中聯(lián)基金合伙人周芊：REITs是資金市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)的連接架構(gòu)

　　9月27日，在中國(guó)REITs論壇2020年會(huì)上，中聯(lián)基金合伙人周芊發(fā)表題為《REITs戰(zhàn)略實(shí)踐應(yīng)用》的主題演講，分享了REITs大量實(shí)踐應(yīng)用。他表示，REITs不是簡(jiǎn)單的資本產(chǎn)品，而是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)的解決方案和工具箱，是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)鏈條和多方主體共生共榮的市場(chǎng)。

　　周芊表示，REITs是資金市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)的連接架構(gòu)。作為一個(gè)真正產(chǎn)融結(jié)合的產(chǎn)品，REITs在資產(chǎn)市場(chǎng)中所需要承擔(dān)的義務(wù)、所具備的能力，跟以往產(chǎn)品大相徑庭。在資金市場(chǎng)，怎樣把資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑诋a(chǎn)品，同時(shí)又跟資金市場(chǎng)的投資需求對(duì)接起來(lái)，這要求機(jī)構(gòu)能夠把資產(chǎn)市場(chǎng)、資金市場(chǎng)和資本市場(chǎng)所有能力嫁接在一起。

　　具體來(lái)看，周芊認(rèn)為，公募REITs的能力系統(tǒng)包含三方面：一是資產(chǎn)生產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)方面，包括資產(chǎn)的生產(chǎn)建設(shè)能力、資產(chǎn)的交易和處理能力、招商運(yùn)營(yíng)和維護(hù)能力、價(jià)值管理和提升能力；二是Pre-REITs及REITs方面，包括金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、產(chǎn)品重組能力、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化能力和產(chǎn)品銷售能力；三是REITs基金及衍生品方面，包括二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、二級(jí)市場(chǎng)投資與交易能力、二級(jí)市場(chǎng)資產(chǎn)打包和衍生產(chǎn)品能力。

　　周芊通過(guò)分享私募基金KKR私有化美國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)Sunrise、香港領(lǐng)展和黑石等3個(gè)經(jīng)典案例，來(lái)說(shuō)明上述能力相互配合的重要性。他表示，通過(guò)分析境外成功的不動(dòng)產(chǎn)REITs案例，可以發(fā)現(xiàn)REITs管理人一定要把金融能力和資本運(yùn)作能力前置到前期資產(chǎn)生產(chǎn)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段。

　　在KKR私有化Sunrise過(guò)程中，周芊表示，談及REITs，很多人關(guān)注其融資屬性、投資屬性或者重資產(chǎn)屬性，但每個(gè)產(chǎn)品都有產(chǎn)業(yè)和行業(yè)屬性。在產(chǎn)業(yè)和行業(yè)屬性的基礎(chǔ)上，重構(gòu)其財(cái)務(wù)架構(gòu)、數(shù)據(jù)模型，以及資本架構(gòu)，這樣才能理清REITs產(chǎn)品各個(gè)環(huán)節(jié)和未來(lái)成長(zhǎng)性之間的關(guān)系，回歸不同邏輯的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　周芊也提到了香港領(lǐng)展帶來(lái)的啟示。在他看來(lái)，REITs投資人要關(guān)注兩方面價(jià)值，并做好收益平衡。除了關(guān)注當(dāng)期資產(chǎn)價(jià)值，包括二級(jí)資產(chǎn)價(jià)值和資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，同時(shí)也要關(guān)注資產(chǎn)未來(lái)的成長(zhǎng)空間。有些投資人為了長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)適當(dāng)降低對(duì)當(dāng)期派息收益率的要求。

　　提及黑石的成功秘訣時(shí)，周芊提到，黑石具備深耕于不動(dòng)產(chǎn)條線所需的資本能力，在前期產(chǎn)品的資產(chǎn)構(gòu)建過(guò)程中，植入金融和資本運(yùn)作；在中期資本運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，整合全球商業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力，用不同的能力提升不同階段的資產(chǎn)價(jià)值，最后在REITs退出階段，實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作的一次性退出，因此獲得巨大成功。

　　周芊還分享了大量REITs產(chǎn)品失敗的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，主要包括：資產(chǎn)上市時(shí)，要把整個(gè)商業(yè)邏輯梳理清楚，從中長(zhǎng)期考量資產(chǎn)定價(jià)；針對(duì)投資人進(jìn)行路演，設(shè)計(jì)投資人的說(shuō)服方案；考慮市場(chǎng)上不同投資資金的性質(zhì)；以及打造持續(xù)運(yùn)營(yíng)管理能力和構(gòu)建基于長(zhǎng)期成長(zhǎng)邏輯的模型等。（作者：梁銀妍）

　　轉(zhuǎn)自：上海證券報(bào)

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