香港低供地模式的利與弊

　　香港樓市價(jià)格不斷攀升，市民生活壓力大，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)超級(jí)穩(wěn)定，讓一部分有產(chǎn)者安心，也讓金融環(huán)境穩(wěn)定。

　　如果香港樓市模式還有什么積極意義的話，那么房?jī)r(jià)穩(wěn)定就是最重要的一項(xiàng)，而且是穩(wěn)定向上——當(dāng)然這對(duì)購(gòu)房者不友好。

　　最近幾年香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展不佳，在疫情下，嚴(yán)重依賴旅游和商業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也基本停滯下來，但是香港樓市卻出奇穩(wěn)定，迄今為止，沒有出現(xiàn)大面積斷供情況，也沒有出現(xiàn)價(jià)格雪崩。

　　香港一旦有某個(gè)樓盤出現(xiàn)滯銷或打折，往往都會(huì)當(dāng)做新聞迅速傳播，被當(dāng)做樓市要下調(diào)的先兆，如果搜集歷史新聞，會(huì)發(fā)現(xiàn)很多時(shí)間點(diǎn)，都感覺到房?jī)r(jià)要閃崩了，問題是這么多年下來，調(diào)整的風(fēng)聲吹了又吹，樓市是跌一點(diǎn)點(diǎn)，漲一大截，總趨勢(shì)是蹭蹭蹭往上漲。眾人都期待香港樓市會(huì)有一個(gè)像樣調(diào)整，如此級(jí)別的香港局勢(shì)，加上疫情，都沒能讓樓市下滑，可見香港房?jī)r(jià)之堅(jiān)挺。

　　香港房?jī)r(jià)如此堅(jiān)挺，其主要原因，就是政府長(zhǎng)期維持了一個(gè)供不應(yīng)求的供需格局。新盤少，購(gòu)買力多，一旦有折扣就能很快賣光，沒有折扣也能漸漸賣光。

　　因?yàn)椴簧偃速I不到房，只要房?jī)r(jià)下跌，很容易被消化，長(zhǎng)期觀望者就要出手。這就導(dǎo)致不管是新房還是二手房，都沒有降價(jià)動(dòng)力，人們唯恐賣了房買不回來。

　　香港房?jī)r(jià)高，遠(yuǎn)超深圳，深圳的年租金回報(bào)率還不到1%，香港租金回報(bào)率卻可以達(dá)到2.5-3%，香港租金大概是深圳4倍，所以在香港買房不容易，租房更不容易，有人常常以深圳租金回報(bào)率低而認(rèn)為房?jī)r(jià)高估，實(shí)際上，當(dāng)房?jī)r(jià)無力上漲時(shí)，往往是租金補(bǔ)漲，反正無論如何，未購(gòu)房者都很不幸。

　　香港租金回報(bào)率盡管不高，但不要忘記香港房貸和日本一樣，都是低利率政策，這個(gè)租金回報(bào)率就可以抵上月供。只要房?jī)r(jià)下跌，買房比租房更劃算，就會(huì)刺激買房者出手。

　　房?jī)r(jià)堅(jiān)挺有不少積極意義，那就是對(duì)維持經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定有益，比如歷史上香港曾出現(xiàn)過因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)凈值低于貸款而放棄還貸的情況。極端情況下，還有群眾聚集要求政府出臺(tái)政策，維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

　　房?jī)r(jià)作為居民財(cái)富和金融錨定物，一旦出現(xiàn)波動(dòng)，不但影響居民，還影響到金融市場(chǎng)穩(wěn)定，可以想象，一旦房?jī)r(jià)大幅下跌，金融抵押物出現(xiàn)縮水，必然影響銀行資產(chǎn)和放貸規(guī)模，市場(chǎng)上流通的貨幣會(huì)減少，很可能出現(xiàn)通貨緊縮，當(dāng)年美國(guó)次貸危機(jī)，其實(shí)肇始就是作為抵押物的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，金融資產(chǎn)質(zhì)量下滑。

　　假若市場(chǎng)是另外一種情況，就是供需平衡，或者供大于求，那么房?jī)r(jià)在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題時(shí)，很可能率先下跌，這就會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)加速蕭條。

　　對(duì)管理者而言，如果想追求穩(wěn)定市場(chǎng)，保護(hù)已購(gòu)房者和開放商、銀行利益，甚至政府的利益，那就會(huì)傾向于不打破現(xiàn)有格局。如果追求讓普通人也買上房，市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)動(dòng)蕩，管理者似沒有動(dòng)力。

　　在國(guó)內(nèi)這一點(diǎn)表現(xiàn)明顯，比如這次疫情沖擊，住宅一直供不應(yīng)求的深圳市場(chǎng)率先回暖，并開啟上漲模式，北京上海等一線城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，而三四線城市則出現(xiàn)不小回調(diào)。

　　但是供需不平衡導(dǎo)致的結(jié)果，是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期高高在上，只有少數(shù)人可以買房，其他人沒有能力買房，容易造成社會(huì)矛盾。城市管理者要修復(fù)這個(gè)BUG，就出臺(tái)了各種政策，其中香港是居屋公屋計(jì)劃，深圳是保障房計(jì)劃。北京上海等也有各自對(duì)策。（作者：余勝良)

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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