認購資金超300億！首批REITs遭瘋搶 配售比例低至1.5% 機構(gòu)提示風(fēng)險

　　首批公募REITs開賣即遭到公眾投資者瘋搶！

　　首批9只公募REITs首日公開發(fā)售全部超募！

　　5月31日，首批9只公募REITs產(chǎn)品正式向公眾投資者發(fā)售，涉及富國基金、華安基金、平安基金、博時基金等九家公募管理機構(gòu)。

　　開售首日，投資者熱情高漲，上述產(chǎn)品公眾部分份額均獲得大比例超募。

　　國信證券振華路營業(yè)部一位工作人員告訴記者，開售前不少投資者都在咨詢REITs產(chǎn)品。據(jù)悉，針對首批公募REITs，投資者可以通過證券公司進行場內(nèi)認購，也可以通過基金公司直銷渠道、銀行等其他代銷機構(gòu)渠道進行場外認購。

　　據(jù)券中社報道，5月31日當天，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT網(wǎng)上認購約為60億元，而該基金公眾投資者初始發(fā)售份額上限僅為0.89億元，公眾配售比或低至1.5%；博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT公眾投資者共認購超90億，而公眾投資者初始發(fā)售上限僅為2億元，即獲公眾超40倍認購，公眾獲配率或在2.28%；東吳蘇園REIT公眾認購超60億；浙商滬杭甬募集上限1.68億，超募30倍，以此估算公眾認購約為50億。根據(jù)各渠道處信息粗略匯總，9只REITs獲公眾認購金額已超300億。(相關(guān)數(shù)據(jù)未經(jīng)機構(gòu)官方確認，實際金額以各家機構(gòu)后續(xù)公告為準。)

　　記者梳理上述基金產(chǎn)品發(fā)售公告發(fā)現(xiàn)，9只產(chǎn)品原本都設(shè)置了2-3天的募集期。其中，張江REIT、鹽港REIT、首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產(chǎn)園等5只公募REITs面向公眾投資者的募集時間為5月31日至6月1日兩日；浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創(chuàng)水務(wù)等4只公募REITs面向公眾投資者的募集時間有三日，為5月31日至6月2日。

　　而由于公眾投資者認購踴躍，5月31日晚間，上交所上市的5只REITs全部對外發(fā)布提前結(jié)束募集的公告，富國基金、博時基金、浙商資管等多家公司也通過深交所發(fā)布公告稱，募集期內(nèi)公眾投資者認購總量已超公眾發(fā)售總量，決定將公眾基金份額認購及繳款截止日提前至2021年5月31日，6月1日起不再接受公眾投資者認購申請。

　　此前網(wǎng)下詢價機構(gòu)投資者同樣認購踴躍

　　公募REITs的發(fā)行類似于一次股票IPO，分為戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下詢價并定價、網(wǎng)下配售、公眾投資者認購等多種方式。

　　此前，首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成網(wǎng)下詢價，機構(gòu)投資者認購踴躍，有效認購金額覆蓋倍數(shù)達6.5倍。

　　對此，中信證券表示，首批REITs中，保險資金是除原始權(quán)益人的戰(zhàn)略配售的重要來源，券商自營類資金則是REITs約71億網(wǎng)下申購資金的主要來源。9家REITs定價均低于詢價平均價和中位數(shù)，定價富有吸引力。預(yù)計，未來隨著資管類資金投資范圍逐步放大，一個更趨成熟的REITs市場，將吸引私募、券商、保險、外資等各類投資者參與活躍交易。

　　什么是REITs？

　　“REITs”英文全稱Real Estate Investment Trusts，不動產(chǎn)投資信托基金。REITs目的是把缺乏流動性的商業(yè)地產(chǎn)，變成較強流動性的證券，交由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按較高比例分配給投資者。

　　而此次我國發(fā)行的REITs是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，覆蓋了基礎(chǔ)設(shè)施的四大領(lǐng)域：收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、垃圾污水處理、倉儲物流。主要優(yōu)勢包括：具有基礎(chǔ)設(shè)施相對穩(wěn)定的分紅屬性；可在公共市場上流通的較好的流動性；稅收中性。

　　方正證券表示，REITs作為一種創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，收益分為現(xiàn)金分紅和底層資產(chǎn)的增值兩部分，兼具股性和債性。基礎(chǔ)設(shè)施類REITs與股票的相關(guān)性較低，約為20%。從美國市場的實踐經(jīng)驗來看，基礎(chǔ)設(shè)施類REITs長期保持著較為穩(wěn)定的良好投資回報。

　　未來或?qū)⒂懈嗟讓淤Y產(chǎn)項目加入REITs

　　據(jù)證監(jiān)會新聞發(fā)言人高莉介紹，首批REITs試點項目涵蓋高速公路、工業(yè)園區(qū)、倉儲物流、污水處理和垃圾發(fā)電等多種資產(chǎn)類型，募集資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)，重點投向補短板領(lǐng)域。下一步，證監(jiān)會將及時總結(jié)試點經(jīng)驗，適時穩(wěn)步擴大基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍。

　　德邦證券最新研報指出，公募REITs將底層資產(chǎn)證券化，以穩(wěn)定現(xiàn)金流和分紅機制激勵長期資金投資。不僅有助于提高一級市場以及基礎(chǔ)設(shè)施投資項目的流動性以形成投融資閉環(huán)，而且有助于促進基建投資的良性循環(huán)。首批9家公募REITs開啟萬億資產(chǎn)大門，未來將有更多底層資產(chǎn)項目加入REITs，少數(shù)投資者先行試水，隨著管理完善和REITs市場的擴大，未來將有更多投資者參與REITs投資。

　　投資REITs仍需注意風(fēng)險

　　此次基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金采取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)方可賣出。也就是說，公募REITs成立之后只能通過二級市場買賣，投資者仍需考慮市場波動因素。

　　另外值得注意的是，此批REITs均采用成本法估值。成本法是相較于公允價值法而言的一種方式，基礎(chǔ)資產(chǎn)買入時間點的價值就是資產(chǎn)的原始賬面價值，后續(xù)每年還會有一定的折舊，理論上每年基金資產(chǎn)負債表里賬面凈資產(chǎn)會逐年減少。有分析認為，投資者可能會根據(jù)資產(chǎn)的公允價值重新定價，因而產(chǎn)權(quán)類REITs可能會因此收斂折價，甚至產(chǎn)生溢價。

　　對此，天風(fēng)證券表示，我國在公募REITs試點的路上還存在諸多亟待澄清和解決的問題，其中處于核心地位的是稅收優(yōu)惠和基礎(chǔ)資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移問題。此外，基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移仍然缺乏政策支持。同時，REITs產(chǎn)品還存在交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，中間費用較高、試點硬性要求過于嚴格，可行項目少、二級市場流動性有限，退出困難等風(fēng)險，同樣需要重視。

　　轉(zhuǎn)自：證券時報

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