深圳長(zhǎng)租公寓困局背后：樓市租售行情背離

　　接連爆雷的長(zhǎng)租公寓迎來(lái)了最強(qiáng)監(jiān)管。除了自身的經(jīng)營(yíng)模式，租賃市場(chǎng)的變化也是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)必須經(jīng)受的考驗(yàn)。而在深圳火熱的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)背后，租賃市場(chǎng)卻顯得相對(duì)平靜，不過(guò)多數(shù)投資者對(duì)于租金回報(bào)率這一指標(biāo)也“并不感冒”。

　　“我在這包下兩棟樓改成長(zhǎng)租公寓，今年的空置率一直超過(guò)10%，當(dāng)時(shí)每套房花了5萬(wàn)元左右的裝修成本，加上每月給業(yè)主的租金，壓力還是不小。”陳先生在深圳沙嘴村當(dāng)起了一名長(zhǎng)租公寓二房東，“我的情況還算是好的，因?yàn)檠b修和管理都還不錯(cuò)，我認(rèn)識(shí)一些同行手上的公寓空置率一直都在20%以上?！?/p>

　　在采訪(fǎng)過(guò)程中，記者隨機(jī)詢(xún)問(wèn)幾位租房者找房的經(jīng)歷。有租房者告訴記者，“還沒(méi)走進(jìn)村子，就看到墻上到處貼的是房源招租的小廣告，還有附近的一些小區(qū)房源，租金其實(shí)變化不大，但房源的選擇性確實(shí)多了?！倍谀壳笆袌?chǎng)主流的幾個(gè)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)APP上，記者發(fā)現(xiàn)深圳全市范圍內(nèi)目前在租的房源都在40000套以上。

　　二房東和租客的感覺(jué)也反映在數(shù)據(jù)之上，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10月美聯(lián)物業(yè)(深圳)藍(lán)籌住宅租金指數(shù)降至251.55點(diǎn)，對(duì)應(yīng)的租金水平為每平方米90.91元，環(huán)比下跌1.08%，同比下跌0.88%。由于租金跌、價(jià)格漲，住宅租金回報(bào)率小幅下滑至1.62%的水平。

　　與租賃市場(chǎng)相對(duì)平靜的一面不同，深圳新房市場(chǎng)最近進(jìn)入高潮，多個(gè)備受市場(chǎng)關(guān)注的“網(wǎng)紅”新盤(pán)即將入市，特別是位于南山的華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期終于揭開(kāi)面紗，引發(fā)市場(chǎng)熱議。對(duì)于這些動(dòng)輒上千萬(wàn)的房源，租金回報(bào)率也僅有1%左右。

　　租售行情背離，讓長(zhǎng)租公寓雪上加霜，而當(dāng)前頻繁爆雷的主要都是分散式長(zhǎng)租公寓，分散式長(zhǎng)租公寓主要是從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，依靠整合戶(hù)主房源進(jìn)行重新裝修管理，類(lèi)似二房東。另一方面，“集中式長(zhǎng)租公寓”主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開(kāi)發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，如有大型規(guī)模房企背書(shū)的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等。不過(guò)，面對(duì)疫情的沖擊，房企長(zhǎng)租公寓整體規(guī)模拓展也放慢速度。(作者：吳家明)

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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