土地私有房?jī)r(jià)就不貴了嗎？

　　土地壟斷并不一定意味著減少土地供應(yīng)量，因?yàn)楦鱾€(gè)城市和縣域存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

　　房地產(chǎn)研究者很在乎土地性質(zhì)，認(rèn)為土地公有影響了土地價(jià)格并進(jìn)而影響房?jī)r(jià)，如果土地私有化，房?jī)r(jià)不會(huì)如此暴漲。

　　這個(gè)理論的邏輯推導(dǎo)過(guò)程是：因?yàn)橥恋毓?，農(nóng)民或者城市土地所有者沒(méi)有資格出售土地，土地只能賣給政府，政府不但在中間吃差價(jià)，造成不公平，還事實(shí)上掌控了土地供給。如果土地私有，那么無(wú)數(shù)個(gè)小土地所有者就可以通過(guò)增加供應(yīng)來(lái)降低土地價(jià)格，并最終影響房?jī)r(jià)。

　　真實(shí)的土地供應(yīng)，將這個(gè)理論打得臉上都是手印兒。

　　在中國(guó)內(nèi)地，政府的確可以獨(dú)家壟斷土地，但是土地壟斷并不一定意味著減少土地供應(yīng)量，因?yàn)楦鱾€(gè)城市和縣域存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，地方政府愿意多推出土地，增加土地供給量，增加房產(chǎn)數(shù)量，以降低房?jī)r(jià)和租金成本，增加對(duì)企業(yè)和購(gòu)房者吸引力，否則，居民和企業(yè)都將轉(zhuǎn)移到更容易生存的城市去。大多數(shù)一線和強(qiáng)二線城市不用依賴土地，因?yàn)楸旧砭陀谐瑥?qiáng)吸引力，不用靠增加土地供應(yīng)取悅新居住者和產(chǎn)業(yè)資本。

　　大多數(shù)中小城市土地供應(yīng)比較充足，政府在土地供應(yīng)上竭盡所能。有不少人認(rèn)為這是土地財(cái)政，從現(xiàn)象上看的確如此，不少地方政府稅收遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠開支，要靠賣地來(lái)支撐公務(wù)員工資以及地方基建投入。賣地可以解讀為土地依賴，也可以解讀為市場(chǎng)滿足，以杭州和成都為例，最近幾年居民都在像打新股一樣認(rèn)籌新房，其實(shí)就是新房供應(yīng)不夠。

　　而在發(fā)達(dá)國(guó)家的重要城市，以及發(fā)展中國(guó)家的首都，房?jī)r(jià)根本不便宜，如孟買這樣的土地私有城市，房?jī)r(jià)并不低，南美洲很多城市也是如此。

　　理論上土地私有可以增加供應(yīng)，可實(shí)際上，拆遷很難，和土地所有者的談判并不容易。土地私有后，拆遷改造時(shí)談判對(duì)象增加，而土地這種商品比較特殊，一個(gè)規(guī)劃區(qū)域只要有一戶不同意，談判就可能曠日持久僵持下去。在中國(guó)這種土地公有的情況下，照樣會(huì)出現(xiàn)部分土地所有者(包括集體土地的擁有者)不同意，而無(wú)法推行拆遷改造的情況。城中村容易拆遷，老舊小區(qū)難拆，就是因?yàn)槌侵写逭勁袑?duì)象少，而老舊小區(qū)的土地供應(yīng)者太多。

　　我在東南亞某地旅行的時(shí)候，聽說(shuō)當(dāng)?shù)剡t遲無(wú)法建設(shè)高鐵，是因?yàn)橥恋責(zé)o法拆遷。當(dāng)?shù)爻鞘泻苌傧裰袊?guó)大陸這樣集中，布局較為分散。曼谷房?jī)r(jià)不高，土地供應(yīng)充足，可以作為土地私有降低房?jī)r(jià)的佐證，不過(guò)東南亞很多地區(qū)還沒(méi)有完成財(cái)富積累，而且當(dāng)?shù)貙ぷ鈬?yán)重，為住宅供應(yīng)打開大門，整個(gè)城市到處都是住宅，這樣就沒(méi)有必要去拆老房。

　　大多數(shù)土地私有的城市，無(wú)法建立密集的高樓大廈，房屋平攤在土地上，中國(guó)臺(tái)北、日本東京都是如此，美國(guó)也是如此，土地利用效率不高，城市向更遠(yuǎn)處平擴(kuò)，壞處是土地利用率不足，好處是郊區(qū)房?jī)r(jià)便宜。

　　要理解孟買這樣的發(fā)展中國(guó)家城市房?jī)r(jià)為何如此高，就必須弄明白土地供應(yīng)的問(wèn)題。土地供應(yīng)是影響房?jī)r(jià)上漲的重要制約因素，不管是公有還是私有，在土地資源緊張的城市，提高土地供應(yīng)都很不容易，甚至可以說(shuō)，排除公正問(wèn)題，土地公有更能解放土地，更能解決土地供應(yīng)問(wèn)題。（作者　余勝良）

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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