長沙土拍增加競自持面積約束 房企拿地或趨謹(jǐn)慎

　　近日，湖南省長沙市自然資源和規(guī)劃局、長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)了《長沙市商住經(jīng)營性用地出讓限地價/溢價競自持租賃住房實施細(xì)則(試行)》(以下簡稱：細(xì)則)。

　　細(xì)則指出，長沙需配套建設(shè)租賃住房的商住經(jīng)營性用地，將采取“限地價/溢價+競自持面積+搖號”方式掛牌出讓。

　　一位知名房企的內(nèi)部人士對《證券日報》記者解讀道：“長沙土拍增加競自持面積，有利于長沙商住市場的穩(wěn)定發(fā)展，倒逼房企提升產(chǎn)品運營和服務(wù)力，但會加大開發(fā)商開發(fā)成本，壓縮利潤空間，對小品牌企業(yè)、操盤能力弱的企業(yè)形成進(jìn)一步的挑戰(zhàn)和考驗，房企拿地可能將更加謹(jǐn)慎?！?/p>

　　商住經(jīng)營性用地自持設(shè)門檻

　　細(xì)則規(guī)定，土地網(wǎng)上掛牌交易時土地限價地塊達(dá)到最高限價、不限價地塊溢價率達(dá)到30%時停止競價，如有兩個及兩個以上競買人同意當(dāng)前報價并以競自持租賃住房建筑面積方式繼續(xù)競買的，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動轉(zhuǎn)為競自持租賃住房建筑面積的競買方式，競報面積最小幅度根據(jù)掛牌地塊大小按300平方米-600平方米確定，每次競報面積不得高于最小幅度的10倍，競報建筑面積最高者確定為最高報價人。

　　如競買人不申請競自持租賃住房建筑面積，則確定最先達(dá)到最高報價的競買人為最高報價人，競自持租賃住房建筑面積達(dá)到宗地可建建筑面積100%后，仍有兩個及兩個以上競買人要求繼續(xù)競買的，采取現(xiàn)場搖號方式確定競得人；如競買人不申請搖號，則確定最先達(dá)到競自持租賃住房建筑面積100%的競買人為最高報價人。

　　同時，商住經(jīng)營性用地按要求建設(shè)的租賃住房，產(chǎn)權(quán)由土地競得人全部自持，自持起始日為取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起，住宅性質(zhì)租賃住房需自持運營滿10年，商業(yè)性質(zhì)租賃住房需自持運營滿5年，期滿后可向房產(chǎn)交易主管部門申請，經(jīng)批準(zhǔn)后可按市場價格上市銷售。

　　“短期內(nèi)會大量增加出租房源的供應(yīng)量，減少新建商品住宅的供應(yīng)量，對租房群體來說是好事，租金會平抑或穩(wěn)中有降。”景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉在接受《證券日報》記者采訪時表示，長沙土拍新政會改變開發(fā)商的開發(fā)運作模式和財務(wù)模型，開發(fā)回收周期會極大延長，對開發(fā)商的資金實力以及財務(wù)風(fēng)險把控能力提出了更高的要求。

　　土拍新政下拿地?zé)崆榛蚪禍?/strong>

　　值得關(guān)注的是，今年以來長沙土拍持續(xù)升溫，6月底連續(xù)三天三個地塊接踵刷新各自片區(qū)毛坯住宅的最高限價。9月下旬，一宗土地更是因23家房企爭相競拍觸發(fā)熔斷。

　　6月28日至6月30日的三天里，長沙市洋湖片區(qū)、梅溪湖片區(qū)、開福區(qū)掛網(wǎng)的限價地價格，分別以13800元/平方米、13500元/平方米、14800元/平方米刷新了各自片區(qū)毛坯住宅的最高限價。

　　9月22日，長沙[2020]望城區(qū)019號地塊在當(dāng)天9時30分，就有23筆報價，競價階段正式開始后僅2輪便達(dá)到熔斷價。公開信息顯示，該地塊最高競價為9.67億元，折合樓面價為3200元/平方米，溢價23%。9月29日，該地塊在長沙市公共資源交易中心通過搖號方式抽取出最終競得人。

　　長沙土拍的火爆從今年上半年土地的公開交易數(shù)據(jù)上亦有跡可循。據(jù)樂居湖南統(tǒng)計，2020年上半年，長沙市內(nèi)六區(qū)一縣(長沙縣)土拍市場總成交面積約275.4萬平方米，同比增長15.7%；總成交金額265.3億元，同比增加26.1%。最新數(shù)據(jù)顯示，9月長沙共成交28宗地，成交金額為153.76億元。

　　限價地的價格刷新、土拍的持續(xù)火爆也引來了一些市民的吐槽。對此，長沙市自然資源和規(guī)劃局在市長信箱中回應(yīng)稱：“長沙市住宅用地地價2020年一季度、二季度增長環(huán)比漲幅分別為0.43%和0.82%，監(jiān)測成果數(shù)據(jù)顯示，長沙市地價水平和地價變動情況符合國家宏觀調(diào)控政策要求?！?/p>

　　相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)為長沙市自然資源和規(guī)劃局的上述說法提供了佐證。最新數(shù)據(jù)顯示，長沙房價均價約1.1萬元/平方米，在武漢、長沙、合肥、鄭州、太原、南昌這6個中部地區(qū)的省會城市中，長沙的經(jīng)濟實力排名第二，但房價卻是其中最低的。

　　一位接近長沙住建部的人士對《證券日報》記者表示：“長沙房價本來就是中部省會城市的價格洼地，性價比較高的地塊通常都會引來很多開發(fā)商角逐。”

　　不過，長沙土拍新政的出臺似是要給高漲的拿地?zé)崆榻到禍?。上海立信會計金融學(xué)院孫文華博士在接受《證券日報》記者采訪時表示：“土拍新政的出臺應(yīng)該是為了抑制土地價格的快速上漲從而達(dá)到房價穩(wěn)定的效果，因為新政對自持部分有十年的要求，不僅僅只考驗開發(fā)商的資金實力，還要考驗開發(fā)商的運營實力，中小房企在拿地方面未來或?qū)⒏又?jǐn)慎?！保ㄗ髡撸汉挝挠ⅲ?/p>

　　轉(zhuǎn)自：證券日報

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