房企年報深讀｜“穩(wěn)健”當?shù)?遠洋能否再揚帆？

在北方區(qū)域，人們對遠洋是有著“濾鏡”的，這家曾經(jīng)穩(wěn)居全國TOP20的房企，近年來每每被談起幾乎都伴隨著對其“掉隊”的惋惜。

3月23日晚間，遠洋集團公告了2021年年報，財報數(shù)據(jù)顯示，2021年，遠洋集團實現(xiàn)協(xié)議銷售額1360.6億元，同比微漲4%，營收達成642.47億元，同比增長14%。

放眼望去，那些在“千億時代”曾把遠洋甩在身后、加杠桿猛沖的企業(yè)開始降速，其中幾家甚至不得不謹慎面對“活下去”問題的時候，遠洋能夠交上微漲的業(yè)績，已經(jīng)很不錯了。

在這個外界不再關(guān)注規(guī)模的節(jié)點上，再來看遠洋的成長，剖析這家穩(wěn)健型房企的發(fā)展路徑，似乎反倒比從前顯得更恰當一些。

關(guān)于規(guī)模、利潤、融資等切面，關(guān)于是否“慢也有慢的好處”，這些話題在遠洋的身上演繹得相對明顯。比較“安全”的財務報表背后，亦隱藏著利潤率持續(xù)走低、負債率上升的問題。

如今全行業(yè)進入“黑鐵時代”，公認開發(fā)業(yè)務已經(jīng)見頂，探索“新發(fā)展模式”成為未來出路。在這樣的背景之下，遠洋雖然不會被“高杠桿”問題困擾，卻也需要解決成長性問題。

后千億時代

規(guī)模之于遠洋，一直以來都是繞不過的提問。前幾年房企以“千億”決高低的時候，遠洋的千億時刻來得比較晚，遠洋集團董事局主席李明曾經(jīng)多次給出過“規(guī)模不是最終目的、利潤才是”的答案。

但遠洋對規(guī)模并非沒有渴求。2017財年的年度業(yè)績發(fā)布會上，李明曾感慨說：“我要早5年做房地產(chǎn)，早5年到遠洋地產(chǎn)，遠洋早過3000億了，就差那么點時間?！?/p>

那一年，已經(jīng)有17家房企達到了千億業(yè)績，遠洋當年的銷售額是705.6億元，彼時的李明表示：“2018年的銷售額一定能突破1000億元，未來三年的銷售額都能保持50%的增幅。”

2018年，遠洋終于跨過了千億門檻，增速卻未能如愿保持。

2019年，遠洋的銷售目標是1400億元，但只實現(xiàn)了1300億元的銷售額，當年去化率不到60%。

2020年，遠洋將目標調(diào)低至1300億元，最終平級過線，實現(xiàn)銷售額1310億元，增速為1%。

2021年，遠洋的銷售目標是1500億元，1360億元銷售額達成了年度目標的91%?？紤]到2021年下半年房地產(chǎn)市場整體下滑，房企資金承壓、甚至部分出現(xiàn)流動性危機，遠洋的表現(xiàn)也算及格。

原本跨過千億意味著更大的空間和漲幅，但如今“高杠桿-高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼，相對于規(guī)模，“健康活著”成為第一選項，超出千億并不多的遠洋財務報表不算難看。

資產(chǎn)總值較2020年增加8%至2812.52億元，公司擁有人應占權(quán)益增加3%至550.74億元；“三道紅線”保持綠檔。

保證“安全”的前提下，遠洋的開發(fā)投資也保持了正常的節(jié)奏。報告期內(nèi)共獲取25個開發(fā)項目，新增土儲571萬平方米，總貨值超過800億元，另外獲取17個物流和3個數(shù)據(jù)中心項目，包括10個已建成的項目，總建筑面積143萬平方米。

收并購市場方面，2021年7月，遠洋40億元收購紅星地產(chǎn)70%股權(quán)的交易也讓市場關(guān)注到了這家略保守公司的出手闊綽。遠洋3月原本計劃以10.3億元獲取紅星地產(chǎn)18%的股權(quán)，最終成交方案一下子多了30個小目標，其中透露的野心可見一斑。

曾經(jīng)扎根京津冀區(qū)域的布局一直被認為是遠洋的局限點，未能在華東、華南形成氣候也被認為是其銷售增速緩慢的主要原因。為了改變這一情況，2020年，遠洋集團正式開啟了“南移西拓”策略，向長三角、珠三角兩大區(qū)域和武漢經(jīng)濟圈、成渝經(jīng)濟圈拓展。

2021年，遠洋的開發(fā)項目“南移西拓”區(qū)域占比近70%，華東、華南、華中和華西區(qū)域的銷售額占比從去年的51%上升到了61%。

但如果放長眼光來看，房地產(chǎn)行業(yè)在2021年正式進入“黑鐵時代”，企業(yè)需要開發(fā)、經(jīng)營、服務并重，遠洋在年報中也提及未來將是微利的時代，這也意味著，只靠開發(fā)物業(yè)增長帶來的空間已經(jīng)無法支撐企業(yè)更長遠地走下去。

2021年，遠洋的物業(yè)開發(fā)業(yè)務營業(yè)額為551.3億元，依然以 85.8%的比例保持著最大的營收占比。如何回答未來的成長性，遠洋還需要更多證明。

算未來的賬

過去數(shù)年間，遠洋因其國企背景和險資大股東等光環(huán)，融資成本保持在較低水平，這也是其走“安全穩(wěn)健”路線的底層保障。

2021年，遠洋集團保持了這一特點，綜合資金成本從去年的5.1%進一步降低至4.96%，處于行業(yè)內(nèi)優(yōu)越位置。

從債務結(jié)構(gòu)上看，1年內(nèi)到期負債占比20%，1-2年內(nèi)到期負債占比19%，2-5年內(nèi)到期負債占比50%，5年以上到期負債占比11%，短期貸款占比低，整體債務到期分布較為均衡。

遠洋并非沒有煩惱，其毛利率和歸母凈利潤走低的態(tài)勢還在繼續(xù)。

2021年，遠洋的毛利率進一步下滑至18%，是近5年的新低。不過受運營成本增加的影響，毛利率下行幾乎是行業(yè)趨勢。據(jù)中信建投數(shù)據(jù)，2021年上半年，28家港股房企的平均毛利率為22.64%，較2020年同期下降了4.7個百分點。遠洋2019年-2021年的毛利率分別為20.1%、18.5%和18%，2021年的下滑與土地成本增加、建筑成本增加有關(guān)，其2021年的銷售和市場推廣費用也增加了29%。

近5年間遠洋歸母凈利潤的下滑也比較明顯。2017年-2021年這一數(shù)據(jù)分別是51.51億元、35.74億元、26.56億元、28.66億元和27.29億元。

關(guān)于歸母凈利潤的下降，遠洋解釋為銷售成本增加、投資物業(yè)估值減少、運營費用增加等變動的綜合反映。Wind數(shù)據(jù)則顯示，遠洋近年來的歸母凈利潤與少數(shù)股東權(quán)益之間差異越來越小，逐步從2017年的51:11縮小到2021年的27:24，或許因合作項目增加，遠洋的權(quán)益占比隨之縮小。

梳理遠洋的戰(zhàn)略可以發(fā)現(xiàn)，近年來選擇深耕一二線城市，這也意味著遠洋需要為更高的地價尋找合作方，李明在2017年就曾表示過，“為了不放棄地價高企的區(qū)域市場，會更多選擇與其他房企組成聯(lián)合體拿地。” 不過歸母凈利潤下滑在今年也是房企的共性問題，市場會在一定程度上給予理解。

拋開財務報表的數(shù)字游戲，房企如何增加歸母凈利潤確實是一項挑戰(zhàn)，遠洋在年報中表示，管理層將繼續(xù)專注于提高股東回報，并以此為日常工作目標。

另一方面，遠洋也未能完全超脫于融資收緊的影響，2021年其凈負債率從55%大幅上升到85%。遠洋方面稱為應對極端行業(yè)風險，適當增加了開發(fā)貸的支取以保障后續(xù)的財務穩(wěn)健。

2021年11月18日，國際評級機構(gòu)惠譽曾將遠洋集團展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”，惠譽表示，遠洋集團負面展望是由于該行預計其凈負債比率會維持在40%以上。

不過遠洋表示，得益于其境內(nèi)外融資渠道的通暢，截至2021年底尚未使用的融資額度約為2322.3億元，預計2022年適度放松的宏觀政策疊加公司審慎的財務管理，將有利于遠洋爭取保持凈負債率平穩(wěn)。

行業(yè)整體不易，“去杠桿、防風險”的大背景下，遠洋能否憑借穩(wěn)健的財務狀況繼續(xù)“行穩(wěn)致遠”，甚至是在穩(wěn)健房企占據(jù)C位的當下走出一條彎道超車的路，時間也許會給我們答案。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀經(jīng)濟報道

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