北京商住房市場幾近冰點，多個項目因抵押無法正常網(wǎng)簽

　　中國證券報記者日前對北京地區(qū)商住房市場走訪發(fā)現(xiàn)，受限購政策影響，北京地區(qū)商住房成交慘淡，新房樓盤普遍存在滯銷。很多在售的樓盤是2017年限購政策出臺前入市的，目前仍在銷售，這些新房樓盤已經(jīng)有二手房入市交易，價格存在較大的“倒掛”現(xiàn)象。部分樓盤常年銷售慘淡，相關(guān)公司為了增加現(xiàn)金流，將項目已經(jīng)做了抵押，導(dǎo)致新房無法正常網(wǎng)簽。還有的項目為了吸引客戶，將本應(yīng)該全款銷售的房款做成首付分期支付，分期時間最長可達(dá)兩年，存在違規(guī)銷售的現(xiàn)象。

　　兩三個月賣一套

　　“項目是2016年最高點時開的盤，最高達(dá)到5.5萬元/平方米，當(dāng)時均價也要到5萬元/平方米。現(xiàn)在項目一手房賣3萬元/平方米，依然賣不出去?！蔽挥谀衔瀛h(huán)地鐵附近某頭部房企開發(fā)的商住新房銷售人員王平(化名)對中國證券報記者表示，“很多當(dāng)時的銷售人員都辭職了，現(xiàn)在基本上兩三個月能賣一套。”

　　據(jù)王平介紹，項目在開盤初期一度賣得十分火爆。項目當(dāng)時拿地容積率比較高，樓盤單棟建設(shè)的密度較大。雖然前期銷售火爆，但是限購來臨時，每棟都剩下很多房源?！耙粚訕谴蟾庞?4戶，銷售火爆時每個樓層都有出售，但也遺留了較多的房源。如果是住宅，這些年早就清盤了。商辦項目嚴(yán)格執(zhí)行限購，一手房只能賣給公司，很難在短時間內(nèi)做到清盤?！?/p>

　　“這個項目是精裝修，還有燃?xì)?，裝修也是奔著居家過日子用的，如果真的拿來當(dāng)辦公用房，可能還真的需要另外裝修?！庇锌捶空邔χ袊C券報記者表示，“沒有限購前，我就來看過房，當(dāng)時可以個人名義貸款買。因為覺得房子設(shè)計成LOFT，對年紀(jì)大的人不太方便就沒買?，F(xiàn)在價格已經(jīng)跌了一半了，但只能以公司名義買，并且得全款?！?/p>

　　上述看房者稱，現(xiàn)在之所以來看房，是看到項目近期又進行了促銷，但是還沒有來得及注冊公司。銷售人員說注冊公司不著急，網(wǎng)簽之前注冊好就可以?，F(xiàn)在這個階段主要是交定金和“首付”款，后續(xù)手續(xù)可以幫著一起做。

　　項目存在抵押

　　中國證券報記者進一步了解到，很多商住房新房項目之所以不嚴(yán)格要求購房者資質(zhì)，允許購房者注冊公司環(huán)節(jié)“慢慢來”，和項目已經(jīng)做了抵押，無法進行正常網(wǎng)簽有關(guān)系。

　　以位于北五環(huán)某商住房項目為例，中國證券報記者了解到，項目開盤時間超過5年，限購之后銷售一直不理想，開發(fā)商為了緩解現(xiàn)金流壓力，將樓盤做了抵押。解抵押時間要到兩年以后。

　　“目前認(rèn)購的客戶只需要交5萬元的定金，一個月之內(nèi)交足50%的房款。如果有公司資質(zhì)的，就等著交完房款一起走網(wǎng)簽。如果沒有公司，可以在這段時間注冊公司，做好資質(zhì)?！鄙鲜鰳潜P銷售人員對中國證券報記者表示，“外地的公司也可以購買，只要是公司就可以，注冊起來也很方便。但是，由于注冊公司需要成本，空殼存續(xù)也需要交一定的費用，而公司持有房產(chǎn)是需要繳納房產(chǎn)稅的。這些原因?qū)е潞芏嗳瞬荒芙邮茏怨举I房這件事?！?/p>

　　當(dāng)中國證券報記者問及不能網(wǎng)簽是否可以正常入住時，上述銷售人員稱，不能以業(yè)主的方式入住。但如果有特殊需要，可以先簽一份租房合同，以租房的形式入住，然后等正常網(wǎng)簽。但是，這部分租金是需要業(yè)主自己承擔(dān)的。

　　價格倒掛嚴(yán)重

　　中國證券報記者觀察到，不少新房樓盤已經(jīng)有二手房入市。這些二手房業(yè)主在購買一手房時，價格普遍較高，因此掛牌二手房時有較強的市場預(yù)期。另外，目前北京商住房限購政策規(guī)定，二手商住房可以出售給有購房資質(zhì)的個人。相比只能賣給公司的一手商辦類新房，二手商辦房具有一定的客戶優(yōu)勢。

　　“當(dāng)時買新房的時候每平方米接近6萬元，現(xiàn)在雖然開發(fā)商每平方米賣3萬元，但我的心理價位還是每平方米賣6萬元?！蹦成套》砍钟腥死罘?化名)對中國證券報記者表示，“開發(fā)商每平方米賣3萬元只能賣給公司，個人不能買。我的二手房可以賣給交夠五年北京社?；蚣{稅的個人，可以不賺錢，但是不能虧錢?，F(xiàn)在不太著急用錢，總能遇到合適的客戶?！?/p>

　　但是，中介對于這類二手房卻并不熱情?！拔覀儚牟恢鲃油扑]自己的客戶買這類二手房。這類房子，無論是新房還是二手房，都需要全款買。如果有這些錢，不如拿來做首付貸款買住宅。除非有特殊需求，或者真的用作辦公用途，可以考慮這類房子?！蔽挥谀衔瀛h(huán)某頭部中介對中國證券報記者表示。

　　“另外，我們和很多開發(fā)商的商辦項目沒有什么合作，因此即便是新房客戶我們也不會去引導(dǎo)?！鄙鲜鲋薪槿耸繉χ袊C券報記者表示。

　　這一說法得到了很多開發(fā)商銷售人員的印證：“項目已經(jīng)是賠錢狀態(tài)，不可能再和中介簽合作協(xié)議。即便中介能帶來增量看房客戶，對于限購政策也是束手無策。我們駐場人員每銷售一套房能拿到幾百到幾千元的提成，但是到了中介人員那里，就不是這個數(shù)了?！?/p>

　　中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，由于商住房項目土地容積率高，開發(fā)商拿地成本較低，雖然項目普遍存在滯銷，但是開發(fā)商普遍對商住房拿地?zé)崆楹芨?。另外，很多住宅土地競拍時，需要連帶拍下商住地塊，用于配套設(shè)施建設(shè)，因此新開商住房項目一直未停止。而新開項目陸續(xù)入市，定價普遍較低，使得限購之前入市的項目去化難度進一步加大。（作者：董添）

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

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