調查｜爛尾樓背后的野蠻江湖：有房企刻蘿卜章“借”走預售款

　　近日，多地政府發(fā)文加強對新建商品住宅預售資金的監(jiān)管，試圖減少爛尾項目的存在。但現實情況是，預售資金監(jiān)管一直存在，爛尾項目并未間斷。

　　澎湃新聞記者采訪不同省份、地區(qū)的多位房企人士，窺探預售資金江湖中的政策漏洞和潛規(guī)則；也試圖通過采訪專家和身居此間的房企高管，給出些建議。盡管有預售資金監(jiān)管，但爛尾項目并未間斷。

　　盡管有預售資金監(jiān)管，但爛尾項目并未間斷。

　　爛尾房求助者：預售款去哪兒了

　　在對預售資金監(jiān)管的城市，不乏爛尾或無法備案、網簽、辦產證等影響購房者生活的案例。

　　河南鄭州。2017年12月11日，有購房者在政府官方網站的領導留言板留言，“2017年1月22日（我）與河南金馬凱旋房地產開發(fā)有限公司簽訂合同購買商品房，至今已經快一年了，開發(fā)商一直拖延不給備案”。

　　該名購房者透露，因為自己的追問，“售樓部實在搪塞不過去，才有個自稱為經理的出來說實話告訴你沒有錢需要等等，也就是預售款挪用了，要備案需要往監(jiān)管專用賬戶上存錢?！?/p>

　　此后的2018年1月，鄭州市房管局回復上述業(yè)主：“經核實，該公司因未在監(jiān)管賬戶繳存預售資金及房屋專項維修基金，才造成您的商品房買賣合同遲遲無法申請合同備案確認?！?/p>

　　鄭州市房管局在回復中透露，該房管局對開發(fā)公司進行了嚴厲的批評教育，并責成涉事開發(fā)公司盡快交納維修基金，進行預售資金監(jiān)管，盡快為購房者申請合同備案，該公司承諾將在2018年1月底之前完成該工作。

　　然而，2018年5月29日，鄭州市政府發(fā)布消息，河南金馬凱旋房地產開發(fā)有限公司等16家房地產企業(yè)因為未按時申報《房地產開發(fā)項目手冊》被通報批評。

　　據東方今報，房地產開發(fā)項目實行項目手冊制度是政府行業(yè)管理部門對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設而建立的一項動態(tài)管理制度，旨在保護消費者的合法權益。

　　早在2009年，鄭州即頒布《鄭州市商品房預售款監(jiān)管辦法》要求，購房者向開發(fā)商支付的預付款、保證金等各種款項，都直接打入銀行預售款監(jiān)管賬戶，銀行對此項資金實行專戶監(jiān)管。

　　依照鄭州市的監(jiān)管辦法，開發(fā)企業(yè)使用商品房預售款，應編制用款計劃，向監(jiān)管銀行提出申請。預售人收取的預售款，只能用于購買該項目必需的建筑材料、設備和支付該項目建設的施工進度款及法定稅費。

　　時任鄭州市房管局市場管理處副處長董國彩曾介紹，鄭州市房管局作為監(jiān)管部門，將對開發(fā)商使用預售款進行動態(tài)管理。開發(fā)商每月要報送商品房預售款的收支報表，房管局及時對預售款使用情況進行監(jiān)控。

　　如此細致的制度，依然有企業(yè)實現不被監(jiān)管。直到企業(yè)無法幫業(yè)主網簽備案，政府部門方發(fā)現企業(yè)未及時報告項目進展、未在監(jiān)管賬戶繳存預售資金及房屋專項維修基金等問題。

　　四川成都。2020年9月20日，有購房者留言稱，自己2018年6月在成都市龍泉驛區(qū)陽獅廣場購買了一套商品房，一生的積蓄加外債才交了首付，本該于2020年10月31日交房，現如今延期至2021年3月31日。

　　購房者透露，陽獅廣場項目問題由來已久，項目建設長期沒有實質性進展、工程建設進度緩慢。要求責問預售監(jiān)管銀行。

　　陜西銅川。2020年10月15日，有購房者在留言板塊留言，“每月為一個不存在的房子還著房貸”。

　　該購房者透露，自己在銅川老區(qū)印臺區(qū)印臺國際（原快樂城8號樓盤）買房五證齊全，現在爛尾2年多，房子也不見動靜?，F在每個月辛辛苦苦掙的錢用來還一個不存在的房子。

　　為此，銅川市委辦公室回復稱，開發(fā)企業(yè)已準備委托新的施工單位進場施工，正在抓緊籌集建設資金。

　　這樣案例還有許多。在人民網領導留言板塊，以“爛尾”為關鍵詞搜索，單單是2020年10月，購房者發(fā)布的求助帖即有數十屏。

　　監(jiān)管制度各異：有地方嚴格，有地方全靠自覺

　　全國范圍內對預售資金的監(jiān)管始于2010年。當年，住建部下發(fā)《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》要求，各地要加快完善商品住房預售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預售資金監(jiān)管辦法。

　　住建部要求，商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。但在各地后續(xù)的政策力度和執(zhí)行標準差異深大。

　　有些城市對預售資金的監(jiān)管相對寬松，如四川成都。2015年成都印發(fā)《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法》，對購房人的全部購房款進行監(jiān)管，包括定金、首付款、購房貸款等。

　　成都市商品房預售款監(jiān)管采用開發(fā)企業(yè)選擇、銀行自愿雙方協議監(jiān)管的模式，與開發(fā)企業(yè)訂立預售款監(jiān)管協議的銀行為預售款監(jiān)管機構。

　　監(jiān)管辦法約定，住建部門不是成都的預售監(jiān)管機構，預售款交存、撥付及使用均由監(jiān)管銀行進行把關，住建部門僅是負責指導、督促、檢查。辦法未涉及違反規(guī)則的處罰等措施。

　　成都市龍泉驛區(qū)網民留言辦理工作領導小組辦公室在回復龍泉驛區(qū)陽獅廣場購房者求助時稱，房產行政主管部門依據本辦法規(guī)定負責轄區(qū)內商品房預售款監(jiān)管的指導、督促。區(qū)住建局立即督促開發(fā)公司向購房人做好相關解釋工作，同時要求開發(fā)企業(yè)對接監(jiān)管銀行按照監(jiān)管協議做好預售款繳存撥付工作。

　　相較于成都放手型的監(jiān)管，江蘇省徐州市政府機關對預售資金的監(jiān)管的介入更深。

　　2019年徐州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于印發(fā)<徐州市市區(qū)商品房預售款監(jiān)管實施細則>的通知》明確，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設局是商品房預售款監(jiān)管的主管部門，也是監(jiān)管部門，監(jiān)督工作的組織和實施。徐州市房產管理服務中心為監(jiān)管機構，具體負責市區(qū)商品房預售款監(jiān)管的日常工作。

　　在此之前，徐州市商品房預售款監(jiān)管的主管部門是徐州市住房保障和房產管理局，負責監(jiān)管工作的組織實施。但是監(jiān)管機構是其委托的徐州市住房置業(yè)擔保公司，具體負責市區(qū)商品房預售款的日常監(jiān)管工作。

　　徐州市有別于其他城市的措施包括，要求監(jiān)管機構即徐州市住建局下屬的事業(yè)單位徐州市房產管理服務中心應在監(jiān)管銀行開設監(jiān)管賬戶，用于歸集和撥付 。

　　此外，徐州市要求監(jiān)管銀行及時將購房者的繳款信息上傳到預售款監(jiān)管系統(tǒng)，系統(tǒng)會自動對比繳款、合同等相關信息，確保監(jiān)管系統(tǒng)記賬金額和實際賬戶金額一致。監(jiān)管銀行應將預售款專用賬戶資金每日終了歸集至監(jiān)管機構的監(jiān)管賬戶。

　　對于監(jiān)管機構在監(jiān)管中的后知后覺，江蘇宿遷研究出了“商品房預售款監(jiān)管工作聯絡員制度”。2018年1月，江蘇宿遷發(fā)布的《關于進一步做好市區(qū)商品房預售款監(jiān)管工作的通知》。開發(fā)企業(yè)在申請辦理預售款監(jiān)管工作時，必須明確專人為聯絡員，負責辦理預售款監(jiān)管額度確認、核減、資金使用、賬戶注銷等業(yè)務，并按月定期（每月10日前）向市房管處報送監(jiān)管賬戶對賬清單，確保商品房預收款監(jiān)管工作有效銜接。若聯絡員發(fā)生變動，需及時報市房管處備案。

　　同時，宿遷要求，預售款監(jiān)管銀行在監(jiān)管賬戶開戶前，必須明確具體業(yè)務聯絡員，負責辦理開發(fā)企業(yè)預售款監(jiān)管協議，協助市房管處監(jiān)管開發(fā)企業(yè)預售款收支、限制企業(yè)擅自挪用資金等情況，確保商品房預售款?？顚Ｓ谩＜訌娦畔⒒到y(tǒng)對接，盡快實現監(jiān)管賬戶信息實時互聯傳送。

　　宿遷對開發(fā)企業(yè)對賬單報送管理有明確的處罰措施。開發(fā)企業(yè)未定期報送監(jiān)管賬戶對賬單的，立即停止網簽業(yè)務，整改后方可予以恢復；未及時落實整改的，給予不良信用記錄。

　　給予預售款監(jiān)管工作聯絡員制度，宿遷要求，司法機關對開發(fā)企業(yè)監(jiān)管賬戶資金進行凍結、劃撥時，各監(jiān)管銀行業(yè)務聯絡員應立即將信息反饋至監(jiān)管機構（宿遷市房管處）。

　　監(jiān)管機構要經常性組織對開發(fā)企業(yè)的預售款收支情況進行檢查，加大曝光和查處力度，從嚴從重查處開發(fā)企業(yè)在商品房預售款監(jiān)管過程中存在的違法違規(guī)行為。受到處罰的開發(fā)企業(yè)，一律納入特別監(jiān)管。

　　為確保預售款的收繳，宿遷要求，付款人與所購房屋要相匹配，監(jiān)管機構根據購房人首付款進賬憑證給予辦理商品房網上合同備案手續(xù)。未及時入賬、提供虛假進賬憑證的，一經查實，將嚴格按照規(guī)定處罰，并暫停辦理該企業(yè)網簽業(yè)務。

　　哪種監(jiān)管制度更優(yōu)越？

　　野蠻江湖：刻蘿卜章“借”走賬戶的錢

　　除了制度本身的設置問題，在預售資金的江湖中，還存在野蠻生長。有人偷偷從監(jiān)管賬戶里“借錢”，有人則冒險用上蘿卜章，有人望錢生嘆……無一例外，都是動用預售監(jiān)管資金。

　　從監(jiān)管賬戶里借錢。來自閩系房企的張丹透露，自己所在公司對預售資金的使用也很看重。監(jiān)管銀行多是和自己公司有業(yè)務往來是“熟人”，更容易幫忙。另一方面，公司摸清了監(jiān)管部門的檢查規(guī)律——只會在月底檢查資金賬戶。

　　張丹說，在銀行熟人的配合下，公司采取一種相對穩(wěn)妥的方式，每個月的月初將賬戶里的錢挪出來，月底還回去，這樣即便遇到檢查，賬戶里的錢總是在的。大家都好交差。

　　另一位銷售額位居國內前三房企的楊超則表示，“我們不敢冒太大險，也犯不著，但不代表公司不想用這部分錢”。

　　楊超表示，盡管公司的資金狀況還可以，但也是想盡可能地利用這部分資金，資金沉淀在賬戶里“不劃算”。在公司著急用錢的關口，會請施工和監(jiān)管等部門幫忙，提早拿回過預售款。

　　但楊超也擔心違規(guī)的事情會越來越多。其介紹，之前所在城市只監(jiān)管預售資金的3-5%，現在已經提升到近20%，有些城市甚至100%監(jiān)管，這會讓企業(yè)轉不起來，甚至會影響部分企業(yè)的資金運轉。

　　相較于張丹和楊超所在公司的“小打小鬧”，張偉則是用上了大招，蘿卜章或者搞定審批人員。

　　張偉生活在二線城市，在一家中型規(guī)模的房企做財務人員。為公司籌措資金是其主要工作之一，將監(jiān)管賬戶里的預售資金盡可能快、盡可能多的拿出來也是其籌措資金的途徑之一。

　　對于自己的策略，張偉表示，“公司不在意辦法，也不關心員工使用了什么辦法，只想要結果?！?/p>

　　最近幾年，張偉所在城市的房產銷售算是旺盛，周圍的人都在買房。與此同時，因為爛尾維權的人們并未因房地產市場的熱鬧減少，也未因為熱鬧市場而結束維權住上自己的房子。

　　爛尾項目死而后生的不是沒有，但很難，張偉說到，我看到那些購房者我也是揪心的，他們繳了首付，甚至還在每個月還貸款，但他們買的房子爛尾了，有的人等了七年、八年，依然沒有轉機，我怕遇到這樣的項目。

　　“我是財務人員，我了解公司的狀況，我們不會資金斷裂的”，張偉說這是其做事的底線，“但這種事，第一回總是緊張的，我也給自己做心理建設，但看著其他的同行也這樣，也就坦然了”。

　　張偉認為，全國范圍內又在重提預售資金監(jiān)管問題，這個監(jiān)管只會越來嚴，自己有時候也還是擔心，最近常常想起2016年的一則新聞，我怕那是我的下場，但身處江湖，總會身不由己。

　　2016年5月4日下午，廣西壯族自治區(qū)南寧市五象新區(qū)規(guī)建局通報：碧桂園公司涉嫌偽造五象新區(qū)規(guī)建局公章及科室負責人簽名，并持偽造現場進度核驗表在市住房局違規(guī)辦理了天璽灣項目部分樓棟的商品房預售證。

　　該局做了報警處理。碧桂園亦對外表示，自己也報了警。

　　對于事情的發(fā)生，碧桂園方面稱，是兩位新進員工的個人行為。二人在未向領導匯報的情況下，私自虛報了申請預售證的材料。兩名員工已向當地派出所和有關政府部門自首。

　　碧桂園聲明的同時，涉事員工在微信朋友圈喊冤。該員工稱，自己仍在家中，碧桂園在推卸責任。

　　張偉說，各地對預售資金的監(jiān)管不一樣，但幾乎所有的城市有會有監(jiān)管協議，一半是根據項目的進度，申請支取預售資金。想避開監(jiān)管拿到錢，比較難。只能這兩個途徑：一是讓自己的項目滿足提款要求；二是，讓相關部門領導放行。

　　張偉說，蘿卜章的目的無非是讓申請材料“合規(guī)”。有時候還需要銀行和住建部門的配合，只要材料合規(guī)，大家也就心照不宣。

　　張偉稱，有些地方要求監(jiān)管部門實地查看工程進度等，但項目太多，監(jiān)管人員根本無法看過來，這道流程也就“虛設”了。但也越來越多的城市通過購買服務、建立完善執(zhí)行規(guī)則在減小這樣的漏洞。另外，有些地方資金的支取可以“一言堂”，監(jiān)管部門的領導說可以就可以，其他都不重要了。

　　“監(jiān)管本身是一種平衡”，專家：更應該防患于未然

       “監(jiān)管本身是一種平衡，既能夠規(guī)避風險，又能適度解決流動性，才是方向?！庇胁辉妇呙姆科蟾吖鼙硎荆A售資金的監(jiān)管會避免爛尾風險，但是不同的企業(yè)和城市會有所不同，比如規(guī)模、資信、品牌背書、所在城市的市場情況、預售條件等，不見得有統(tǒng)一標準。

　　未必是把全部的資金都監(jiān)管起來。該房企人士舉例，目前上海的監(jiān)管比例挺好的，大概是預售款的10%。但上海對預售條件控制的比較嚴，所以它不用監(jiān)管太多資金，能夠覆蓋預售到竣工的資金投入，保證房企資金流動性和市場活力。

　　預售資金監(jiān)管制度的失靈，主要是因為預售條件太低，預售到竣工需要投入的資金太多，周期又長，后來碰到系統(tǒng)風險，房企撐不住。

　　該房企人士表示，很多爛尾不是因為項目本身，是因為房企挪用了項目資金。將監(jiān)管資金存入政府的賬戶，很多地方政府都是如此要求的，這也可以有效地規(guī)避風險。這是對預售制打補丁。國外也有預售制度，但是他們要求客戶按照進度付款，而不是一次性付款。

　　對于“補丁”失靈的癥結，該房企人士還表示，首先是監(jiān)管資金的解封是否按照制度本身設計，其次是房企本身的經營風險，還有行業(yè)導致的項目經營困難。預售是房企經營最大的杠桿。

　　“政府要做的是防患于未然，在服務企業(yè)，保證人民群眾安居的前提下，從規(guī)則制度上下功夫，并且要及時查漏補缺”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，就目前我國房地產行業(yè)的現狀和房企的實際情況，將全部銷售款項監(jiān)管起來，不給房企使用，有難度。

　　嚴躍進表示，爛尾樓的事件，其實也就說明資金監(jiān)管不到位，導致資金被違規(guī)使用，進而導致出現各類問題，預售資金的監(jiān)管確實需要強化。

　　其實，住建部2010年發(fā)布的《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》有提到商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

　　嚴躍進表示，就上述案例，企業(yè)未能按時交納反饋信息，房管部門就要開始加大監(jiān)管，而不是坐等企業(yè)“出事”。可以學習徐州要去監(jiān)管銀行對信息的及時更新，也可以效仿宿遷的預售款監(jiān)管工作聯絡員制度。

　　嚴躍進建議，政府可以對轄區(qū)內的在建項目設立臺賬，定期統(tǒng)計哪些項目未能及時反饋進展，哪些沒將預售資金存入監(jiān)管賬戶，主動發(fā)現問題；同時，發(fā)動業(yè)主的力量，讓業(yè)主及時反饋，有不對的苗頭，即進行巡查。

　　住建部2010年發(fā)布的《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中的“落實監(jiān)督檢查責任制度”要求地方加大巡查，防患于未然。

　　通知要求，各地要強化房地產主管部門管理職能，加強房地產市場執(zhí)法隊伍建設。市、縣（區(qū)）房地產主管部門要建立商品住房市場動態(tài)監(jiān)管制度，加強銷售現場巡查；建設、規(guī)劃等部門要按照各自職責加強監(jiān)管。各地要暢通舉報投訴渠道，重視和支持輿論監(jiān)督，積極妥善處理矛盾糾紛，并及時公布處理結果。

　　“因為預售款引發(fā)的種種問題背后是政府監(jiān)管的缺失，”另有業(yè)內人士表示，幾乎所有的進行商品房預售款監(jiān)管的城市，在房企進行申請預售證時都要求完成監(jiān)管前的動作，比如提供監(jiān)管銀行甚至是政府機構參與制定的監(jiān)管協議、開立監(jiān)管賬戶。隨后房企拿到預售證之后，監(jiān)管機構就應該對項目進行重點監(jiān)管，存沒存監(jiān)管資金，這個不難知道，很多城市到這里沒有繼續(xù)了，這里缺的制度和執(zhí)行力。

　　轉自：澎湃新聞

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