南京全方位調(diào)整樓市政策 效果立竿見(jiàn)影

繼調(diào)整限售政策、調(diào)整外地人買(mǎi)房社保期限、提高公積金貸款額度、下調(diào)首付比例之后，南京的限購(gòu)政策也在悄然改變。

6月13日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從南京政務(wù)中心處了解到，非戶(hù)籍人員只要提供6個(gè)月社保證明即可開(kāi)具購(gòu)房證明，除了鼓樓、建鄴、玄武、秦淮區(qū)之外，其他區(qū)不限購(gòu)的區(qū)域均不需要開(kāi)具購(gòu)房證明?！吧蟼€(gè)星期開(kāi)始的?！痹撁ぷ魅藛T表示，雨花區(qū)、江寧區(qū)等區(qū)有部分非限購(gòu)區(qū)域不需要開(kāi)購(gòu)房證明，具體要咨詢(xún)當(dāng)?shù)氐臉潜P(pán)工作人員。

南京河西區(qū)一名中介銷(xiāo)售人員透露，外地人6個(gè)月的社保征繳方式不再作區(qū)分，個(gè)人補(bǔ)繳或單位補(bǔ)繳均可。此外，在玄武、建鄴、鼓樓、秦淮區(qū)，外地人可以買(mǎi)二套房，三胎家庭可以買(mǎi)第三套房，在其他區(qū)則不限套數(shù)。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，南京樓市新政的出臺(tái)，快且主動(dòng)，這對(duì)全國(guó)其他城市將是一個(gè)啟發(fā)?！爱?dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不可有試探的心態(tài)，市場(chǎng)回暖本身就存在較大的壓力，政策發(fā)布更是需要主動(dòng)和積極，以激活合理住房消費(fèi)需求，以更好地降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本”。

市場(chǎng)成交立竿見(jiàn)影

南京購(gòu)房門(mén)檻大降，樓市成交數(shù)據(jù)也變化明顯。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，6月6日-6月12日，南京共認(rèn)購(gòu)商品住宅1612套，成交1272套，日均認(rèn)購(gòu)約230套、成交約182套，環(huán)比上一周，認(rèn)購(gòu)量漲約5.2%，成交量漲約38%。

值得關(guān)注的是，南京限購(gòu)門(mén)檻的降低，不僅針對(duì)外地購(gòu)房人，對(duì)本地人購(gòu)買(mǎi)第三套房的限購(gòu)也放開(kāi)了。楊潔（化名）在南京上大學(xué)，畢業(yè)后選擇落戶(hù)南京并在南京成家立業(yè)。她坦言自己的婚房買(mǎi)得早，購(gòu)房壓力不算大。后來(lái)為了照顧父母與小孩，楊潔在同一小區(qū)買(mǎi)了一套小戶(hù)型給幫忙帶小孩的父母居住。但如今，面臨小孩上小學(xué)、居住面積擴(kuò)大等置換需求，楊潔一直想在南京主城區(qū)買(mǎi)一套大房子。此次限購(gòu)門(mén)檻降低之后，楊潔很快就看好了一套房子，準(zhǔn)備下單。

她認(rèn)為，自己也算是剛需買(mǎi)家，當(dāng)前包括開(kāi)具購(gòu)房證明及房貸利率等政策，對(duì)買(mǎi)房人均比較友好，“也沒(méi)什么可猶豫的了”。

事實(shí)上，楊潔在2021年前就已經(jīng)看上該套房源所在小區(qū)了。但2021年上半年，南京樓市成交逐漸進(jìn)入峰值，據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2021年上半年，南京新房成交近7萬(wàn)套，創(chuàng)下5年新高。2021年6月底，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整購(gòu)房證明開(kāi)具工作的通告》（簡(jiǎn)稱(chēng)“《通告》”），《通告》對(duì)本地人、外地人買(mǎi)房均有新的政策規(guī)定，其中南京本地人限購(gòu)第三套房。

目前，南京新房庫(kù)存創(chuàng)下7.4萬(wàn)套新高，去庫(kù)存依舊是當(dāng)下重要任務(wù)。

據(jù)南京媒體報(bào)道，在7.4萬(wàn)套左右的可售房源中，主城區(qū)以棲霞區(qū)庫(kù)存最多，為8286套，其次是雨花臺(tái)區(qū)的5303套和秦淮區(qū)的2391套。在江寧區(qū)可售套數(shù)接近1.9萬(wàn)套，江北（含浦口和六合）合計(jì)1.9萬(wàn)套，“兩江”板塊仍是南京樓市的最大供應(yīng)區(qū)域。

南京此次優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策，距離上一次收緊限購(gòu)不足一年。前述《通知》提及，外地人在南京購(gòu)房需“3年內(nèi)在南京繳納社?；騻€(gè)稅滿(mǎn)24個(gè)月（不可補(bǔ)繳）”。最新的限購(gòu)政策僅需6個(gè)月社保，門(mén)檻大降。

全方位穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

嚴(yán)躍進(jìn)指出，南京全方位優(yōu)化調(diào)整樓市政策，市場(chǎng)預(yù)期有望扭轉(zhuǎn)。

實(shí)際上，今年5月以來(lái)，南京部分區(qū)域限購(gòu)政策就進(jìn)入優(yōu)化調(diào)整期區(qū)間，針對(duì)不同情況的購(gòu)房人，購(gòu)買(mǎi)新房和二手房的條件作出調(diào)整，從購(gòu)房人實(shí)際需求出發(fā)，適當(dāng)降低購(gòu)房門(mén)檻：

一方面，南京戶(hù)籍人員在這類(lèi)區(qū)域買(mǎi)房，不再需要購(gòu)房證明，憑借身份證就能買(mǎi)；另一方面，此前在這類(lèi)區(qū)域買(mǎi)的房，房產(chǎn)套數(shù)不納入限購(gòu)套數(shù)計(jì)算，符合條件還能再開(kāi)出購(gòu)房證明。

在釋放購(gòu)買(mǎi)力方面，5月，南京出臺(tái)優(yōu)化人才購(gòu)房配套支持政策，包括提供“購(gòu)房直通車(chē)”精準(zhǔn)服務(wù)，人才購(gòu)房不受退休年齡限制，人才在現(xiàn)有限購(gòu)政策基礎(chǔ)上可再增購(gòu)一套住房，將人才購(gòu)房范圍擴(kuò)大等。此外，還出臺(tái)相應(yīng)政策鼓勵(lì)人才在高淳、溧水、六合等遠(yuǎn)郊區(qū)購(gòu)置住房，促進(jìn)改善職住平衡。

買(mǎi)房人的購(gòu)房成本也降低了。當(dāng)前南京首套房貸款利率普遍在4.45%-4.65%，公積金貸款額度上調(diào)：自5月20日起，南京市首次使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房，最高可貸額度由現(xiàn)行的30萬(wàn)元/人、夫妻雙方60萬(wàn)元/戶(hù)，調(diào)整至50萬(wàn)元/人、夫妻雙方100萬(wàn)元/戶(hù)。

南京此前還調(diào)整了限售政策，“期房自合同備案之日起，滿(mǎn)3年后方可上市交易；現(xiàn)房銷(xiāo)售的商品住房，登記受理之日起，滿(mǎn)3年后可上市交易”。

這表明，二手房業(yè)主的持有成本大大降低，此前買(mǎi)期房預(yù)計(jì)需要5年左右時(shí)間才能賣(mài)房交易，現(xiàn)在3年就可以。

一時(shí)間，南京樓市的購(gòu)買(mǎi)力獲得不同程度的釋放，二手房市場(chǎng)活躍度增加，很快便會(huì)傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)。

此時(shí)，南京發(fā)布了第二批集中供地，數(shù)量及金額均高于首批集中供地。一名業(yè)內(nèi)人士指出，南京此次全方位優(yōu)化調(diào)整樓市政策是一盤(pán)棋，市場(chǎng)預(yù)期一旦扭轉(zhuǎn)，有助于市場(chǎng)信心從銷(xiāo)售端傳導(dǎo)到供給端，土拍市場(chǎng)活躍度也將提升。為了促進(jìn)房企拿地積極性，南京的土拍規(guī)則也作出了調(diào)整，比如上調(diào)土地限價(jià)天花板、在地塊出讓條件和房地差上進(jìn)行優(yōu)化等。

但這并不是最重要的。正如前述業(yè)內(nèi)人士所言，各地出臺(tái)釋放購(gòu)房需求的政策，是為了提振市場(chǎng)交易，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，并促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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