應(yīng)盡快完善住房保障體系與土地出讓收入分配機(jī)制

　　今年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏，年初受到疫情沖擊后，又因?yàn)槿蜇泿糯髮捤啥谥饕鞘谐霈F(xiàn)價(jià)格上漲和搶購現(xiàn)象，之前較為平穩(wěn)的市場(chǎng)出現(xiàn)了躁動(dòng)不安的跡象。

　　今年，部分城市房價(jià)上漲甚至出現(xiàn)排隊(duì)搖號(hào)搶購的現(xiàn)象，主要原因首先是，為了應(yīng)對(duì)疫情而出現(xiàn)流動(dòng)性寬裕的環(huán)境，從而在客觀上導(dǎo)致市場(chǎng)有資產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期，尤其是全球央行集體采取寬松政策，除了中國樓市，美國股市也出現(xiàn)上漲。

　　其二，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，地方政府調(diào)控措施有所放松，比如土地出讓金繳納、開竣工政策、用地政策、租金減免以及信貸政策等方面在第一季度出現(xiàn)調(diào)整，一些地區(qū)放寬預(yù)售條件以及落戶政策，等等。

　　目前因城施策的調(diào)控措施主要是通過設(shè)置一定的市場(chǎng)準(zhǔn)入束縛條件穩(wěn)定市場(chǎng)，避免大起大落，但長效機(jī)制仍尚待建立。因此，當(dāng)遇到流動(dòng)性寬裕環(huán)境引起上漲預(yù)期后，必然會(huì)促使一部分資金流入樓市。樓市的特殊性在于，只要市場(chǎng)少數(shù)新進(jìn)入者接受更高的房價(jià)，就會(huì)推升整個(gè)區(qū)域甚至整個(gè)城市的房價(jià)水平。而這種上漲信號(hào)會(huì)刺激更為集中的買盤涌現(xiàn)，進(jìn)一步鞏固和推升房價(jià)。

　　目前中國樓市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的分化，部分經(jīng)濟(jì)增長緩慢、人口流出的城市出現(xiàn)房價(jià)回落的跡象，而長三角、珠三角等地區(qū)，則出現(xiàn)房價(jià)上漲的壓力。但是，如果這些地區(qū)的房價(jià)繼續(xù)上漲，則會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)健康增長構(gòu)成威脅：過高的城市房價(jià)會(huì)減少年輕人流入，并提高經(jīng)濟(jì)成本。與此同時(shí)，房價(jià)上漲會(huì)抬高住房剛需購買者或尚未購買人群的壓力，影響到擴(kuò)大消費(fèi)戰(zhàn)略。

　　銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清曾撰文表示，上世紀(jì)以來，世界上130多次金融危機(jī)中有100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。2008年次貸危機(jī)前，美國房地產(chǎn)抵押貸款超過當(dāng)年GDP的32%，目前我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，他認(rèn)為房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的灰犀牛。事實(shí)上，1990年日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂以及2008年美國的次貸危機(jī)都與地產(chǎn)泡沫有關(guān)，而且也深刻地影響了兩國經(jīng)濟(jì)長期的發(fā)展。

　　中國試圖在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的基礎(chǔ)上，優(yōu)先推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與金融去杠桿防風(fēng)險(xiǎn)工作。目前看，必須同時(shí)推進(jìn)實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障房體系，弱化周期性寬松與房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲的固有邏輯，減少住房的金融屬性，從而避免貨幣政策與房地產(chǎn)業(yè)過緊地綁在一起，對(duì)金融體系構(gòu)成威脅。

　　為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，應(yīng)該盡快完善住房保障體系。1998年住房商品化改革時(shí)就提出了建立保障房體系，包括經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，但經(jīng)歷了20多年地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，建設(shè)保障房體系仍有較大的努力空間。目前，一線城市房價(jià)早已高過當(dāng)?shù)卣急茸畲蟮闹械褪杖胝叩馁徺I能力，如果不能建立有效的保障房體系，城市發(fā)展最終將受限制。

　　為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，應(yīng)該完善土地出讓收入分配機(jī)制，進(jìn)一步推動(dòng)集體土地直接入市，靈活增加住房建設(shè)用地，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前一些城市樓市金融化的重要原因，是現(xiàn)有的土地供給政策決定了供給的稀缺性，再配合流動(dòng)性因素，很容易被炒成天價(jià)。

　　因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展不能只靠調(diào)控實(shí)現(xiàn)短暫穩(wěn)定，而是要進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的改革，完善長效機(jī)制。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)供給端的結(jié)構(gòu)性問題依舊存在，就會(huì)出現(xiàn)周期性的報(bào)復(fù)性上漲。當(dāng)前，中國地產(chǎn)發(fā)展依然有很大的潛力，我們需要改革將這種潛力有序地釋放出來，在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，還能夠解決地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性問題，并緩解泡沫化帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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