港股10月再起物業(yè)公司上市潮

　　繼7月一周迎來4家物業(yè)公司后，10月港股將再現(xiàn)物業(yè)公司扎堆上市的景象。10月12日，當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務(wù)控股啟動(dòng)在港公開招股。此前，港交所披露世茂服務(wù)和合景悠活通過上市聆訊，2家公司分別為世茂集團(tuán)和合景泰富旗下的物業(yè)公司。

　　包括已結(jié)束公開招股的卓越商企服務(wù)，目前已有4家物業(yè)公司“蓄勢(shì)待發(fā)”。據(jù)市場(chǎng)消息，卓越商企服務(wù)公開招股受到投資者熱捧，超額認(rèn)購(gòu)約270倍，將于10月19日登陸港股。第一服務(wù)控股緊隨其后，預(yù)計(jì)于10月22日在港掛牌上市。

　　重量級(jí)機(jī)構(gòu)現(xiàn)身股東榜

　　資料顯示，卓越商企服務(wù)為卓越集團(tuán)旗下物業(yè)公司，主要提供商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告，卓越商企服務(wù)在內(nèi)地商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第四，在粵港澳大灣區(qū)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第二。

　　截至5月31日，卓越商企服務(wù)在34個(gè)城市擁有331個(gè)在管項(xiàng)目，總面積為2580萬平方米。其中，商務(wù)物業(yè)面積為1377.2萬平方米，占總面積的比重為53.5%。收入貢獻(xiàn)方面，2020年前5個(gè)月，公司來自商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的收入占其同期總收入的64%。

　　第一服務(wù)控股是一家中小型物業(yè)公司，由第一物業(yè)和第一人居2家原新三板企業(yè)摘牌后合并而來。除了常見的物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)，第一服務(wù)控股的業(yè)務(wù)中還包括綠色人居解決方案。

　　第一服務(wù)控股招股書顯示，其綠色人居解決方案包括能源運(yùn)維服務(wù)、綠色科技咨詢服務(wù)、系統(tǒng)安裝服務(wù)及恐龍系列產(chǎn)品銷售。2020年前4個(gè)月，第一服務(wù)控股來自物業(yè)管理服務(wù)、綠色人居解決方案的收入，分別占其同期總收入的41.4%和30.6%。截至4月30日，公司的在管建筑面積約1500萬平方米。

　　值得注意的是，即將登陸港股的4家物業(yè)公司大都有重量級(jí)投資機(jī)構(gòu)加持。卓越商企服務(wù)此次上市引入騰訊、京東、南方基金等9名基石投資者，合計(jì)認(rèn)購(gòu)金額約1.5億美元。第一服務(wù)控股雖未引入基石投資者，但其股東榜中出現(xiàn)鼎暉投資、新龍脈資本等機(jī)構(gòu)的身影，其中鼎暉投資管理的上海鼎暉耀家創(chuàng)業(yè)投資中心(有限合伙)目前持有11.5%的股份。

　　此外，剛通過聆訊的世茂服務(wù)在啟動(dòng)港股IPO前，引入紅杉資本中國(guó)基金及騰訊作為股東。目前，紅杉資本中國(guó)基金與騰訊分別持有世茂服務(wù)5.332%和4.668%的股份。

　　物業(yè)上市潮仍將持續(xù)

　　資本的青睞與物業(yè)行業(yè)特性及港股物業(yè)板塊的亮眼表現(xiàn)有密切關(guān)系。據(jù)悉，物業(yè)板塊因其較高的成長(zhǎng)性、確定性，在港股市場(chǎng)大受資金熱捧，獲得較高的估值溢價(jià)。

　　Choice數(shù)據(jù)顯示，2019年初以來，股價(jià)一度漲逾1倍的物業(yè)企業(yè)共計(jì)20家。截至10月12日，2019年以來股價(jià)累計(jì)漲幅在50%以上的物業(yè)企業(yè)共計(jì)13家。

　　興業(yè)證券研報(bào)表示，物管公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，現(xiàn)金流健康，不受行業(yè)周期性波動(dòng)影響。

　　物業(yè)管理行業(yè)的屬性——存量+增量的發(fā)展模式、無重大資本開支、凈現(xiàn)金的財(cái)務(wù)狀況、穩(wěn)定的派息分紅，決定了行業(yè)的估值下限。物管公司的管理服務(wù)水平、物業(yè)質(zhì)量及業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的潛力和確定性決定了估值的上限。

　　伴隨物業(yè)股的股價(jià)攀升，越來越多的房企擬“趕潮”分拆物業(yè)板塊上市。數(shù)據(jù)顯示，截至10月12日，2020年以來已有6家物業(yè)公司在港上市。同時(shí)，除了上述4家即將登陸港股的公司，目前還有約10家物業(yè)公司正在港交所“排隊(duì)”，不乏大型房企旗下的物業(yè)公司。而2019年全年共計(jì)9家物業(yè)企業(yè)在港上市。

　　中信證券表示，目前物業(yè)板塊總市值超過4000億元。隨著近期大量物業(yè)管理公司將登陸資本市場(chǎng)，預(yù)計(jì)3年內(nèi)板塊總市值有望達(dá)萬億元。（作者：黎靈希）

　　轉(zhuǎn)自：上海證券報(bào)

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