“三道紅線”高懸 房企各顯“瘦身”“增肌”術(shù)

　　年底臨近，距全面實施“三道紅線”政策僅剩1個多月。在融資新規(guī)對房企有息負債“穿透式”精細化管控要求下，房企相關(guān)動作愈加頻繁，“瘦身”“增肌”手段并舉。

　　一方面，房企加速分拆旗下物業(yè)資產(chǎn)上市以增權(quán)益、加厚現(xiàn)金流“增肌”；另一方面，密集出售旗下高負債標的以“瘦身”。有專家稱，在“房住不炒”的主基調(diào)下，房企降杠桿已成行業(yè)趨勢。房企更要加強自身內(nèi)增長、精細化運營，尋求合理穩(wěn)健的發(fā)展路徑，向管理要紅利。

　　加速分拆以“增肌”

　　房企“增肌”方式包括分拆資產(chǎn)上市、配售新股、引入戰(zhàn)投等，分拆旗下物業(yè)資產(chǎn)上市又最為常見。

　　越秀地產(chǎn)11月23日晚公告稱，公司正考慮可能分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)在港上市，廣州地鐵正考慮參與可能分拆的投資機遇。同日，越秀地產(chǎn)以2.8億元收購廣州地鐵旗下兩家公司部分股權(quán)。

　　金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)控股日前在港上市。從各房企中報數(shù)據(jù)來看，融創(chuàng)服務(wù)控股母公司融創(chuàng)中國“三道紅線”全部踩中，金科服務(wù)母公司金科股份踩中“三道紅線”中的兩條。

　　國泰君安研報稱，房企降杠桿反映在所有者權(quán)益端，可通過股權(quán)融資和分拆上市實現(xiàn)。股權(quán)融資不會增加有息負債，同時可以增厚權(quán)益，對改善公司負債水平作用顯著；房企通過分拆旗下盈利能力較強業(yè)務(wù)上市，尤其是物業(yè)業(yè)務(wù)，可以減輕自身融資壓力，獲得新利潤增長點，并改善流動性。

　　中國恒大方面曾表示，單就恒大物業(yè)引入235億港元戰(zhàn)略投資，預(yù)計就可降低中國恒大凈負債率19個百分點。中國恒大持有恒大物業(yè)71.94%權(quán)益，恒大物業(yè)上市后仍為中國恒大附屬公司，可從所有者權(quán)益端幫助中國恒大實現(xiàn)降負債目的。

　　安信證券研報指出，若以各房企中報數(shù)據(jù)為劃檔依據(jù)，從三季報數(shù)據(jù)來看，“踩線”兩條的房企中38.5%已實現(xiàn)“降檔”。華僑城、蘇州高新由“踩線”兩條轉(zhuǎn)為無“踩線”，華僑城主要通過增加權(quán)益方式實現(xiàn)降低凈負債率指標。

　　出售高負債標的以“瘦身”

　　房企“瘦身”舉措主要表現(xiàn)為密集出售虧損或高負債狀態(tài)標的。

　　北京產(chǎn)權(quán)交易所日前披露公告顯示，華僑城擬19.77億元底價轉(zhuǎn)讓武漢天創(chuàng)置業(yè)有限公司30%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。后者前9個月凈虧損339.43萬元，截至9月30日的資產(chǎn)總額為71.86億元，負債總額為71.89億元，所有者權(quán)益為-339.43萬元。

　　招商蛇口擬10.98億元底價轉(zhuǎn)讓深圳市太子灣商儲置業(yè)有限公司100%股權(quán)及2.38億元債權(quán)。截至8月30日，后者資產(chǎn)總額為3.04億元，負債總額為1.64億元，所有者權(quán)益為1.39億元；前8個月營業(yè)收入為0元，凈虧損31.23萬元。就公開掛牌轉(zhuǎn)讓公司來看，轉(zhuǎn)讓方多為央企，且被轉(zhuǎn)讓標的多處于虧損或資不抵債狀態(tài)。

　　“‘三道紅線’下，央企為響應(yīng)政策號召積極降負債。出售負債較高水平的項目，可快速有效降低負債水平，且可實現(xiàn)資金回籠?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究副總監(jiān)劉水表示。

　　劉水告訴中國證券報記者，2014年國資委發(fā)布的《關(guān)于中央企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進場交易有關(guān)事項的通知》，明確要求中央企業(yè)及其各級控股企業(yè)一定金額以上的資產(chǎn)對外轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當在依法設(shè)立的企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公開進行。就民營房企而言，轉(zhuǎn)讓事宜若有明確受讓方，只需經(jīng)董事會同意，簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議即可。

　　旭輝控股集團、中國恒大等通過贖回債券以減少支出保護現(xiàn)金流。10月13日，中國恒大提前償還兩筆公司債，本息合計114.27億元；10月20日，全額償還40億港元夾層融資；10月23日，提前贖回121.29億港元優(yōu)先票據(jù)。

　　克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲表示，控制杠桿水平、出售資產(chǎn)“瘦身”、股權(quán)融資已成為房企應(yīng)對“三道紅線”重要方式。但此調(diào)整并不能真正把握好降杠桿和規(guī)模擴張的平衡，房企未來仍需加強銷售回款，提升運營效率和盈利水平，增強自身“造血”能力。

　　向管理要紅利

　　佳兆業(yè)集團控股副總裁劉策日前稱，公司在規(guī)模跨越的同時，將經(jīng)營質(zhì)量作為核心。年初至今公司堅持向管理要紅利，重點實施包括提升品質(zhì)質(zhì)量、銷售價格、開發(fā)速度，控制建安成本、融資成本等“四升四降”舉措。提效方面，公司提出“地產(chǎn)+城市更新+產(chǎn)業(yè)”戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)鏈涉及文化體育、商業(yè)運營、旅游產(chǎn)業(yè)、酒店餐飲、物業(yè)管理、航海運輸、健康醫(yī)療、科技產(chǎn)業(yè)、公寓辦公、足球俱樂部等。

　　旭輝控股集團董事會主席林中日前稱，過去20年房價單邊上漲，買塊地放幾年可能就增值了。在當前的低增長期，資金損耗越來越大，最終不得已進入管理紅利。在他看來，管理紅利需要三大維度的能力，包括資源獲取、贏得客戶和運營能力。

　　萬科董事會主席郁亮此前稱，房地產(chǎn)行業(yè)的土地紅利和金融紅利已經(jīng)遠去，未來需要把握“管理紅利”。未來企業(yè)應(yīng)該聚焦好產(chǎn)品、好服務(wù)，實施長期主義。

　　萬科南方區(qū)域事業(yè)集團首席執(zhí)行官孫嘉稱，萬科南方區(qū)域要聚焦產(chǎn)品和服務(wù)，鞏固和提升基本盤，進一步完善業(yè)務(wù)和管理架構(gòu)。孫嘉將萬科南方區(qū)域新業(yè)務(wù)管理架構(gòu)稱為“一體、兩翼、雙核”。其中“一體”是指整個南方區(qū)一盤棋，把整個區(qū)域的精力、資源通過協(xié)作方式凝聚起來，更高效地服務(wù)客戶，滿足客戶各方面需求。

　　“長期看，房企要加強自身內(nèi)增長，精細化運營，尋求合理穩(wěn)健的發(fā)展路徑。精細化運營要求房企注重主業(yè)，包括去化速度、回款能力、財務(wù)指標是否穩(wěn)健等?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示。（作者：張軍）

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

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