防范延期交房 西安率先出手！滄州提出“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號合同無效”

　　7月14日，為有效防范商品房延期交房增量問題，西安市住建局等五部門聯(lián)合出臺了13項措施，其中包括確保購地資金合規(guī)、項目建設(shè)全程監(jiān)管、預(yù)售資金全額入賬、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、夯實銀行責(zé)任、健全房地產(chǎn)信用管理等。

　　另外，河北滄州日前發(fā)布了《滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(征求意見稿)，其中明確提出，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶，設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，西安政策是全國首個針對延期交房的政策，釋放了非常強的信號意義。其核心內(nèi)容是強化預(yù)售資金監(jiān)管，同時，從購地環(huán)節(jié)嚴(yán)管房企激進(jìn)行為，防范房企違規(guī)拿地和形成風(fēng)險；建立“一項目一檔案”制度，對樓盤運作有約束效應(yīng)；對預(yù)售工作的規(guī)范和管理，有助于防范違規(guī)樓盤進(jìn)入樓市，導(dǎo)致風(fēng)險傳導(dǎo)到購房者手上。

　　西安13措施防范延期交房增量問題

　　7月14日，西安市住建局、市自然資源和規(guī)劃局、市城市管理和綜合執(zhí)法局、市金融工作局、中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》，其中包括確保購地資金合規(guī)、項目建設(shè)全程監(jiān)管、預(yù)售資金全額入賬、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、夯實銀行責(zé)任、健全房地產(chǎn)信用管理等13項具體措施。

　　在強化商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面，一是要資金全額入賬。商品房預(yù)售資金(包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款)應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。

　　二是嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)。商品房項目完成主體結(jié)構(gòu)驗收前，累計使用重點監(jiān)管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備案前，不得超過99%；不動產(chǎn)首次登記后，可以提取剩余1%。其中，7層以上的建筑，總層數(shù)達(dá)到1/3、2/3前，累計使用重點監(jiān)管資金分別不超過總額的20%和35%。

　　三是強化技術(shù)支撐，支持監(jiān)管銀行跟蹤購房貸款入賬情況，確保購房貸款交存至專用監(jiān)管賬戶。

　　四是加強賬務(wù)核對，各轄區(qū)住建部門每月要與監(jiān)管銀行對賬不少于一次，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用重點監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)立即停止撥付并依法查處。

　　五是夯實銀行責(zé)任。商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金；無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

　　在確保購地資金合規(guī)方面，新政要求，參與商品住房用地競買的開發(fā)企業(yè)必須使用合規(guī)自有資金，競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機構(gòu)各類融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。經(jīng)審核，存在使用非自有資金競買商品住房用地的，取消競得資格，已繳納的競買保證金不予退還。

　　此外，新政還提出，實施項目建設(shè)全過程監(jiān)管方面，建立“一項目一檔案”制度；加強商品房預(yù)售許可管理方面，明確形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)；健全房地產(chǎn)信用管理方面，開發(fā)企業(yè)不能按期交付房屋，引發(fā)群體性事件，造成嚴(yán)重社會影響的，記為信用等級差的企業(yè)，向社會公示，并按照有關(guān)規(guī)定予以處理。

　　全國首個針對延期交房的政策

　　對于西安的新政，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是全國首個針對延期交房的政策，釋放了非常強的信號意義。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策的核心是強化預(yù)售資金監(jiān)管，提及了資金全額入賬、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、強化技術(shù)支撐、加強財務(wù)核對、夯實銀行責(zé)任等較全面的監(jiān)管內(nèi)容。其中，資金全額入賬、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、夯實銀行責(zé)任是此次購房者提出的要求，所以此次也是寫入文件。而強化技術(shù)支撐、加強財務(wù)核對是創(chuàng)新內(nèi)容，有助于更好落實資金監(jiān)管的工作。

　　對于新政提出的“嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓規(guī)定，確保購地資金合規(guī)”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類規(guī)定的意義在于，對于近期的延遲交付房屋現(xiàn)象，說明和此前激進(jìn)拿地是有關(guān)系的。換而言之，一些暴雷的企業(yè)，在過去拿地方面，違規(guī)借貸和高杠桿拿地，導(dǎo)致了拿地方面力度過猛，在當(dāng)前企業(yè)項目開發(fā)過程中，就會力不從心，也客觀上使得房屋容易出現(xiàn)停工等問題，并引發(fā)了各類維權(quán)的事項。所以從這個角度看，此次西安對于土地方面的規(guī)定，其實也是希望從拿地的過程就規(guī)范房企經(jīng)營，防范房企違規(guī)拿地和形成風(fēng)險。

　　另外，此次政策明確，實施項目建設(shè)全過程監(jiān)管，要建立“一項目一檔案”制度，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這就是“要了解樓盤”的思維，其對于密切監(jiān)測樓盤開工動向，及早發(fā)現(xiàn)問題和隱患等具有積極的作用。對于各個樓盤的運作也有約束效應(yīng)，促進(jìn)了樓盤開工過程的透明和正規(guī)有序。此外，此次政策還對預(yù)售工作的規(guī)范和管理，具有積極的作用，有助于防范一些違規(guī)的樓盤進(jìn)入樓市，導(dǎo)致風(fēng)險傳導(dǎo)到購房者手上。

　　滄州預(yù)售資金監(jiān)管辦法征求意見

　　7月12日，滄州市發(fā)布了《滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(征求意見稿)，其中明確提出，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶，設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。

　　征求意見稿提出，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行對監(jiān)管賬戶中用于建筑施工、設(shè)備安裝、材料購置、配套建設(shè)工程等費用的資金額度進(jìn)行重點監(jiān)管(以下簡稱“重點監(jiān)管資金額度”)。重點監(jiān)管資金額度應(yīng)根據(jù)工程項目實際情況確定，計算方法為：項目規(guī)劃總建筑面積×4000-4500元/㎡計算。

　　同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建商品住房去化周期較長，監(jiān)管賬戶收存的預(yù)售資金達(dá)不到重點監(jiān)管資金額度，可以憑其監(jiān)管銀行以外的符合條件的商業(yè)銀行或金融機構(gòu)出具不可撤銷見索即付現(xiàn)金保函，免除同等額度的重點監(jiān)管資金額度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承諾保函到期前不發(fā)生保函違約情形。出現(xiàn)保函違約情形的，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向保函出具銀行或機構(gòu)發(fā)起索賠，索賠資金額度為通過銀行或機構(gòu)保函已撥付的重點監(jiān)管資金。

　　另外，建立商品房預(yù)售資金直接收取機制，由購房人將購房款(包括定金等一切形式的購房款)直接存入監(jiān)管項目售樓處設(shè)置的監(jiān)管賬戶專用設(shè)備。購房人申請按揭貸款的，貸款銀行或住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)將按揭貸款或住房公積金貸款直接發(fā)放到該監(jiān)管賬戶。

　　此外，監(jiān)管銀行違反本辦法規(guī)定，拒收、拒付或擅自撥付商品房預(yù)售資金，或者違規(guī)使用商品房預(yù)售資金，造成預(yù)售資金被挪用，導(dǎo)致工程無法按期竣工的，除承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任外，由其上級主管部門依法處理，并不得再承擔(dān)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　轉(zhuǎn)自：證券時報

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