貝殼研究院發(fā)布30城剛需購房“上車線”：北京350萬 沈陽73萬

　　10月29日，貝殼研究院發(fā)布《2020城市剛需購房報告》(以下簡稱報告)，報告首次盤點了主要城市“剛需上車基準(zhǔn)線”。其中，一線城市北京(350萬)、深圳(345萬)和上海(295萬)剛需上車門檻最高，廈門總價266萬元緊隨其后；長沙、沈陽、重慶等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房總價在百萬以內(nèi)。

　　此次報告中，貝殼研究院基于貝殼找房數(shù)據(jù)平臺近1年來剛需成交數(shù)據(jù)，選取4個一線城市、15個新一線城市與11個二線城市共30個城市作為研究樣本，比較各城市剛需購房群體在購房總價、面積、區(qū)位等方面的選擇差異特征；同時，結(jié)合調(diào)研和平臺交易數(shù)據(jù)，真實描摹城市剛需群體置業(yè)需求和消費趨勢。

　　所謂剛需，是相對彈性需求而言，是指受房價因素影響較小，為滿足城市基本居住需求而購房置業(yè)的群體。為準(zhǔn)確地描摹城市剛需購房狀況，綜合貝殼交易數(shù)據(jù)維度分析，貝殼研究院給出了各城市剛需購房“上車線”。

　　在總價排名前十的城市中，北京(350萬)、深圳(345萬)、上海(295萬)三城領(lǐng)跑，組成了“300萬區(qū)間”的第一陣營；廈門(266萬)、杭州(226萬)以超過200萬水平，構(gòu)成了第二梯隊；值得一提的是，2020年前9月廈門二手房均價40242元/ 平，超過眾多新一線和二線城市房價，躋身于房價一線陣營。

　　而“160萬”成為第三道分水嶺，由廣州(198萬)、南京(190萬)、寧波(175萬)、東莞(160萬)、蘇州(159萬)五城組成，五城幾乎以超過160萬 “上車價”，擠入城市排行榜前十。除了TOP10城市，再加上中部核心城市武漢(140萬)、西南中心城市成都(106萬)，此次統(tǒng)計中共有12個新一線及二線城市，剛需上車線超過100萬元。而長沙(84萬)、沈陽(73萬)等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房套均總價在百萬以內(nèi)。以沈陽為例，剛需房總價水平僅為北京的五分之一。

　　那么，剛需人群是否是城市購房的主流人群呢？報告從另外一個維度——將“剛需上車價”與城市“ 整體交易房價”，進(jìn)行了對比分析發(fā)現(xiàn)，“高房價城市”才有典型的“剛需人群”。

　　在30個樣本城市中，北京、深圳、廈門、杭州等高房價城市，剛需上車均價顯著偏離整個市場交易均價。其中，北京剛需客戶置業(yè)套均總價比全市成交套均價低77萬元，深圳低63萬元。從房屋總價來看，剛需群體存在著充足的居住提升改善空間。而房價相對較低城市如惠州、南通、重慶、合肥等，居住負(fù)擔(dān)整體不高，剛需客戶購房總價與市場整體水平幾近持平。

　　值得關(guān)注的是，如果單從性價比角度考慮，“大面積——低價格”無疑是最優(yōu)的。貝殼研究院此次分析中，“大面積——低價格”剛需友好置業(yè)城市包括了成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長沙等新一線城市及濟(jì)南、南通、昆明等二線城市。

　　與之相反，北上廣深、廈門和南京，屬于典型的“小面積——高價格”類型，受到供需關(guān)系等因素影響，剛需群體上車難度較大，且在居住體驗方面也有待提高。特別是廈門及南京，兩個城市剛需主流交易戶型約七成集中在小戶型(兩居及以下)，高房價下居住面積相對其他城市較小。

　　貝殼研究院指出，除了價格與面積，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，就業(yè)機(jī)會、未來成長空間等也是購房置業(yè)重要的參考指標(biāo)。此次報告綜合了城市人口潛在需求、城市發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)，構(gòu)建出城市置業(yè)動力指數(shù)。研究結(jié)果顯示，四個一線城市購房動力綜合水平仍然領(lǐng)跑全國，其中深圳置業(yè)動力指數(shù)最高，排名居于百城購房動力榜榜首。分項指標(biāo)上，重慶、深圳、東莞在人口潛在需求上排名前三；而在城市發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)上，新一線城市南京、杭州表現(xiàn)亮眼。綜合對比來看，以長沙、成都、西安等為代表的城市，在居住友好性、就業(yè)機(jī)會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面有相對優(yōu)勢，對剛需群體會形成持續(xù)吸引力。

　　轉(zhuǎn)自：證券時報

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