三盛控股美元債能否順利“闖關(guān)”？

又一家百強房企加入美元債展期行列。

6月22日，三盛控股（集團(tuán)）有限公司（02183.HK，簡稱“三盛控股”）公告，擬對一筆1億美元債尋求要約交換。這筆將于2022年7月5日到期的美元債（ISIN：XS2351081943）發(fā)行規(guī)模1億美元，目前余額1億美元。如能獲取最低接納金額9000萬美元的債券持有人同意，三盛控股將重新發(fā)行一筆2023年到期的1.065億美元債。

此前的6月10日，三盛控股就修訂了一筆7000萬美元2022年11月到期、票面利率為12.5%的美元債利息兌付條款，將利息支付日期從5月11日延后半年至11月11日。這是三盛控股在公開市場僅有的兩筆美元債，分別在今年7月、11月到期，涉及余額總量為1.7億美元。

小房企加速收縮

與大多數(shù)民企一樣，三盛控股最終還是要以時間換資金籌集的空間，該公司近期的流動性短缺也有跡可循。

5月16日，三盛控股宣布股票停牌，原因待公布。三盛控股停牌時的市值約為19.53億港元。同一天，該公司宣布更換核數(shù)師，原核數(shù)師畢馬威會計師事務(wù)所辭職。畢馬威辭職，起因于三盛控股管理層對該公司質(zhì)押存款、擔(dān)保及與林榮東之間的訴訟未給出令事務(wù)所滿意的說明。雖然三盛控股于5月16日已委任永拓富信為新任核數(shù)師，但至今該公司也還沒發(fā)出2021年年報。

據(jù)中指院發(fā)布的2022年前五月房地產(chǎn)銷售排名中，三盛控股母公司三盛集團(tuán)以72億排名91位。2019年，起家于福州的這家百強房企在上海設(shè)立了總部，開啟福州、上海雙總部的公司運營模式，自然也走上了融資擴(kuò)張之路。前述兩筆美元債分別發(fā)行于2021年5月與11月。

然而，地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)入下行周期，此前大手筆發(fā)行的美元債變成三盛控股等小房企的沉重包袱，企業(yè)不得不收縮債務(wù)、收縮戰(zhàn)線。近兩年，已有恒泰、錦藝等小房企撤離上海“大虹橋”房產(chǎn)圈。2021年底，上市房企藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）、三巽地產(chǎn)（06611.HK）也已撤離上海。

而另一家以44.6億元排名113位的非上市房企綠都地產(chǎn)，算是未上市房企中堅守最久的，也將于6月底撤離“大虹橋”的辦公室。

困難期的煎熬

小房企的流動性壓力正在加劇?；蛟S，這也是行業(yè)內(nèi)要面臨的最后壓力測試周期。

相比同等規(guī)模的其他房企，三盛控股的債券規(guī)模并不算太大。比如今年前五月以71.2億元排名行業(yè)第92位的朗詩地產(chǎn)（00106.HK），持有一只2億美元債，將于今年10月21日到期。另外，朗詩地產(chǎn)在境內(nèi)還持有6筆私募債與兩筆公司債，其中私募債余額規(guī)模5.69億元人民幣，公司債余額約為11.84億元人民幣。不過，朗詩地產(chǎn)的境內(nèi)債券集中在明后年到期，今年7月僅有一筆1254萬元人民幣的私募債到期。

前述兩家房企的美元債規(guī)模不相上下，短期償債壓力接近，但表現(xiàn)卻大不同。朗詩地產(chǎn)目前正積極通過變現(xiàn)資產(chǎn)償債，三盛控股的資產(chǎn)變現(xiàn)能力則顯得弱了一點。

5月份，朗詩地產(chǎn)以8550萬元人民幣出售南京鑫貝盛投資管理全部股權(quán)，后又分兩次以總金額7500萬美元將美國一項目的部分股權(quán)出售。據(jù)公告披露，朗詩地產(chǎn)這兩筆交易或帶來稅前3204萬美元的虧損。朗詩地產(chǎn)表示，出售所得款項將用于償債與公司運營。

三盛控股近期沒有資產(chǎn)變現(xiàn)動作，還被國際評級機(jī)構(gòu)“盯”上了。在修訂11月到期美元債利息支付條款后，穆迪將三盛控股的公司家族評級(CFR)從“B3”下調(diào)至“Caa2”，評級展望維持“負(fù)面”。

從三盛控股發(fā)布的未經(jīng)審核的2021年業(yè)績數(shù)據(jù)來看，截至2021年末，三盛控股的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為42.52億元（未披露受限制部分）；同期，僅一年內(nèi)到期的銀行貸款及其他借款以及應(yīng)付債券總額就高達(dá)47.09億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，前些年房地產(chǎn)的突飛猛進(jìn)，對很多并非房地產(chǎn)起家的房企而言，消耗了母公司多年來的積累。三盛控股就是這樣一家房企，其母公司三盛集團(tuán)創(chuàng)始于1988年，以橡塑發(fā)泡等實業(yè)起家（即三盛實業(yè)），曾以“橡膠大王”著稱。2001年時，三盛集團(tuán)創(chuàng)始人林榮濱在福建開始試水房地產(chǎn)；2017年4月，三盛集團(tuán)斥資12.93億元收購港股上市公司利福地產(chǎn)59.56%的股權(quán)；2017年8月，三盛集團(tuán)將利福地產(chǎn)更名為三盛控股，由此完成地產(chǎn)業(yè)務(wù)的借殼上市。2019年9月，三盛控股將地產(chǎn)總部搬到上海“大虹橋”，尋求更廣闊的發(fā)展天地。

看起來就要起飛，實則也是隕落的開始。完成借殼上市之后，三盛集團(tuán)先后兩次對三盛控股進(jìn)行資產(chǎn)注入，導(dǎo)致三盛控股業(yè)績高速增長。2019年和2020年，三盛控股總營收和歸母凈利潤的同比增幅均超119%；但進(jìn)入2021年的下行周期，三盛控股開始“增收不增利”，據(jù)未經(jīng)審核的業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，三盛控股2021年歸母凈利潤大降25.99%。

在房地產(chǎn)進(jìn)入縮表周期的當(dāng)下，三盛控股僅僅是大多數(shù)小房企的一個縮影。同策研究院資深分析師肖云祥指出，房企債務(wù)違約頻發(fā)，是由內(nèi)外因素疊加導(dǎo)致的，內(nèi)部在于房企為追求規(guī)模，忽略穩(wěn)健性的需求。外部因素則是融資端收緊、房地產(chǎn)趨勢下行、疫情、市場信心等。

在內(nèi)外因的疊加下，房企違約事件頻現(xiàn)。肖云祥認(rèn)為，當(dāng)下對于房企而言，需要做好“開源節(jié)流”的工作，促進(jìn)銷售回款、處置資產(chǎn)、引入戰(zhàn)略投資者。另一方面，房企也需要和債權(quán)人積極溝通，尋求雙方都可接受的債務(wù)展期解決方案。

好在，全國各地目前正以極大力度優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策。市場正在緩慢筑底，部分城市的銷售也出現(xiàn)了回暖跡象，“三盛控股”們還需要再堅持和自我調(diào)整，以期熬過困難期。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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