北京頂級學(xué)區(qū)房走下神壇

“最近3年都不要碰‘金德月’的學(xué)區(qū)房了，尤其是老破小。”在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者的走訪中，無論是在北京西城浸淫多年的經(jīng)紀(jì)人，還是對西城學(xué)區(qū)房頗有研究的家長們，都給出了這樣的共識。

近日，北京市西城區(qū)2022年幼升小錄取結(jié)果出爐，“731”（2020年7月31日）之后購買頂級學(xué)區(qū)房的家長，夢想又一次破滅，尤其是德勝學(xué)區(qū)，“731”之后的孩子全部出區(qū)，月壇學(xué)區(qū)的孩子也與重點(diǎn)小學(xué)無緣。

“我們拿著單價19萬的房子，跟隔壁學(xué)區(qū)單價12萬的房子，都上一樣的小學(xué)，擱誰誰心里都不好受。”一位去年6月沖刺購買了德勝學(xué)區(qū)“老牌牛小”育翔小學(xué)對口學(xué)區(qū)房的家長說，買房的時候已經(jīng)知道多校劃片政策，但還是想賭一把“對口牛小”的概率，去年錄取結(jié)果已經(jīng)澆了一盆冷水，今年孩子終究還是被調(diào)劑去了隔壁新街口學(xué)區(qū)普通小學(xué)。

當(dāng)“學(xué)區(qū)房對口牛小”的確定性被消解，頂級學(xué)區(qū)房的光環(huán)因此失色，刨除教育附加價值，“老破小”的成交量與成交價雙降，北京西城學(xué)區(qū)房“削峰填谷”的趨勢越發(fā)明顯起來。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，一邊是頂級學(xué)區(qū)房隕落，另一邊則是周邊學(xué)區(qū)房反而逐漸被炒熱，以往相對弱勢的展覽路學(xué)區(qū)，甚至出現(xiàn)了“搶房”的情況。

而依然苦苦追尋教育附加價值的家長們，又開始了另一場大遷徙——聽說哪里進(jìn)好學(xué)校的概率高，趕緊扎堆買?！熬团略眩緛砭驼l都不能保證自己開的盲盒會中獎，越扎堆概率越低?！币晃患议L感慨說，現(xiàn)在就是“買定出手，愿賭服輸”。

大撤退

“今年年初，德勝成交非常低，月度成交量甚至比不上去年的淡季?！钡聞倨瑓^(qū)一位資深經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，不只是年初的傳統(tǒng)旺季不旺，近期的成交量也比較冷清，“可能一直到2026年之前，都不會有大的起色了。”

前述“金德月”的說法，是西城區(qū)金融街、德勝、月壇學(xué)區(qū)的簡稱，也是“教育高地”西城的“塔尖”，素有“頂級學(xué)區(qū)”之稱，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)小學(xué)遍布。

尤其是德勝片區(qū)，幾乎等同于“六邊形戰(zhàn)士”一般，隨便拿出來一所小學(xué)都不普通。也因此，區(qū)域內(nèi)的學(xué)區(qū)房價格一度沖上20萬元/平方米，去年最火熱時期，一夜?jié)q價百萬的案例并不少見。

但是去年7月，德勝錄取結(jié)果全部出區(qū)之后，區(qū)域內(nèi)房子的成交量和成交價急轉(zhuǎn)直下，解約和降價出售的案例紛紛出現(xiàn)，自此之后，德勝片區(qū)的成交量就徘徊在低位，中間出現(xiàn)過回溫跡象，但整體依然很冷淡。

究其根本，在于“高價買了房子卻不能上好學(xué)?！?，長期漲價預(yù)期也被戳破，家長們開始從頂級學(xué)區(qū)撤退。

“老破小”房源更是首當(dāng)其沖，價格短期內(nèi)大幅下跌，直至最近，價格依然比去年高點(diǎn)時候差了一截。

以新外大街小區(qū)一套60平米、建成于1990年的小兩居為例，去年6月的成交單價約為16萬元，今年6月同戶型房源單價降到了14萬元，原本這個小區(qū)的房源每年都會保持一定漲幅，綜合計(jì)算下來，一套“老破小”整體降價接近150萬元。

前述經(jīng)紀(jì)人透露，區(qū)域內(nèi)“老破小”房源折價情況比較普遍，反而是次新房比較扛跌，陽光麗景的房源單價一直穩(wěn)定在16-18萬元區(qū)間，市場上房源出來以后也能夠很快獲得成交。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示：“‘老破小’學(xué)區(qū)房幾乎是‘成也教育，敗也教育’，居住價值基本處在谷底，全靠教育附加價值支撐，一旦學(xué)區(qū)房政策調(diào)整，這類房源的價值削減效果是立竿見影的?！?/p>

不只是學(xué)區(qū)房，“老破小”房源整體的價值都在縮減，來自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京傳統(tǒng)意義上的“老破小”成交量首次跌破50%的均線，而次新房則保持增長態(tài)勢，突破了20%。

新沖鋒

與傳統(tǒng)頂級學(xué)區(qū)房的沒落形成對比的是，周邊弱勢學(xué)區(qū)開始躁動起來。

挨著月壇學(xué)區(qū)的展覽路區(qū)域，原本在家長的選擇中排序靠后，但自從去年“金德月”失意，展覽路反而能保證西外附小和奮斗小學(xué)銀河校區(qū)兩個相對優(yōu)質(zhì)的選擇，繼而成為家長追逐的新目標(biāo)。

在家長看來，與其花高價買“金德月”的房子去普通小學(xué)，不如花中等單價買展覽路的房子“求穩(wěn)”。

2022年的錄取結(jié)果中，展覽路學(xué)區(qū)學(xué)位也相對充足，“731”后的孩子，至少能進(jìn)入西外附小和奮斗小學(xué)銀河校區(qū)。

據(jù)一位長期工作在展覽路的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，去年展覽路的成交量已經(jīng)有所起色，今年7月幼升小錄取結(jié)果出來之后，該區(qū)域的房源成交量更是明顯增加，甚至數(shù)倍于德勝片區(qū)成交量。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者找到了一位去年年底購買展覽路學(xué)區(qū)房源的年輕家長，她說自己家孩子將在2025年進(jìn)入小學(xué)，她正是從德勝學(xué)區(qū)轉(zhuǎn)戰(zhàn)到展覽路的購房人之一，原因是不敢再賭德勝的對口小學(xué)，“即便最后展覽路也要調(diào)劑，至少房價沒那么高，房子居住起來也還行?！?/p>

連續(xù)兩年承接了德勝調(diào)劑生源的新街口學(xué)區(qū)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房也有漲價情況。

在新街口學(xué)區(qū)，對口黃城根小學(xué)官園分校的官園公寓，最近就出現(xiàn)了“搶房”現(xiàn)象。一套141平方米的四居室，報價2300萬元，吸引了三、四十組客戶，房東臨時漲價20萬元，依然沒攔住購房人的看房熱情，“現(xiàn)在住里面的租戶，后來就不同意那么多人看房了?！?/p>

新街口學(xué)區(qū)今年幼升小的錄取結(jié)果也比較理想，即便是“731”后群體，也能進(jìn)入房子對口的小學(xué)?！跋啾戎拢S城根小學(xué)官園分校是‘老牌牛小’，家長們要的就是確定性?！必?fù)責(zé)該片區(qū)的一位經(jīng)紀(jì)人解釋說。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，家長對這種入學(xué)確定性的追逐，短期內(nèi)依然不會消失，從頂級學(xué)區(qū)“逃逸”出來的需求，或許陸陸續(xù)續(xù)會推高周邊學(xué)區(qū)的房價。

不確定的“賭局”

雖然現(xiàn)階段教育資源依然不均衡，但致力于教育公平化的改革一直在堅(jiān)定推進(jìn)。

去年以來，多校劃片、教師輪崗、學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價等政策相繼襲來，今年，北京市多個區(qū)域又公布了“校額到校”計(jì)劃。

所謂的“校額到?！?，是指將優(yōu)質(zhì)高中招生指標(biāo)分配到初中學(xué)校的一種做法，也是一種促進(jìn)教育公平的舉措。2014年開始，北京推出了“校額到?！闭?，但是涵蓋的初中較少，在2021年的中招方案中，北京市多個區(qū)將優(yōu)質(zhì)高中50%以上的招生名額分配到全區(qū)所有初中，這就意味著，普通初中學(xué)校成績優(yōu)異的學(xué)生有更多機(jī)會進(jìn)入重點(diǎn)高中。

各類舉措多管齊下，學(xué)校與房子之間的聯(lián)系不再是“單線的、確定的”，目的也在于削減家長對于學(xué)區(qū)房的熱捧。

還在出手的家長數(shù)量已經(jīng)有所減少，觀望情緒濃厚。前述德勝經(jīng)紀(jì)人告訴記者，客戶們目前在西城各區(qū)之間做比較，少數(shù)下定決心要買的，也是做好了最壞的打算，并不指望房子能換來好學(xué)校。

不過房子與學(xué)校的解綁，依然有相當(dāng)長的路要走?！半m然過去一年各種各樣的政策對學(xué)區(qū)房有了更多拘束，但總體來講名校的教學(xué)質(zhì)量并沒有明顯稀釋，所以教育均衡化是一個漸進(jìn)式的過程?！惫阊a(bǔ)充說，學(xué)區(qū)房的價值變化也是一個長期的過程。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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