首批REITs“珠玉在前” 機構(gòu)為戰(zhàn)配第二批“搶破頭”

　　“僧多粥少，搶得很兇?！币幻麉⑴c了第二批公募REITs戰(zhàn)略配售的券商人士對機構(gòu)“爭購”盛景由衷感慨。他告訴記者，機構(gòu)非常熱情，估計最終認購價格和倍數(shù)都會遠超預(yù)期，較第一批會高出不少。

　　這一說法在另一名理財子公司投資經(jīng)理處得到佐證。該人士透露，基于第一批REITs良好的市場表現(xiàn)和公司自身業(yè)務(wù)需要，其所在公司本次不僅將對所有申報REITs進行網(wǎng)下詢價，而且還參與了其中一只的戰(zhàn)略配售。

　　戰(zhàn)配環(huán)節(jié)已“殺瘋”

　　高倍數(shù)認購板上釘釘

　　第一批REITs“珠玉在前”，第二批REITs顯然“難逃追捧”。

　　目前，第二批產(chǎn)品共計申報了華夏中國交建高速公路、國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園、華夏越秀高速公路等4只封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。REITs發(fā)行要經(jīng)歷申報、受理、問詢、反饋、審核意見、注冊結(jié)果公示(即通過與否)步驟，其中建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園、華夏越秀高速公路兩只REITs已獲得證監(jiān)會發(fā)行批文。

　　參與第二批REITs戰(zhàn)略配售的機構(gòu)，最大的體會是“緊俏”。項目發(fā)起人(即原始權(quán)益人)要先確定戰(zhàn)配投資人、向戰(zhàn)略投資者配售的基金份額總量、占本次基金份額發(fā)售比例，然后把名單報給交易所和證監(jiān)會審核。監(jiān)管審核過后，基金管理人要和這些戰(zhàn)配投資簽署配售協(xié)議，然后在基金合同、招募說明書等法律文件中披露戰(zhàn)略投資者選擇標準及持有期限等。

　　“好家伙，我知道有一只的戰(zhàn)配份額大概是不到10個億，結(jié)果后來僅經(jīng)過發(fā)起人篩選的、有資格申報的合格投資者，有效擬認購份額就已經(jīng)報出了70多個億！戰(zhàn)配都那么火，更別說將來網(wǎng)下詢價，(認購)價格和數(shù)量肯定都超火爆?！币幻攸c涵蓋REITs投資的券商專營創(chuàng)新資產(chǎn)部負責人告訴證券時報記者。

　　第二批公募REITs走俏有兩個核心原因：首先，是資產(chǎn)具備競爭力。在地產(chǎn)、城投、非標等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)欠配的市場情況下，公募REITs是兼具固定分紅和收益彈性的配置品種。能夠滿足發(fā)改委設(shè)定的硬性申報門檻(近3年不得虧損或凈現(xiàn)金流為負)，本身就足夠說明入池資產(chǎn)的運營穩(wěn)健與經(jīng)營效率。

　　以本次率先拿到批文的建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT和華夏越秀高速REIT為例，前者是出租率已經(jīng)超90%的“中國硅谷”，后者是特許經(jīng)營權(quán)估值近23億元的福銀高速G70的重要組成部分。這意味著二者具有較強的抗通脹、保值功能，以及具有增長性的分紅收入，能為產(chǎn)品投資者提供穩(wěn)定的長期回報。

　　其次，是供需原因。首批公募REITs高達七成多的鎖定份額占比(即戰(zhàn)略配售占比)，和不足三成的流通盤，這樣的資金結(jié)構(gòu)決定了中長期資金會集中在戰(zhàn)略配售渠道。首批9只公募REITs合計流通市值不足360億元，可供交易的流通份額很少。因為各種原因沒能分享首批公募REITs“頭啖湯”的機構(gòu)，不會只甘心屈居在流通盤里，所以會十分有動力和興趣成為第二批REITs的戰(zhàn)略投資者。

　　三路主力加大火力

　　理財子尤為積極

　　機構(gòu)的熱情已經(jīng)被點燃。

　　證券時報記者匯總對各方的采訪，發(fā)現(xiàn)券商自營賬戶、銀行理財、保險資金證券投資賬戶、基金公司專戶產(chǎn)品、集合信托計劃、私募基金、券商資管集合計劃以及少數(shù)QFII投資賬戶都在以積極的態(tài)度參與配置第二批公募REITs。其中，銀行理財、券商自營、保險機構(gòu)火力最猛。

　　“我了解到的是，券商自營一直就比較積極，因為它們本身也是做市商。第二批REITs有很多保險機構(gòu)新進參與，因為在第一批REITs中，它們可能由于審批、監(jiān)管等原因沒有參與上，這次就非常踴躍地詢價。另外，就是銀行理財子公司，它們本來就是主力，這次比上次還要積極。上次有些理財子公司只是網(wǎng)下詢價而沒有參與戰(zhàn)配，而這一次好多理財子公司兩者都參與?？傊臀矣^察，大家都很踴躍，但這三類機構(gòu)比其他機構(gòu)如券商資管、私募基金、合格境外機構(gòu)等認購力度更大?！币幻L期跟蹤公募REITs的機構(gòu)創(chuàng)新資產(chǎn)部門負責人告訴證券時報記者。

　　理財子顯然是“有備而來”的，早在第二批公募REITs項目公示前，理財子就已經(jīng)對諸多潛在項目進行了全覆蓋。

　　一名負責公募REITs項目搜集與投資的銀行理財子公司團隊管理人告訴證券時報記者，在第二批項目申報之前，該公司就已在分行的推薦下，累計與30多個各種資產(chǎn)類型的潛在試點項目(含首批掛牌項目)進行了路演交流，而且已就其中進度較快的項目進行了實地盡調(diào)。

　　公募REITs在很多理財子公司內(nèi)部被視為重要的投資品種，因為它能撬動理財子與母行的一攬子業(yè)務(wù)聯(lián)動。“公募REITs其實是與母行進行充分協(xié)同的典型產(chǎn)品。通常，REITs的權(quán)益人跟母行的業(yè)務(wù)往來已經(jīng)有前期項目貸款(尤其是流動資金貸款)，而REITs發(fā)行、托管、基金擴募的杠桿融資、財務(wù)顧問和代銷等諸多環(huán)節(jié)，母行也都可以參與，獲取管理費收入或者資金留存?！蹦炒笮欣碡斪庸疽幻耸扛嬖V證券時報記者。

　　工銀理財副總裁魏泉紅此前表示，銀行理財之前的強項，實際上是在非標投資，但資管新規(guī)出臺后，非標投資受到限制。REITs這個資產(chǎn)品種，彌補了非標資產(chǎn)在投資分散性、估值合理性、信息披露透明性上的缺失；同時，又能發(fā)揮好銀行理財和母行在基礎(chǔ)設(shè)施類投資、債權(quán)投資、項目投資方面的信用審查優(yōu)勢。“在參與投資REITs的過程中，我感覺理財子和母行的合力、母行原有的對表內(nèi)表外風險防控的優(yōu)勢、資金提供的優(yōu)勢等，都在REITs這個品種上得到良好的體現(xiàn)?！彼f。

　　華夏理財多策略投資部高級經(jīng)理蒙北箏向證券時報記者分析，從華夏理財投資第一批項目的經(jīng)驗來看，公募REITs跟大盤股的走勢呈較弱的負向關(guān)系，和中小盤有一定正向關(guān)系。因此，公募REITs也被投資團隊視為權(quán)益類的優(yōu)質(zhì)互補產(chǎn)品。

　　和絕大多數(shù)配置了公募REITs的同業(yè)一樣，華夏理財將公募REITs分散到混合類產(chǎn)品中，利用它相對于股票的低波動性和相對于債券的高收益性，來有效降低整個產(chǎn)品組合的風險，增厚組合收益。

　　目前，走得更快、更遠一點的理財子，已經(jīng)開創(chuàng)出公募REITs主題理財產(chǎn)品，承接其戰(zhàn)略配售的公募REITs份額。光大理財可謂典型之一，該公司發(fā)行的“陽光紅基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs優(yōu)選1號”，為三級(中)風險的權(quán)益類開放式凈值型理財產(chǎn)品，對公募REITs的投資比例在80%以上。據(jù)證券時報記者了解，光大理財此前全面參與了首批9單公募REITs的認購，其中有6單為戰(zhàn)略配售。目前，該產(chǎn)品已經(jīng)進入建倉期。

　　包括華夏理財在內(nèi)的幾家理財子公司都表示，目前雖然還沒有專設(shè)REITs主題理財產(chǎn)品的計劃，但隨著未來項目供給的加大、市場交易的進一步活躍和自身投資規(guī)模的擴容，并不排除推出相關(guān)產(chǎn)品。據(jù)證券時報記者了解，截至目前，多家理財子公司已經(jīng)走完了內(nèi)部決策流程，通過了投資決策委員會。同時，還和交易所的硬件設(shè)備進行了測試，從硬件設(shè)施上做好了準備。

　　機構(gòu)呼吁“保質(zhì)保量”

　　加大資產(chǎn)供給

　　相較于完善稅收等配套政策和減少多個層級管理人架構(gòu)的長遠期待，當前業(yè)界對于加大資產(chǎn)供給的期待更為迫切。

　　“我們當然期待能加大資產(chǎn)供給，加快公募REITs項目的批復(fù)，以及允許發(fā)行人增發(fā)擴募?！鼻笆鋈虅?chuàng)新資產(chǎn)專營部門的負責人對證券時報記者直言。

　　他的心聲也代表著很多從業(yè)人士的預(yù)期。目前，不少機構(gòu)的一致感受是“僧多粥少，供遠遠小于求”。當然，他們也對這一現(xiàn)狀的成因給予充分理解——雖然發(fā)行人自己也有較強的申報和和擴募意愿，但在公募REITs治理機制有待完善的當下，“嚴進嚴出”勢必是未來一段時間的常態(tài)。

　　目前，公募REITs最終能夠獲批發(fā)行，要經(jīng)歷層層關(guān)卡。首先是項目發(fā)起人(即原始權(quán)益人)向所在地省級發(fā)改委提出并報送申請，由省級發(fā)改委按是否符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及鼓勵回收資金用途等出具專項意見。對于符合要求的項目，省級發(fā)改委會推薦至國家發(fā)改委；國家發(fā)改委審批后，再將符合條件的項目推薦至證監(jiān)會；最后證監(jiān)會和滬深證券交易所開啟審核流程。

　　“我們希望‘又保質(zhì)又保量’。源頭上，雖然現(xiàn)在各地發(fā)改委都出了相關(guān)通知，要大力發(fā)展公募REITs項目，提供此類項目的儲備，但我們還是希望發(fā)改委能夠深度地參與到相關(guān)項目的審核當中，讓我們投資起來心里更踏實。另外，我覺得更為迫切的是，要提高現(xiàn)有項目的流動性支持，在二級市場上的買賣能更為活躍，成交量和成交額更多，這樣才能滿足一些機構(gòu)的交易?！鼻笆隼碡斪庸镜耐顿Y經(jīng)理對證券時報記者表示。

　　事實上，在政策的引導(dǎo)下，新的公募REITs資產(chǎn)類別正在被納入更多投資人的視野，不少機構(gòu)都對潛在項目進行了盡調(diào)。

　　國家發(fā)改委此前發(fā)布了《國家發(fā)展改革委關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(發(fā)改投資〔2021〕958號)(簡稱“958號文”)，其思路與頂層政策框架一脈相承——REITs資產(chǎn)類別擴容的領(lǐng)域，剛好可以將自身納入到實現(xiàn)“碳達峰、碳中和”的政策目標里。比如清潔能源類資產(chǎn)，有機構(gòu)認為該類資產(chǎn)與目前已經(jīng)上市的生態(tài)環(huán)保類REITs較為類似，將會重點關(guān)注資產(chǎn)所涉及收入中的補貼比例，以及未來政策對于補貼穩(wěn)定性的影響。

　　著眼于公募REITs的長期發(fā)展，《中國公募REITs發(fā)展白皮書2021》提出了一系列建議，包括在發(fā)行REITs環(huán)節(jié)，對發(fā)起人自持份額部分對應(yīng)的所得稅給予遞延，在發(fā)起人未來將份額轉(zhuǎn)讓時，再予以計征；支持因發(fā)行REITs而實施的重組行為，認定12個月內(nèi)的多次重組事項屬于同一交易分步實施，并享受特殊性稅務(wù)處理；針對REITs發(fā)行行為涉及的土地增值稅、增值稅、印花稅等給予適當優(yōu)惠待遇。

　　轉(zhuǎn)自：證券時報

　　【版權(quán)及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀