住房租賃要創(chuàng)新 也要監(jiān)管

　　深圳市住建局近日發(fā)出《關于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》，明確指出，部分長租公寓采取“高進低出”“長收短付”造成“爆雷”“跑路”的問題，已經(jīng)引起政府部門高度重視和社會密切關注。通知要求，住房租賃企業(yè)不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業(yè)資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益。

　　相信你已看出，這個通知的背景，是個別長租公寓企業(yè)出現(xiàn)的爆雷危機。而危機的源頭，直指“租金貸”模式——金融機構將租金貸款一次性發(fā)放給長租公寓運營商，租戶按月還貸，運營商按月或按季將房租支付給房東。

　　金融機構賺取利息，運營商擁有了資金池，如果它將錢挪作他用，或者高進低出不敷支出，就會出現(xiàn)現(xiàn)金流問題，無法按時將租金付給房東，房東就可能采取斷水斷電甚至驅(qū)趕租戶等極端方式，令租戶的合法權益遭受傷害。

　　對極少數(shù)長租公寓企業(yè)暴露出來的問題，要理性看待。

　　一方面，必須強化監(jiān)管。兩頭都要抓，前臺和后臺。前臺是指收儲房源階段，堅決遏制部分長租公寓運營商高價攬收房源的行為。從房東那里以遠高于市場價獲取房源，既會在短時間內(nèi)直接推動租金上漲，也會埋下高成本的禍根，而這些成本終究要轉(zhuǎn)嫁到租戶身上。

　　后臺是指租賃資金監(jiān)管。這讓我想起一個事情。早年間，二手房交易也是沒有資金監(jiān)管的，經(jīng)紀機構從買方收取的資金，到付給賣方，也存在一個時間差，而售房款遠比租金的量大得多，如果個別經(jīng)紀機構挪作他用，就有可能導致賣方無法按時拿到。正是發(fā)生了多起不法經(jīng)紀機構卷款逃跑的事件，才引起業(yè)內(nèi)和主管部門的警覺，推動第三方資金監(jiān)管制度的建立。這些年，基本沒有聽到卷款逃跑的事件。

　　長租公寓的租賃資金，是否應該借鑒二手房交易建立第三方資金監(jiān)管制度？值得探討。在制度未建立之前，金融機構可否先行一步，試行將租金貸款直接發(fā)放給房東等措施？長租公寓運營商另行收取一筆傭金、服務費等。

　　另一方面，不可將長租公寓這種業(yè)態(tài)一棍子打死。2016年以來的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，一個指導原則是“租售并舉”。這幾年，中央政府和各地一直在積極推動發(fā)展住房租賃市場，并拓寬了供應渠道，如試點集體建設用地建公租房等。

　　長租公寓是解決住房居住問題的一種創(chuàng)新業(yè)態(tài)。尤其是集中式長租公寓，管理相對規(guī)范，大部分還會提供一些配套設施及服務，受到了城市年輕人的歡迎。如果投資運營方能夠在土地階段入手，比如與村集體合作建設長租公寓；或者將空置廠房商業(yè)用房改造為長租公寓，切實降低剛性成本，從而以更具競爭性的租金推向市場，則會取得多贏的效果。

　　實事求是地說，困擾長租公寓運營商的一大問題，是二房東的經(jīng)營模式很難在短時間內(nèi)實現(xiàn)盈利。少數(shù)運營商利用租戶已交租金與實付房東租金之間的時間差，實行資本化運作，也是想填補成本，賺取服務費之外的收益，以期實現(xiàn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)。但問題是，為了擴大規(guī)模，不計成本收儲房源，當房子出租率大幅下滑，后續(xù)資金無法補充時，可能會對其現(xiàn)金流造成重大影響甚至出現(xiàn)中斷。何況是今年發(fā)生新冠肺炎疫情這種極端情況。

　　如果我們同意，長租公寓仍是解決城市住房問題的一條可行路徑，那么，當該業(yè)態(tài)暴露出若干弊端時，就應有針對性地尋找解決辦法。長租公寓運營商的共同難題是融資，在此方面，我個人的一個建議是，在長租公寓市場加快推動REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的建立。

　　據(jù)專家介紹，美國公寓住宅類REITs已經(jīng)成為其第二大基礎資產(chǎn)類型。之前，已有房企和機構發(fā)行了一些長租公寓的ABS產(chǎn)品，但與需求相比，規(guī)模尚小，可持續(xù)性也有待加強。要從根本上解決長租公寓運營商的融資難題，建立規(guī)范的房地產(chǎn)投資信托基金制度，是時候了。

　　REITs討論已有多年。前不久公布的《住房租賃條例(征求意見稿)》提出，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。業(yè)內(nèi)早有呼聲，加緊制訂一部專門的房地產(chǎn)投資信托基金條例。在條例未制訂之前，可否先開展試點？集體建設用地建租賃住房就是先試點再修法。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀經(jīng)濟報道

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