年1-2月，綠城中國銷售額274億元，同比下降了31.3%。李駿對投資者解釋，橫向比較，綠城去化能力還是優(yōu)于行業(yè)均值的。

作為綠城2025中長期戰(zhàn)略的關(guān)鍵年份，2022年能否扭轉(zhuǎn)下滑趨勢？從綠城的新增貨源與城市布局或能看出一二。綠城在有效減緩前述壓力。

據(jù)透露，綠城今年一季度新推貨源300億左右，二季度有將近600億的可售房源推出，貨量翻倍增長。從2021年新增101個項目來看，預(yù)計這部分貨值達3137億元的可售貨值將陸續(xù)在2022年入市。

綠城面臨另一個挑戰(zhàn)就是毛利率的下滑。2021年，綠城毛利潤18%，同比下降5.6個百分點。綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強指出，毛利率跌幅較大的原因主要有兩個方面：一方面是去年下半年之前，土地市場競爭激烈，土地成本上升了；另一方面是近年來受限價影響，綠城的品牌價值沒有充分體現(xiàn)。已售未結(jié)部分貨值也維持在這一毛利水平左右。但綠城2021年凈利率維持在2020年8%的水平上了。

耿忠強透露，綠城重倉的部分城市如杭州、寧波等，雖然項目毛利率低于別的城市，但是這些城市市場去化快、回款快、資金周轉(zhuǎn)效率高，也為股東帶來較好的收益。

綠城中國執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰透露，綠城一個關(guān)鍵的舉措就是，進一步通過優(yōu)化體制機制，拓寬投資渠道，精細管控各項成本支出，提升品牌影響力等舉措提升項目運營效率。綠城堅持核心城市核心板塊的投資策略，近幾年超過70%以上的新增貨值布局在一二線的核心板塊。并且，在2021年上半年，在各地土排市場火熱的情況下面，綠城很好地保持了投資定力，在杭州、金華、南通等江浙城市以及北方中西部城市，沒有盲目追高，避免了一些踩坑的風(fēng)險。

從市場整體基本面來看，綠城中國管理層也認(rèn)為目前還沒有看到非常明顯的改善，但認(rèn)為2022年上半年是一個筑底盤整的周期，2022年下半年開始市場逐步會復(fù)蘇趨穩(wěn)。李駿指出，政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，有利于房地產(chǎn)市場的恢復(fù)；市場需求出現(xiàn)了復(fù)蘇的信號。2022年春節(jié)后，在核心一二線城市，據(jù)綠城銷售團隊統(tǒng)計，新房的來訪量已經(jīng)恢復(fù)到了去年12月底雙周的平均水平。

談及對行業(yè)整體的判斷，張亞東認(rèn)為可以用三句話來描述：行業(yè)總體穩(wěn)定；結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整；長期趨向健康。他指出，2021年商品房成交體量達到18萬億元，已經(jīng)到頂，將來會逐步下降，今后5-10年，行業(yè)成交量還會保持在15萬億以上。原來的房屋結(jié)構(gòu)主要由商品房和保障房組成，比例約為9:1，今后會調(diào)整為“5：3：2”（50%商品房：30%共有產(chǎn)權(quán)房：20%公租房），逐漸調(diào)整為“4：3：3”的關(guān)系，只有這樣的住房結(jié)構(gòu)，才能解決“市場的歸市場、保障的歸保障”。隨著調(diào)控深入，問題企業(yè)的出清，行業(yè)會逐漸健康起來。

基于這樣的判斷，張亞東認(rèn)為綠城還可以抓住更多發(fā)展機遇。“如果沒有銷售規(guī)模的增長，就談不上未來的營收和利潤的增長?！睆垇問|指出，綠城要善用行業(yè)調(diào)整的機會。

　　轉(zhuǎn)自： 21世紀(jì)經(jīng)濟報道

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