公募REITs火爆發(fā)行 5200億資金大角逐！

　　隨著公募REITs的火爆發(fā)行，各路資金爭相搶購REITs份額，其中20只已經(jīng)完成詢價的公募REITs網(wǎng)下投資者累計有效認購金額高達5200.35億元，配售比例也迭創(chuàng)新低，部分報價偏低、無效報價的機構(gòu)被剔除出局，機構(gòu)報價多數(shù)居于詢價區(qū)間上軌。

　　多位投研人士對此表示，由于公募REITs產(chǎn)品相對稀缺，一、二級市場存在價差，疊加“資產(chǎn)荒”等背景，部分機構(gòu)資金為了獲配，就可能在詢價區(qū)間內(nèi)報出高價，部分理性和保守的險資則可能因低價未能入圍。未來隨著市場產(chǎn)品供應(yīng)增加，一、二級市場價差縮小，公募REITs將逐漸回歸到底層資產(chǎn)本身的價值區(qū)間。

　　公募REITs市場博弈激烈

　　機構(gòu)報價多數(shù)位于詢價區(qū)間上軌

　　在今年大賣的公募REITs產(chǎn)品中，機構(gòu)投資者角逐激烈。在機構(gòu)資金集中的網(wǎng)下投資者詢價過程中，今年有效認購比例不斷刷新新低，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT等多只產(chǎn)品，網(wǎng)下配售比例先后跌破1%，不斷刷新配售比例的新低。

　　在各家機構(gòu)的激烈競爭中，部分機構(gòu)在網(wǎng)下詢價環(huán)節(jié)出現(xiàn)了無效報價、低價未入圍等現(xiàn)象，錯過了獲配機會。

　　據(jù)記者觀察，今年以來各家公募REITs產(chǎn)品的報價區(qū)間，多數(shù)高于詢價區(qū)間中位數(shù)，且最終發(fā)售價格也定在詢價區(qū)間的上軌，因此，多數(shù)報價過低的機構(gòu)會由于低于發(fā)售價不能入圍，部分機構(gòu)則由于報價無效被剔除。

　　談及機構(gòu)資金在公募REITs詢價中的考慮因素，北京一位公募REITs基金經(jīng)理表示，機構(gòu)投資者在參與公募REITs網(wǎng)下報價時，一般會綜合考慮產(chǎn)品基本面及資本市場情況。其中，產(chǎn)品基本面主要包括資產(chǎn)類型、區(qū)位、原始權(quán)益人綜合實力、發(fā)行規(guī)模、項目收益率、增長潛力等情況；資本市場情況主要是市場利率情況及已發(fā)行公募REITs項目二級市場交易情況。

　　另一位公募基金經(jīng)理也分析，目前公募REITs主要分為產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類兩大類型，產(chǎn)權(quán)類以收租金為主要收入來源，而高速公路收費等是經(jīng)營權(quán)類的資產(chǎn)，項目的底層資產(chǎn)基本面情況，區(qū)域因素，長經(jīng)濟周期，以及資本市場情況等，都對機構(gòu)投資者對產(chǎn)品的合理估值和定價存在影響。

　　在上述北京公募REITs基金經(jīng)理看來，由于公募REITs產(chǎn)品相對稀缺，一、二級市場存在價差，即發(fā)行定價對應(yīng)的分派率仍高于已上市同類型項目二級市場價格對應(yīng)的分派率，而且在利率下行和“資產(chǎn)荒”背景下，“打新”獲得份額的賺錢效應(yīng)明顯，確實存在機構(gòu)資金為了獲配在詢價區(qū)間內(nèi)報高價的情況。同時，參與報價的部分資金交易屬性偏強，為了獲配報價也偏高。

　　在該公募REITs基金經(jīng)理看來，目前報價多數(shù)位于詢價區(qū)間上軌是市場博弈的結(jié)果，但也存在部分資金跟風(fēng)非理性報價的因素，成熟的機構(gòu)投資者還是應(yīng)該根據(jù)自身資金負債端成本，結(jié)合標的資產(chǎn)情況，理性報價。

　　“建議投資人結(jié)合負債端成本，通過IRR、分派率、P/NAV等指標，判斷報價合理性及投資收益，理性報價?！痹揜EITs基金經(jīng)理建議。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至9月17日，全市場公募REITs產(chǎn)品數(shù)量已經(jīng)多達20只，參照網(wǎng)下投資者有效認購份額和發(fā)行價格測算，有效認購總規(guī)模已經(jīng)超過5200億元。

　　其中，鵬華深圳能源REIT、華夏中國交建高速REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT三只產(chǎn)品的網(wǎng)下投資者認購規(guī)模都超過了500億元，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT等多只產(chǎn)品有效認購確認比例低于1%，并不斷刷新歷史新低。

　　部分險資等低價被剔除

　　未來公募REITs報價將逐漸降溫

　　從目前來看，各家公募REITs仍然面臨供不應(yīng)求的局面，很多機構(gòu)也因為報價過低未入圍。

　　從低價被剔除的機構(gòu)看，保險資金較多，其次是私募基金、券商和公募專戶產(chǎn)品等，光大永明人壽保險有限公司、海保人壽保險股份有限公司、泰康人壽保險有限責(zé)任公司、北京樂瑞資產(chǎn)管理有限公司等多家機構(gòu)旗下資管產(chǎn)品頻頻上榜，多為低價未入圍而沒能獲配。其中，光大永明人壽保險旗下投資賬戶甚至針對同一產(chǎn)品，報出不同價位，也同樣遭遇低價未入圍的命運。

　　“在目前的市場環(huán)境下，出現(xiàn)了一些保險資金報價被低價剔除是正常情況。”上述北京公募REITs基金經(jīng)理稱，由于保險資金久期較長，屬于配置類資金，交易屬性不強，且保險資金參與基礎(chǔ)設(shè)施及不動產(chǎn)投資的經(jīng)驗豐富，屬于理性的專業(yè)投資者。保險資金報價時會結(jié)合負債端成本及標的資產(chǎn)具體情況，并從中長期維度綜合考量，因此報價會相對理性和保守，為應(yīng)對中長期的市場波動預(yù)留一定安全墊。

　　在上述北京公募REITs基金經(jīng)理看來，目前公募REITs一、二級市場仍有價差，預(yù)計短期內(nèi)“破發(fā)”的可能性不大，對于純打新策略的交易性資金，高價獲配短期能兌現(xiàn)離場，虧損風(fēng)險較小。但從中長期看，如果市場利率水平、供求關(guān)系等因素發(fā)生變化，存在二級市場價格跌破發(fā)行價的風(fēng)險，還是存在投資虧損風(fēng)險的。

　　上述公募基金經(jīng)理也認為，由于目前公募REITs上市后流通盤較小、投資者不夠成熟、券商做市籌碼少等因素，公募REITs二級市場上市后，往往出現(xiàn)大幅溢價的現(xiàn)象；同時，由于股市波動較大，資金涌入收益穩(wěn)健的REITs市場，進一步推高了二級市場價格，這也助推網(wǎng)下投資者詢價時更傾向于報出高價，采取“類打新”的策略參與公募REITs投資。

　　在該基金經(jīng)理看來，短期內(nèi)網(wǎng)下機構(gòu)資金追逐公募REITs的現(xiàn)象仍會延續(xù)，未來隨著更多公募REITs產(chǎn)品的發(fā)行和存量產(chǎn)品的擴募，以及投資者逐漸成熟，長期這類資產(chǎn)還是要回歸底層資產(chǎn)的收益和預(yù)期增值的價值，未來這一市場也會逐漸降溫，回歸項目本身的投資價值區(qū)間。

　　上述公募REITs基金經(jīng)理也認為，預(yù)計短期內(nèi)報價偏高的情況不太可能降溫，但如果“資產(chǎn)荒”情況得到好轉(zhuǎn)，機構(gòu)資金有更好的替代投向，并且公募REITs發(fā)行節(jié)奏能進一步加快，市場供應(yīng)增加，導(dǎo)致一、二級市場價差縮小，才有可能出現(xiàn)降溫。

　　“我們一直在做投資者教育，不斷提示公募REITs是一種適合長期持有的配置型資產(chǎn)，并不適合交易性資金過度炒作，建議機構(gòu)資金根據(jù)標的資產(chǎn)的情況理性報價，避免單純?yōu)榱双@配份額跟風(fēng)報出高價?！痹摴糝EITs基金經(jīng)理稱。

　　轉(zhuǎn)自：中國基金報

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