多城加碼樓市調(diào)控的背后邏輯：穩(wěn)預(yù)期、保剛需、滅亂象

在剛剛過(guò)去的一周，長(zhǎng)春、寧波、南京、東莞等城市紛紛出臺(tái)調(diào)控新政，總的態(tài)勢(shì)仍然是趨嚴(yán)。而7月份以來(lái)，包括杭州、鄭州、深圳、內(nèi)蒙古等多地均已出臺(tái)新政，升級(jí)樓市調(diào)控。

多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，7月以來(lái)多地頻繁出臺(tái)樓市新政，可以看作是繼今年三四月份各地針對(duì)新房供應(yīng)端層面調(diào)控之后的第二輪“政策加碼潮”，這一輪的調(diào)控政策多是從需求端入手。

值得注意的是，7月24日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正主持召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持從全局出發(fā)，進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)、統(tǒng)一思想，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，從各地實(shí)際出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，及時(shí)科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

多城扎堆加碼樓市調(diào)控

今年二季度以來(lái)，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅較高，土地市場(chǎng)偏熱，均給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定不穩(wěn)定預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示，新房及二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)連續(xù)多月回升，多城市房?jī)r(jià)上揚(yáng)。

據(jù)中指研究院百城價(jià)格指數(shù)，深圳6月二手房?jī)r(jià)格同比上漲14.55%，居百城前列，杭州、東莞半年新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅居前，寧波6月新房?jī)r(jià)格環(huán)比居百城之首，而這些房?jī)r(jià)漲幅突出的城市目前均已在7月出臺(tái)了最新的樓市調(diào)控政策。此外，長(zhǎng)春、南京、鄭州、內(nèi)蒙古等地也在7月份出臺(tái)了政策收緊樓市。

以東莞為例，7月份以來(lái)已經(jīng)三次向樓市出手。7月2日，東莞發(fā)布通知，對(duì)申請(qǐng)預(yù)售或現(xiàn)售的商品住房項(xiàng)目設(shè)置了3萬(wàn)平方米的單次推貨“紅線(xiàn)”，還進(jìn)一步更新了東莞的限價(jià)政策；7月15日，東莞三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，提出要進(jìn)一步提高房?jī)r(jià)透明度，定期在官方網(wǎng)站發(fā)布新房與二手住宅網(wǎng)上簽約銷(xiāo)售情況及新房庫(kù)存情況；7月25日凌晨，東莞12部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，要求外地人限購(gòu)第3套房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)3年后方可交易轉(zhuǎn)讓。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，7月以來(lái)，已有近10座城市“收緊”房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策。這是否意味著后疫情時(shí)期樓市“紅利”不再？樓市“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象還會(huì)出現(xiàn)嗎？

2020年7月部分城市出臺(tái)的房地產(chǎn)新政 數(shù)據(jù)來(lái)源：政府網(wǎng)站、中指研究院綜合整理

各城市加大樓市的管控力度，是基于其市場(chǎng)情況采取的對(duì)應(yīng)策略。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨表示，多城近期紛紛出臺(tái)樓市限制政策，標(biāo)志著這些城市的地產(chǎn)環(huán)境已經(jīng)度過(guò)了后疫情時(shí)期釋放需求的階段，各類(lèi)紓困措施也將步入退出期，恢復(fù)到“偏緊”的狀態(tài)，才會(huì)打消全國(guó)范圍內(nèi)躍躍欲試的投機(jī)心理，合理調(diào)節(jié)預(yù)期，才有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定。

具體而言，南京、深圳、杭州等核心城市，都是具有良好經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的，城建管理水平較高，后疫情時(shí)期經(jīng)濟(jì)修復(fù)速度較快，房?jī)r(jià)漲幅居前。此時(shí)再提樓市調(diào)控，收緊地產(chǎn)調(diào)控政策，正是履行“房住不炒”的政策導(dǎo)向，從深處規(guī)避可能出現(xiàn)的投機(jī)行為。警惕后續(xù)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快城市推出相關(guān)收緊政策，這不僅利于本地市場(chǎng)平穩(wěn)化運(yùn)行，也是為樓市繼續(xù)復(fù)蘇提供保障。

后續(xù)或有更多城市跟進(jìn)

值得一提的是，在7月24日召開(kāi)的房地產(chǎn)工作座談會(huì)上，有包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙等10個(gè)城市在內(nèi)的政府負(fù)責(zé)人參會(huì)。

在上述10城中，深圳、南京、杭州、寧波已出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策。中指研究院分析認(rèn)為，其他城市出臺(tái)調(diào)控政策的可能性仍需結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度來(lái)判定。不過(guò)，據(jù)中指研究院預(yù)測(cè)，未來(lái)或有更多預(yù)期不穩(wěn)定城市跟進(jìn)，調(diào)控政策也將更有針對(duì)性。

 2020年10城6月新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格變化、上半年住宅用地成交情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

針對(duì)近期多城出臺(tái)調(diào)控政策收緊樓市，房企該如何應(yīng)對(duì)？

對(duì)此，中指研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)后疫情時(shí)期經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的作用至關(guān)重要，調(diào)控政策收緊會(huì)更多的聚焦在房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲預(yù)期較強(qiáng)的城市，因此，短期內(nèi)房企更需關(guān)注各城市的市場(chǎng)變化，判斷政策發(fā)展趨勢(shì)，及時(shí)作出策略調(diào)整。

那么，后續(xù)哪些城市會(huì)跟進(jìn)出臺(tái)樓市調(diào)控政策？將以怎樣的方式跟進(jìn)？

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，7月份以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)的城市具有四大特點(diǎn)。

一是認(rèn)籌率過(guò)高，甚至出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”等現(xiàn)象。杭州、南京、寧波等城市都有所體現(xiàn)。這類(lèi)城市由于新房限價(jià)催生一二手房?jī)r(jià)倒掛，非理性投機(jī)性購(gòu)房需求快速增長(zhǎng)，短期內(nèi)樓市熱度快速攀升。未來(lái)預(yù)計(jì)這類(lèi)城市出臺(tái)調(diào)控政策的可能性極大，政策主要指向抑制樓市熱度非理性增長(zhǎng)，以及穩(wěn)定二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)預(yù)期。

二是需要保障無(wú)房戶(hù)的購(gòu)房需求。如寧波和南京的樓市調(diào)控升級(jí)，都體現(xiàn)了對(duì)“無(wú)房戶(hù)”的優(yōu)先原則。這一政策是對(duì)落戶(hù)政策、人才政策的具體承接，亦是樓市調(diào)控下半年的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)政策覆蓋的城市還會(huì)進(jìn)一步增加。

三是房?jī)r(jià)需要更大的調(diào)控力度。由于今年市場(chǎng)流動(dòng)性明顯增強(qiáng)，資金的獲取成本明顯減少，部分資金通過(guò)非正常渠道開(kāi)始流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。后續(xù)政策端會(huì)加大對(duì)流入地產(chǎn)資金的監(jiān)管，加大在金融市場(chǎng)的查處力度，在制度上對(duì)房?jī)r(jià)形成有效監(jiān)管。具體措施上，限競(jìng)房地塊、“三限房”地塊或會(huì)增多。

四是市場(chǎng)亂象多的城市，或?qū)⑸钊氪驌舨涣夹星?。無(wú)論是加大二手住房交易信息公開(kāi)力度，還是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為，下一步的重點(diǎn)，都有打擊市場(chǎng)的非理性行為，甚至是惡意炒作行為。例如，深圳等城市就會(huì)在下半年開(kāi)始樓市“嚴(yán)打”，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定購(gòu)房者的預(yù)期。

　　轉(zhuǎn)自：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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