70城新房二手房房價最高漲幅未超1% 地方調(diào)控或迎雙向“窗口期”

　　70城新房二手房房價最高漲幅均未超1% 地方調(diào)控或?qū)⒂瓉黼p向“窗口期”

　　11月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了10月70城房價，環(huán)比看，揚州漲幅0.9%領跑新房價格漲幅，北上廣深分別上漲0.2%、0.3%、0.5%、0.2%。同時，深圳以0.9%的漲幅領跑二手房價，但這一數(shù)字也創(chuàng)下了今年3月以來的新低。

　　值得注意的是，10月70個大中城市，新房與二手房房價的最高漲幅均未超過1%。這是2017年9月以來的首次。業(yè)內(nèi)分析指出，當前房價指數(shù)已經(jīng)進入“偏冷”區(qū)間。這被認為與熱點城市調(diào)控加碼有關(guān)。但從另一個角度來看，一些城市或許也將面臨房價調(diào)整壓力。“一城一策”背景下，雙向的樓市政策或?qū)㈥懤m(xù)出爐。

　　10月樓市“量升價跌”

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1月-10月商品房銷售面積累計值為133294萬平米，與去年同期持平。5月以來，商品房成交面積持續(xù)恢復。

　　價格方面，按照國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)計算，1月-10月商品房銷售均價為9878元/平方，同比上升5.8%。但如果計算10月單月銷售均價，則為9875元/平方，環(huán)比下降1.9%。重回萬元以下，延續(xù)了9月單月銷售均價環(huán)比下行的走勢?？傮w來看，金九銀十存在“以價換量”的趨勢。

　　從城市來看，根據(jù)易居研究院計算，10月份一、二、三線城市的新房價格環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.1%，均有所收窄。

　　新房與二手房價格上漲的城市數(shù)量雙雙回落。新房方面，10月70大中城市中，一手住宅價格上漲的城市有45個，持平的城市有19個，下跌的城市有6個。新房價格上漲的城市數(shù)量減少了10個。

　　二手房方面，價格上漲的城市有39個，持平的城市有4個，下跌的城市則有27個。相比9月，房價上漲的城市減少了11個。

　　需要指出的是，不管是領跑新房的揚州，還是二手房漲幅最大的深圳，10月商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅均在1%以下。徐州、銀川等此前的熱點城市，價格漲幅都有較大幅度的回縮。

　　對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，市場需求釋放疲軟，疊加密集調(diào)控下預期不強，使得價格漲幅進一步收窄。鏈家數(shù)據(jù)顯示，近兩月重點城市住房需求釋放步入疲軟期，10月重點18城鏈家二手房實際成交量與9月基本持平，且近兩月月均成交較6-8月降11%，重點18城二手房業(yè)主調(diào)價中漲價次數(shù)占比處在18%以下；新房方面，今年10月新房成交環(huán)比下滑13.7%，幅度超過去年，需求乏力。

　　第一太平戴維斯則發(fā)布報告指出，進入第四季度，市場繼續(xù)放緩。華北、東北及華中地區(qū)由于經(jīng)濟形勢面臨挑戰(zhàn)，價格走勢尤顯疲軟。原因來看，一方面，貸款政策有所收緊，據(jù)稱銀行發(fā)放的抵押貸款正逼近全年額度上限。

　　與此同時，年中住宅市場出現(xiàn)過熱跡象的城市，已出臺更嚴格的限購政策。另一方面，開發(fā)商為完成全年銷售目標亦尋求加速去化，希望在明年房地產(chǎn)“三大紅線”全面實施前降低負債率。

　　部分城市迎來寬松？

　　不過，“一城一策”之下，調(diào)控也并不是單向。隨著價格走向持續(xù)溫和，10月以來，已經(jīng)有不少城市出臺了尺度不一、相對溫和的鼓勵樓市政策。

　　11月12日，福建漳州開發(fā)區(qū)有關(guān)部門召開部分房地產(chǎn)企業(yè)座談會。會議表示，將出臺入?yún)^(qū)企業(yè)員工及在校大學生購房支持政策等具體細則或舉措，支持產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)平穩(wěn)健康融合發(fā)展。

　　11月5日，山東濱州召開新聞發(fā)布會稱，將從五個方面全面激發(fā)市場消費活力。其中明確提到要繼續(xù)執(zhí)行降低預售許可條件等扶持性政策，擴大改善性住房消費。

　　而在更早些時候的10月29日，哈爾濱也召開房地產(chǎn)座談會表示，將進一步就企業(yè)建設資金、預售資金監(jiān)管、基礎設施配套費收取等方面研究扶持政策，鼓勵市民及周邊縣市購房人積極消費，在公積金支持、銀行貸款方面合理進行引導。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，就近期來看，房價指數(shù)處在降溫階段，說明房地產(chǎn)市場的矛盾有所變化。就目前來看，到年底之前，中西部一些城市預計政策會以寬松為導向，可能包括政府鼓勵購房者購房、加快貸款審批、對于二套購房的利率或額度等會有所放松等。

　　其中，在鼓勵購房者購房方面，嚴躍進認為可能主要有4種政策手段。第一，一些地方政府會明確住房消費也是拉動當?shù)叵M的重要力量，進而從大框架方面給予支持。第二，從具體操作方面，會鼓勵房企將去庫存作為重要的工作，梳理改進各類交易環(huán)節(jié)，加快交易。第三，鼓勵各類人員購房，包括農(nóng)民進城購房、公務員購房、大學生購房等。第四，給予各類條件的放松，尤其是對于改善型住房交易的支持，類似提供各類補貼或減少限制等。但或許不會直接發(fā)文。

　　實際上，21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，對于支持改善性住房交易，已經(jīng)有一線城市悄然做出改變。

　　11月10日，北京市掛出一宗位于朝陽區(qū)的“限競房”土地。這塊土地的掛牌文件第九條顯示，“本次出讓宗地不再配建保障性住房，本次出讓宗地中，居住用途建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達到開發(fā)建設總面積的70%以上?！?/p>

　　值得注意的是，在這款條文中，將“限競房”傳統(tǒng)“7090”原則中，“套型建筑面積90平米以下”改為了“套內(nèi)建筑面積90平米以下”。多位地產(chǎn)人士均告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，套內(nèi)建筑面積90平米，對應的建筑面積大概在110平左右，這意味著符合“限競房”標準的主力戶型范圍將會擴大，這顯然將部分改善性住房群體的住房需求，也納入到“限競房”體系下來解決，對北京樓市需求的釋放有著正面意義。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀經(jīng)濟報道

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