中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷：房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化趨勢(shì)

      中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示，近幾年的樓市調(diào)控旨在引導(dǎo)房屋向居住屬性靠攏。未來(lái)商品房市場(chǎng)份額料縮小，將居住和投資屬性進(jìn)行一定程度分層。從現(xiàn)階段看，推出房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)還不成熟。若熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，不排除地方會(huì)出臺(tái)相應(yīng)政策以穩(wěn)定市場(chǎng)；長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制下的樓市會(huì)朝著健康平穩(wěn)方向發(fā)展。

　　調(diào)控更注重長(zhǎng)效

　　中國(guó)證券報(bào)：近日多地加碼房地產(chǎn)調(diào)控，向市場(chǎng)傳遞何種信號(hào)？

　　李迅雷：這些年，人們對(duì)樓市的關(guān)注主要集中在限購(gòu)、限貸等政策與房?jī)r(jià)的短期變化上。近期深圳、南京等地的政策也屬于此類短期政策干預(yù)的范疇，此類政策并不會(huì)減少購(gòu)房需求，只是延緩部分居住需求與限制一些投資需求。因此，就近期政策效果看，可能在短期改變市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，影響人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)的目的。

　　對(duì)于樓市調(diào)控，我認(rèn)為，近幾年的變化更多體現(xiàn)在長(zhǎng)效機(jī)制方面。比如，去年通過(guò)的新土地管理法對(duì)宅基地制度進(jìn)行改革，允許集體經(jīng)營(yíng)性土地入市，掃清了城鄉(xiāng)一體化障礙，從而可以緩解熱點(diǎn)城市的供地壓力；今年印發(fā)的《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，加速了用地審批流程；從地方層面看，近期深圳擬出臺(tái)的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》若通過(guò)，也將進(jìn)一步加速舊改資源釋放，提升住房供應(yīng)效率。

　　除了增加供給外，“十三五”期間的供地計(jì)劃大幅增加了租賃及政策性住房的比例，這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整旨在引導(dǎo)房屋向居住屬性靠攏，或許未來(lái)商品房市場(chǎng)份額會(huì)越來(lái)越小，同時(shí)，將住房居住和投資屬性進(jìn)行一定程度的分層。新加坡在這方面做得較好，大多數(shù)居民都能買(mǎi)到便宜的好房子。很多人住在具有政府指導(dǎo)價(jià)的組屋里，有改善需求的人群也可以花高價(jià)去買(mǎi)高檔商品住宅，這種市場(chǎng)分離下的剝離政策，可使房產(chǎn)既實(shí)現(xiàn)居住屬性，又保留部分投資屬性。

　　樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制另一種做法是健全和完善租賃市場(chǎng)體制。中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率達(dá)96%，戶均擁有住房1.5套，而美國(guó)住戶總體住房擁有率為63.7%。從數(shù)據(jù)上看，國(guó)內(nèi)住房擁有率較高，不存在住房的短缺問(wèn)題，但樓市成交依然火熱，背后的原因值得思考。相比于租房，在國(guó)內(nèi)擁有一套住房，擁有的不僅是實(shí)體資產(chǎn)，也一并包含著文化、家庭、戶口、配套的教育與醫(yī)療等城市服務(wù)在內(nèi)的隱性價(jià)值，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)存在的“重售輕租”現(xiàn)象，中央提出“租購(gòu)并舉”，有助于分化住房需求，能有效緩解商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供需矛盾與房?jī)r(jià)上行的壓力。

　　短期來(lái)看，實(shí)施“因城施策”的調(diào)控出發(fā)點(diǎn)是“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，若其他熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，不排除地方會(huì)出臺(tái)相應(yīng)政策來(lái)實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)市場(chǎng)”目的；長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制下的樓市會(huì)朝著健康平穩(wěn)的方向發(fā)展。

　　核心城市需求依然較大

　　中國(guó)證券報(bào)：房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何分化？

　　李迅雷：中短期的房?jī)r(jià)波動(dòng)是較難預(yù)測(cè)的。作為商品的房產(chǎn)，不僅有居住屬性，由于可出租產(chǎn)生租金，亦具有投資屬性，同時(shí)也有可交易屬性。作為能保值增值且易于交易的資產(chǎn)，房產(chǎn)容易形成價(jià)格反饋機(jī)制，因此，樓市可能存在追漲殺跌的現(xiàn)象。

　　長(zhǎng)期來(lái)看，樓市發(fā)展的方向更具有確定性。我們研究過(guò)全球100多個(gè)國(guó)家20世紀(jì)以來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，除了個(gè)別國(guó)家（日本、西班牙、愛(ài)爾蘭、意大利），都保持了或高或低的增速。大家熟知的兩次樓市泡沫，如日本在上世紀(jì)90年代初的樓市泡沫破滅，背后有產(chǎn)業(yè)政策和人口結(jié)構(gòu)的因素，表面誘因是貨幣政策的調(diào)整，和國(guó)內(nèi)對(duì)比參考意義不大。目前我國(guó)樓市基本面更接近于日本上世紀(jì)70年代的水平，彼時(shí)日本地價(jià)的大幅上漲伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)得到化解；美國(guó)2007年出現(xiàn)的次貸危機(jī)，使房?jī)r(jià)在2011年跌至低點(diǎn)，到2013年房?jī)r(jià)又恢復(fù)至正常水平，2017年超過(guò)2006年的房?jī)r(jià)高點(diǎn)。美國(guó)樓市泡沫的導(dǎo)火索是連續(xù)上調(diào)利率誘發(fā)大量次級(jí)抵押貸款違約帶來(lái)債務(wù)危機(jī)，其背后原因是經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期處在低利率環(huán)境以及政策的持續(xù)支持。

　　目前，國(guó)內(nèi)GDP絕對(duì)量依然可觀，從橫向?qū)Ρ瓤?，我?guó)仍是世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。雖然人口老齡化問(wèn)題已經(jīng)出現(xiàn)，但隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)與都市圈的虹吸效應(yīng)，核心城市的需求依然較大。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化是多方面的，且不是最近才開(kāi)始，行業(yè)增速放緩后分化一直在進(jìn)行。目前住房已不再是稀缺品，購(gòu)房者的主體從剛需轉(zhuǎn)為尋求改善、尋求進(jìn)入更高能級(jí)的城市人群。今年上半年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)和土地市場(chǎng)在一線和二三線城市都比較火熱；從地域上看，長(zhǎng)三角、珠三角、成渝地區(qū)樓市數(shù)據(jù)較好；從區(qū)域?qū)用婵?，核心區(qū)位的項(xiàng)目賣(mài)得較好；從產(chǎn)品角度看，改善型住房較為暢銷；另外，上半年品牌房企定位偏高端的，大多數(shù)取得了更好的銷售業(yè)績(jī)。

　　未來(lái)，隨著利率進(jìn)入較長(zhǎng)的下行周期，人口老齡化進(jìn)程加快，流動(dòng)人口開(kāi)始減少，城市群與都市圈的持續(xù)發(fā)展，房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期邏輯和行業(yè)的分化或還會(huì)延續(xù)。

　　中國(guó)證券報(bào)：房地產(chǎn)調(diào)控收緊對(duì)股市和債市有何影響？

　　李迅雷：房地產(chǎn)與股債的相關(guān)性不能簡(jiǎn)單靜態(tài)地看，宏觀政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)而擴(kuò)散到股市、債市也需要結(jié)合當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)背景及資產(chǎn)自身所處的狀態(tài)來(lái)分析。

　　一是在存量經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)存在“蹺蹺板”效應(yīng)。同時(shí)，無(wú)論股市還是房地產(chǎn)市場(chǎng)，都呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化的趨勢(shì)。2012年至2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)之間具有非常強(qiáng)的正相關(guān)性，漲跌幾乎同時(shí)發(fā)生。但是2013年之后，這兩個(gè)市場(chǎng)的相關(guān)性開(kāi)始變得不相關(guān)甚至負(fù)相關(guān)，主要原因是外匯占款流入大幅放緩，資產(chǎn)開(kāi)始逐漸變?yōu)榇媪坎┺?，資金在各類資產(chǎn)間的流動(dòng)開(kāi)始主導(dǎo)資產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。2016年至2017年，在供給側(cè)改革和棚改貨幣化等政策的影響下，股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)短暫出現(xiàn)過(guò)一段共同繁榮，但這段時(shí)間基本面改善的邏輯強(qiáng)于資產(chǎn)間的流動(dòng)性因素。2018年之后，存量經(jīng)濟(jì)的特征愈發(fā)凸顯，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、行業(yè)集中度提升、上市公司盈利能力分化，A股呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)化特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此，在“房住不炒、因城施策”的政策引導(dǎo)下，不同城市間的房?jī)r(jià)也開(kāi)始分化。

　　二是結(jié)構(gòu)性調(diào)控不同于總量調(diào)控，對(duì)股市的影響也不盡相同。因自身結(jié)構(gòu)原因，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈占A股市場(chǎng)整體利潤(rùn)的比重較大，上市公司整體盈利走勢(shì)與房地產(chǎn)周期高度相關(guān)?；厮輾v次房地產(chǎn)調(diào)控政策，都具備明顯的逆周期特征，過(guò)去出臺(tái)的幾次力度較大的調(diào)控政策，都是在房地產(chǎn)行業(yè)景氣度較高甚至過(guò)熱的時(shí)候出臺(tái)；當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力或金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大時(shí)，政府往往又會(huì)出臺(tái)對(duì)沖政策來(lái)緩和先前政策的影響。但前幾次調(diào)控力度都顯著強(qiáng)于當(dāng)下。對(duì)股市而言，影響最大的是總量調(diào)控政策，投資者更擔(dān)憂的是信貸收緊帶來(lái)的流動(dòng)性沖擊。而如果只是結(jié)構(gòu)性的調(diào)控，反而可能會(huì)因?yàn)橘Y金的“蹺蹺板”效應(yīng)對(duì)股市有利。

　　實(shí)施差別化調(diào)控政策

　　中國(guó)證券報(bào)：房產(chǎn)稅什么時(shí)候會(huì)出臺(tái)？將如何影響房?jī)r(jià)？

　　李迅雷：目前房產(chǎn)稅處在立法階段，立法過(guò)程比較長(zhǎng)，需要經(jīng)歷提議、審議修改和頒布幾個(gè)階段，其中審議修改一般會(huì)有多個(gè)來(lái)回。房產(chǎn)稅涉及千家萬(wàn)戶的利益，要體現(xiàn)公平性和可操作性，我認(rèn)為短期內(nèi)難以推出。從國(guó)外看，房產(chǎn)稅較為普遍，也不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)帶來(lái)顯著影響。畢竟房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響較大，從現(xiàn)階段看，推出房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)還不成熟。

　　中國(guó)證券報(bào)：建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)采取哪些措施予以推進(jìn)？

　　李迅雷：房產(chǎn)稅是一種長(zhǎng)效機(jī)制，但當(dāng)前還不是很好的推出時(shí)機(jī)。如果因?yàn)榉慨a(chǎn)稅不推出而延誤長(zhǎng)效機(jī)制的建立，則會(huì)使得結(jié)構(gòu)問(wèn)題更加難解。因此，必須實(shí)施差別化的調(diào)控政策。例如，針對(duì)某些房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的中心城市，可以擴(kuò)大建立住宅用地的供給增加機(jī)制，如一年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)一定幅度，則允許地方政府將一部分商業(yè)用地或綜合用地轉(zhuǎn)為住宅用地。又如，對(duì)于居民家庭的第三套及以上房產(chǎn)，可以考慮征收空置稅。此外，對(duì)于豪宅的交易，可以提高交易稅率等。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)·中證網(wǎng)

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