破發(fā)潮下穩(wěn)守發(fā)行價！千億房企祥生規(guī)模延伸安全邊際

　　港交所主板于2020年11月18日迎來一家浙江本土房企。

　　祥生控股(集團)有限公司(以下簡稱祥生，股票代碼02599-HK)上世紀90年代創(chuàng)立于西施故里浙江諸暨，是一家典型的浙派房企。

　　上市首日，祥生以發(fā)行價5.59港元開平，股價最高升至5.6港元，當日報收5.59港元，未現大漲大跌，穩(wěn)住了發(fā)行價。公司市值達到168億港元。

　　在內房股、物管股普遍破發(fā)的「寒冬」，祥生不僅成為年內首家一輪過審的房企，在數十家等待IPO的房企中突出重圍，還在上市首日穩(wěn)守發(fā)行價，股價表現堅挺，反映出投資者對公司價值的認可和肯定。

　　這種價值來自于公司作為大型房企的安全優(yōu)勢。

　　祥生在百強房企排名第27位，規(guī)模優(yōu)勢造就的護城河成為祥生受資本市場青睞的重要原因。同時，千億級的規(guī)模和體量，也讓公司成為港股市場近年最大的一宗內房企IPO。

　　營收規(guī)模逾350億元，ROE構筑企業(yè)護城河

　　祥生能被資本市場迅速認可，與其千億級房企體量密切相關。

　　根據國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究院所、清華大學房地產研究所及中國指數研究院資料，自2011年迄今，祥生已連續(xù)十年名列「中國房地產百強企業(yè)」行列。

　　至2020年，祥生已名列房地產百強綜合實力排行榜第27位，規(guī)模與綜合實力同步提升印證了這家浙系房企的成長。

　　據祥生控股集團招股書顯示，2017-2019年公司分別實現營業(yè)收入62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年復合年增長率達137.6%。截至2020年4月30日，公司營收為85.52億元，同比增長123%。

　　這組漂亮的數據反映出祥生具備兩種優(yōu)勢。

　　首先，355億元營收規(guī)模不僅在眾排隊IPO房企中表現出眾，且在港股已上市房企中也擁有強大競爭優(yōu)勢。

　　其次，營業(yè)收入的高速增長，表明祥生仍處于高成長階段，此外營收的高增速也能成為公司未來持續(xù)保持業(yè)績成長性的一個慣性驅動力。

　　在成為千億級企業(yè)后，祥生依然能繼續(xù)保持如此高的成長能力，已經十分難得，公司經營水平更是在賺錢能力上有優(yōu)于同業(yè)體現。

　　2019年，公司實現ROE(凈資產收益率)50.1%，同比增長33.5個百分點；2020年4月，公司ROE實現40.3%，水平遠高于行業(yè)及同規(guī)模房企。

　　凈資產收益率(ROE)作為衡量公司綜合盈利能力的核心指標，可反映出股東權益的收益水平。

　　規(guī)模與盈利同步增長，離不開祥生泛長三角區(qū)域「1+1+X」投資策略，和領先同行的開發(fā)運營效率。

　　對外，自2016年起實行的「1+1+X」擴張策略，即浙江+泛長三角+重點潛力城市布局，來實施全國化戰(zhàn)略拓展。

　　立足浙江省，深耕長三角，在保證穩(wěn)定健康增長的同時，在全國范圍內拓展高潛力城市。

　　對內，祥生還通過建立問責措施、升級信息技術系統(tǒng)以及標準化與通信、產品線、風險控制、成本管理及供貨商選擇有關的內部規(guī)則及程序，以更加強大的數據支持，進一步提高區(qū)域及項目公司的管理效率，同時也能進一步完善管理系統(tǒng)。

　　內外兼修讓祥生迅速晉級中國大中型房企，在業(yè)界收獲諸贊譽。

　　中指研究院等權威機構資料顯示，2019年到2020年，祥生名列中國房地產百強企業(yè)成長性TOP10，并于近三年連續(xù)獲評為房地產百強企業(yè)運營效率TOP10。

　　穩(wěn)健財務管理降負債，802億待結轉高增長可期

　　房企是資金密集型企業(yè)，因為尚未上市，祥生早前融資途徑較為單一，其營運資金主要來源于預售現金流，銀行及其他借款等。

　　隨著相關部門倡導房企高質量發(fā)展，對房企提出「三道紅線」要求，祥生也在積極進行財務管理，按要求降低負債。

　　招股書顯示，截至2019年底，公司2018年票據已全部償還，且并無未償還結余。

　　在降負債上成績顯著，祥生將繼續(xù)堅持謹慎財務政策，控制土地收購成本、管理開支以及銷售及分銷開支等各種成本費用，在確保資本結構平衡的同時發(fā)展業(yè)務。

　　不可忽視的是，祥生自身業(yè)績也將進入快速兌現期，隨著業(yè)績釋放，公司負債水平也將進一步降低。

　　招股書顯示，2017-2019年，祥生合約負債分別約為369.35億元、745.74億元、779.02億元，2020年前4月，這一數字則約為801.70億元，增長明顯。

　　龐大的合約負債將成為未來祥生重要的業(yè)績增長與支撐，這個數字預計在今明兩年轉化為營收后，將驅動公司業(yè)績持續(xù)增長，并進一步增厚公司收益及資產規(guī)模。

　　此外，即將對接的香港資本市場將成為公司獲得境內外資本市場助力，獲得多元化融資渠道的關鍵一環(huán)，有助于其更快實現「規(guī)模與品質雙優(yōu)」發(fā)展。

　　浙派房企，占據行業(yè)高地

　　祥生另一大競爭優(yōu)勢源于其出身地。

　　祥生發(fā)源于浙江諸暨，坐落于中國經濟最活躍地帶之一——長三角，其成長環(huán)境的本身就擁有著發(fā)展房地產業(yè)的高地優(yōu)勢。有數據統(tǒng)計，2019年長三角區(qū)域人口占全國總人口的16.2%，生產總值占全國生產總值的23.9%。

　　蓬勃發(fā)展的經濟環(huán)境與持續(xù)增長的人口，帶動了長三角區(qū)域的住房需求，并引導區(qū)域內房地產市場向健康發(fā)展。

　　祥生以「大本營」作為戰(zhàn)略核心，深度布局浙江，截至目前項目已覆蓋浙江全部地級市，且在紹興市等部分城市銷售業(yè)績保持著絕對優(yōu)勢。

　　截至2020年7月31日，祥生于浙江省的土儲面積達1187.28萬平方米，占祥生總土儲49.8%。

　　就合約銷售而言，于2019年在浙江省所有住宅物業(yè)開發(fā)商中排名第三，約占浙江省物業(yè)合約銷售總額的5.1%。

　　在實現浙江地級市的全覆蓋的同時，祥生緊跟長三角一體化戰(zhàn)略，積極把握政策優(yōu)勢，逐步深入泛長三角區(qū)域，進一步增加在泛長三角的市場份額。

　　根據中國房地產指數系統(tǒng)與浙江省統(tǒng)計局資料，2019年祥生長三角地區(qū)綜合實力在所有房企中位列第14名。

　　立足浙江省，深耕長三角，祥生在保證穩(wěn)定健康增長的同時，將戰(zhàn)略眼光放到全國各地高潛力城市上，并提出「1+1+X」的全國布局策略，即浙江+泛長三角+重點潛力城市布局。

　　隨后，祥生將其積累的長三角布局模式逐步復制到全國，截至2020年7月末，祥生已開拓出上海、浙江、江蘇、山東、安徽、江西、湖北、湖南、內蒙古、福建等11個省份45座城市，擁有205個處于不同開發(fā)階段的項目，應占的總建筑面積為2382.48萬平方米。

　　在全國化進程當中，祥生憑借審慎的拿地策略和多元化的拿地方法，在具備強勁增長潛力的地區(qū)及城市以相對較低的收購成本取得土地。

　　2017-2019年，公司已確認每平方米平均土地收購成本分別約為2342元、2937元、2915元，分別占確認平均售價的31.8%、29.7%、28.7%，呈逐年下降趨勢。

　　而同時期，公司已確認每平方米平均售價分別約為7355元、9896元、10140元，與拿地成本保持了持續(xù)擴大的剪刀差。

　　龐大的土地儲備，較低的收購成本，成為祥生保有利潤空間、并比同業(yè)公司更具有競爭力的重要原因。

　　在「房住不炒」的大背景下，房地產市場已經由多邊市場向單邊市場轉變，房企閉眼拿地、蒙眼狂奔的時代一去不復返。

　　高質量發(fā)展下，房企不僅要注重拿地質量，以防去化難導致現金流吃緊，更要講究拿地成本，多預留利潤空間?？v觀祥生的拿地秘訣，不外乎如此。

　　展望未來，祥生作為最后一個千億房企「貴族」，能在房企上市「寒冬」得到港交所第一時間擁抱，顯示了其強大行業(yè)地位和競爭力。

　　短期利好方面，超800億元待結轉銷售額，為公司迅速降低負債創(chuàng)造條件。即將登陸香港資本市場，為祥生創(chuàng)造了融資便利，祥生的后驅發(fā)展動能越來越足。

　　長期來看，戰(zhàn)略聚焦長三角經濟高地，豐沛且具高增長潛力的土儲勢必將成為祥生可持續(xù)成長的內核。

　　轉自：財華社

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