“相信沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來。”3月31日，新城控股集團股份有限公司（601155.SH，簡稱“新城控股”）2021年度業(yè)績會上，公司董事長王曉松指出，整個房地產(chǎn)行業(yè)的變才是不變的真理。過去大半年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，新城控股亦如此。
3月30日，新城控股發(fā)布2021年年報。數(shù)據(jù)顯示，2021年新城控股實現(xiàn)銷售金額2337.75億元，累計銷售面積約2354.73萬平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元，同比增長15.64 %；報告期內(nèi)，實現(xiàn)歸母凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元。截至報告期末，公司總資產(chǎn)達5342.93億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)593.10億元，同比增長17.23 %。
在穩(wěn)增長、防風險的雙重目標下，房地產(chǎn)將何去何從？王曉松對此有自己的思考。他認為，宏觀政策將持續(xù)發(fā)力，適度降準、降息。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，仍需發(fā)揮穩(wěn)定器的作用。在房住不炒總基調(diào)的指導(dǎo)下，調(diào)控政策可能會出現(xiàn)局部的放松，加大對剛需改善住房需求的支持力度，市場有望重新回穩(wěn)定狀態(tài)，進而走向一個良性的循環(huán)。
因此，王曉松更堅信，新城控股應(yīng)著力于精細管理、提質(zhì)增效、租售并舉，多元渠道發(fā)力，實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)和風險的平衡穩(wěn)健發(fā)展。
在這樣的背景下，新城的發(fā)展思路依然堅守“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動模式，同時堅持輕重并舉的雙輪驅(qū)動2.0戰(zhàn)略。
針對投資者關(guān)注的商業(yè)板塊，王曉松在業(yè)績會上作了詳細披露。近幾年來新城控股商管業(yè)務(wù)占比持續(xù)提升，2021年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入86億元，物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利占比17.15%，毛利率72.64%。新城商業(yè)采取的是輕重并舉的商業(yè)模式，2021年新開業(yè)的輕資產(chǎn)吾悅廣場18座，新拓展的輕資產(chǎn)吾悅廣場16座，進入零資產(chǎn)、零資金沉淀創(chuàng)業(yè)周期。2022年，新城商業(yè)的經(jīng)營目標包括新開業(yè)吾悅廣場25座，商業(yè)運營總收入105億元。
2020年業(yè)績會上，王曉松曾經(jīng)預(yù)判，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從沖浪運動轉(zhuǎn)變?yōu)榉\動。今年的他對此有更深層次的解讀：浪是可以看得到的，但是風看不到，唯有不斷的提升自身的能力，找準風向才能迎風而上。
出于對市場下行的感知，新城控股在2021年四季度有意識加強銷售回籠現(xiàn)金，陸續(xù)對去化承壓的項目，給予了一定的折扣。2021年四季度，新城控股單月銷售額都在200億以上。不過，房屋銷售均價和利潤率也因此受到相應(yīng)影響。2021年，新城控股全年結(jié)算毛利率20.45%，房地產(chǎn)開發(fā)銷售毛利率17.68%，比2020年減少4.06個百分點。王曉松指出，保現(xiàn)金流是第一要務(wù)。行業(yè)的毛利率水平會在目前的低谷經(jīng)歷一個逐步修復(fù)過程。
為此，新城控股在提升資金效率上發(fā)力。近兩年公司積極響應(yīng)三條紅線的政策，在截至2021年底，所有的指標均達到了綠檔的要求，按照監(jiān)管口徑的計算，提出預(yù)收款的資產(chǎn)負債率為69.9%，凈負債率48%，現(xiàn)金短債比1.17 。2021年度境內(nèi)外評級機構(gòu)對公司的評級基本維持穩(wěn)定，在此基礎(chǔ)上，公司整體的平均融資成本為6.57%，較2020年末下降了15個bp，行業(yè)層面來看，直接融資的難度有所提升。面對不利的市場環(huán)境，新城控股在強化現(xiàn)金管控的同時，也在積極開展到期債券的置換。2020年12月成功發(fā)行了4年期的美元債，票面利率4.8%，2021年1月成功發(fā)行了5.25年的美元債，票面利率4.5%。
發(fā)債利率持續(xù)下降與債券久期持續(xù)拉長，一定程度上反映了新城控股債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，財務(wù)安全性有所提高。比如，在899億元的有息負債中，新城控股以產(chǎn)品類細分銀行的開發(fā)貸為主體，占438億元，經(jīng)營性物業(yè)貸52億元，美元債139億元，境內(nèi)的公司債62億元，ABS及CMS 66億元，中票PPI 50億元，信托借款90億元。
新城控股高級副總裁及財務(wù)負責人管有冬透露，該公司目前沒有其他的未披露的私募美元債及員工理財?shù)?。在合?lián)營公司中，歸屬新城控股權(quán)益的有息負債為115億元，總體有息負債總額可控，各項債務(wù)也是清晰透明，安全性總體有保障。
轉(zhuǎn)自：21世紀經(jīng)濟報道
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