穩(wěn)健而不消融血性，中海地產(chǎn)希冀再登高

在房地產(chǎn)行業(yè)之中，任何企業(yè)錄得經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的下滑外界都多少能夠從其自身找到戰(zhàn)略上或者行動(dòng)上的失誤，唯獨(dú)中海地產(chǎn)是例外。

過去這么多年，中海地產(chǎn)恪守穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和審慎的投資策略，極少在大方針上失誤讓其在財(cái)務(wù)指標(biāo)上保持行業(yè)最好的水平，也因此獲得資本市場(chǎng)和投資者們的極大信任。

某種意義上，中海地產(chǎn)成為了行業(yè)冷暖的信號(hào)燈，經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的上行或者下探，都跟隨房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢(shì)調(diào)轉(zhuǎn)。

2021年中海地產(chǎn)的這份年報(bào)，表現(xiàn)差強(qiáng)人意，但并沒有受到太多苛責(zé)——即便是利潤(rùn)指標(biāo)走低，但它依然是行業(yè)之中龍頭企業(yè)的最前列的水平，甚至沒有之一。

去年全年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約2422.4億元，同比上升約30.4%；年度凈利潤(rùn)約430.62億元，同比減少約9.7%；歸母凈利潤(rùn)約401.6億元，同比下降約8.5%。

這些年，企圖在利潤(rùn)表現(xiàn)上超越中海地產(chǎn)的房企無數(shù)，可至今未有能成功者，它的自律和自知，實(shí)屬難得。

這么多年過去，中海地產(chǎn)還是那個(gè)“利潤(rùn)王”，它是今年唯一一家凈利潤(rùn)超過400億元的房企，即便扣除稅后投資物業(yè)公允價(jià)值收益，它的凈利潤(rùn)也達(dá)到了363.8億元，仍是行業(yè)中絕無僅有的存在。

不過，受到行業(yè)整體大環(huán)境的影響，中海地產(chǎn)的利潤(rùn)率指標(biāo)也有所走低。2021年，中海地產(chǎn)的毛利率為23.5%，凈利潤(rùn)率為16.6%，雖均略有下滑，但橫向?qū)Ρ纫踩匀粌?yōu)于同行許多。

在31日的業(yè)績(jī)會(huì)上，中國(guó)海外發(fā)展（中海地產(chǎn)的主要上市平臺(tái)）副總裁郭光輝也表態(tài)稱，在當(dāng)前這樣的環(huán)境下，中海的利潤(rùn)率，在同行里依然處于相當(dāng)高的水平，依然是引領(lǐng)行業(yè)的水平。

郭光輝表示，我們對(duì)毛利率看法是，它是損益表的一個(gè)中間過程指標(biāo)，我們更看重凈利潤(rùn)率，它代表的是結(jié)果，也更能代表一個(gè)公司盈利能力、經(jīng)營(yíng)能力，精細(xì)化管理能力等綜合水平。“很多毛利率和中海差不多的企業(yè)，最后歸屬股東核心凈利潤(rùn)率并不高?！?/p>

在財(cái)務(wù)指標(biāo)之上，中海地產(chǎn)也是突出水平，截至去年年底，其總借貸僅為2419.2億元，持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金1309.6億元。凈借貸比率維持于32.3%的行業(yè)最低水平，加權(quán)平均融資成本3.55%，也是行業(yè)的最低區(qū)間。

由此來看，中海的能力壁壘很高。

其他的企業(yè)也并非不想向中海地產(chǎn)學(xué)習(xí)，而是學(xué)不會(huì)。它在土地投資領(lǐng)域堪稱“大師”，尤擅長(zhǎng)于逆周期加倉，對(duì)利潤(rùn)的測(cè)算乃至投后的運(yùn)營(yíng)，都很難讓其他房企效仿。

一個(gè)很典型的例證是，去年上半年，諸多規(guī)模房企在集中供地中殺紅了眼之時(shí)，中海地產(chǎn)經(jīng)過測(cè)算就發(fā)現(xiàn)多數(shù)地塊的利潤(rùn)率并不高，也預(yù)判到這種局面不可持續(xù)，所以保持緘默。

去年下半年，當(dāng)其他房企開始為資金奔忙時(shí)，中海地產(chǎn)果不其然出手了。

就像郭光輝所言，去年下半年逆勢(shì)進(jìn)行投資，很多地都是低價(jià)和底價(jià)，為我們未來的高回報(bào)奠定了很好的基礎(chǔ)。

業(yè)界過去對(duì)中海地產(chǎn)詬病最多的，是它對(duì)利潤(rùn)的極致追求導(dǎo)致它在規(guī)模時(shí)代的失落，可如今回過頭來看，這種擔(dān)憂或許過于多余了，何況中海地產(chǎn)在充裕的資金保障下，更不會(huì)丟了進(jìn)取心。

中國(guó)海外發(fā)展副主席、執(zhí)行副總裁羅亮在業(yè)績(jī)會(huì)上也強(qiáng)調(diào)，戰(zhàn)略穩(wěn)健是我們的基因，但我們絕對(duì)不會(huì)為了刻意的穩(wěn)健，喪失任何超常發(fā)展的 機(jī)會(huì)，也絕對(duì)不會(huì)因?yàn)榉€(wěn)健來消融我們?cè)谕顿Y市場(chǎng)的血性。

事實(shí)上，中海地產(chǎn)的增長(zhǎng)曲線是可以預(yù)期的，它的投資回報(bào)對(duì)投資者講得明白而清晰。

正如中國(guó)海外發(fā)展行政總裁張智超介紹，中海在戰(zhàn)略上一直是比較清晰的，堅(jiān)持以房地產(chǎn)為主的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，確立了今天、明天、后天的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。 

其中的今天是指住宅板塊，年投入90%左右的資源，明天的業(yè)務(wù)是指商業(yè)，包括辦公、 購物中心、長(zhǎng)租公寓等，年度資源投入約 8%左右，后天的業(yè)務(wù)，是面向未來的產(chǎn)業(yè)布局，包括養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、供應(yīng)鏈管理等。

沒有理由不相信，中海地產(chǎn)未來仍會(huì)給予市場(chǎng)滿意的回饋。逆周期的節(jié)奏大師，也的確不是說說而已。

2021年，中海地產(chǎn)合約物業(yè)銷售額為3695.0億元，同比增長(zhǎng)2.4%，在一片銷售額下行的背景中，中海地產(chǎn)穩(wěn)住了發(fā)展的步伐。在這個(gè)仍有10萬億規(guī)模的賽道上，它一定會(huì)是笑到最后的贏家之一。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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