商業(yè)版圖持續(xù)擴(kuò)張 上半年多地零售物業(yè)市場(chǎng)企穩(wěn)回升

　　近日，多個(gè)城市相繼發(fā)布零售物業(yè)相關(guān)報(bào)告。

　　整體看來(lái)，我國(guó)零售物業(yè)愈發(fā)多元的投資及載體，帶動(dòng)消費(fèi)場(chǎng)景多維度呈現(xiàn)，市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)得到進(jìn)一步鞏固。同時(shí)，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心供應(yīng)逐步向多元化發(fā)展，商業(yè)版圖持續(xù)外擴(kuò)。

　　穩(wěn)中有升

　　從各地零售物業(yè)情況來(lái)看，租金止跌企穩(wěn)，在進(jìn)一步復(fù)蘇當(dāng)中，預(yù)計(jì)下半年仍將繼續(xù)回升。

　　據(jù)《上海半年度房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望報(bào)告》顯示，上海零售物業(yè)市場(chǎng)在經(jīng)歷疫情沖擊后已觸底反彈。今年前五個(gè)月，上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比上漲35.2%。其中5月單月較去年同月增長(zhǎng)15.7%。二季度迎來(lái)四個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，包括啦啦寶都、普陀綠地繽紛城、博薈廣場(chǎng)和漕河涇印象城，共為市場(chǎng)帶來(lái)32萬(wàn)平方米新增供應(yīng)量，推升了外環(huán)內(nèi)購(gòu)物中心和百貨業(yè)態(tài)物業(yè)存量至1400萬(wàn)平方米。

　　上海全市購(gòu)物中心首層租金較上季度增長(zhǎng)0.3%，為26.3元每平方米每天，較去年同期上漲0.2%。全市購(gòu)物中心空置率環(huán)比下跌0.4個(gè)百分點(diǎn)至9.2%，較去年同期下跌2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中核心商圈購(gòu)物中心空置率較上季度下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至7.6%，非核心商圈下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至9.6%。

　　無(wú)獨(dú)有偶，廣州今年上半年餐飲和服飾業(yè)態(tài)是整體租賃需求的最大來(lái)源，新增租賃面積占比超過(guò)50%。核心商圈個(gè)別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目對(duì)零售商吸引力不減反增，租金水平平穩(wěn)；南京全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的首層凈有效租金有所回升，為16元每平方米每天，環(huán)比小幅上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)。在深圳，上半年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金上浮1.3%，截至今年二季度，全市整體空置率為3.3%。據(jù)悉，該數(shù)據(jù)仍處一線城市最低水平。

　　此外，在成都，零售物業(yè)市場(chǎng)上半年新增供應(yīng)持續(xù)下沉，三個(gè)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心均落于非核心商圈，其中龍泉的世茂廣場(chǎng)和新都的龍湖錦宸天街推動(dòng)近郊商圈提檔升級(jí)，且均注重“公園+”場(chǎng)景的打造。數(shù)據(jù)顯示，盡管市場(chǎng)大規(guī)模調(diào)整導(dǎo)致空置率較去年末略微上浮6.9%，但受核心商圈拉動(dòng)，全市購(gòu)物中心首層平均租金止跌企穩(wěn)。

　　供需兩旺

　　著眼于需求，持續(xù)向好的消費(fèi)基本面逐步投射到市場(chǎng)，今年上半年除超市、購(gòu)物中心外，新增倉(cāng)儲(chǔ)需求備受矚目。

　　在成都，倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)供應(yīng)保持高位，迎來(lái)3個(gè)項(xiàng)目交付合計(jì)約33萬(wàn)平方米，均落于青白江園區(qū)。租賃需求于二季度顯著上升，但因一季度短租到期引發(fā)的集中退租，上半年吸納量較去年末略有下降，錄得約39萬(wàn)平方米。全市高標(biāo)庫(kù)整體空置率較去年末下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至14.4%，系近三年來(lái)的新低。平均租金較去年末下跌1.4%，跌幅進(jìn)一步收窄。

　　世邦魏理仕成都研究部負(fù)責(zé)人林晴嵐表示，“上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)反映出投資者長(zhǎng)期看好成都并帶動(dòng)市場(chǎng)供需兩旺；以‘新成都人’為根本，城市多中心開(kāi)發(fā)、多元化發(fā)展；以科技創(chuàng)新為引領(lǐng)，傳統(tǒng)與科技行業(yè)加速融合，聯(lián)動(dòng)升級(jí)；體驗(yàn)為重，生活、消費(fèi)等愈發(fā)場(chǎng)景化發(fā)展?！?/p>

　　在重慶，零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)約28.1萬(wàn)平方米，助推全市零售物業(yè)市場(chǎng)總存量達(dá)691.3萬(wàn)平方米（含百貨）。從供應(yīng)端來(lái)看，上半年共錄得兩個(gè)新項(xiàng)目入市，分別是位于渝北區(qū)域的光環(huán)購(gòu)物公園和大渡口區(qū)域的萬(wàn)象匯。作為全國(guó)首個(gè)生態(tài)型商業(yè)綜合體，光環(huán)購(gòu)物公園將自然生態(tài)與城市功能有機(jī)結(jié)合，且項(xiàng)目緊鄰軌道交通5號(hào)線，地理位置優(yōu)越。位于大渡口區(qū)域萬(wàn)象匯的入市，豐富周邊消費(fèi)者購(gòu)物選擇與消費(fèi)體驗(yàn)，同時(shí)也有利于提升區(qū)域整體商業(yè)品質(zhì)。

　　在貴陽(yáng)，從2020年下半年到今年上半年，貴陽(yáng)零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)約29萬(wàn)平方米，助推零售物業(yè)市場(chǎng)總存量達(dá)到240萬(wàn)平方米（含百貨）。從租賃需求端來(lái)看，由于2020年下半年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，導(dǎo)致全市購(gòu)物中心整體空置率同比上漲0.4個(gè)百分點(diǎn)至8.6%。

　　值得關(guān)注的是，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也在加劇。隨著城市常住人口向非核心區(qū)域聚集，零售商業(yè)格局逐漸發(fā)生變化，主要表現(xiàn)在新入市商業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型和零售區(qū)域市場(chǎng)變化方面。以貴陽(yáng)為例，在新入市商業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型方面，早期貴陽(yáng)零售市場(chǎng)項(xiàng)目供應(yīng)類(lèi)型主要以百貨和購(gòu)物中心為主，近年來(lái)貴陽(yáng)新入市商業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型逐漸發(fā)生變化，購(gòu)物中心受市場(chǎng)追捧，在貴陽(yáng)零售物業(yè)新增供應(yīng)面積占比超過(guò)95%。區(qū)域市場(chǎng)方面，貴陽(yáng)零售商業(yè)格局在空間分布上也逐漸由早期單一區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展為六大組團(tuán)式區(qū)域市場(chǎng)，不斷豐富消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)。

　　專家預(yù)計(jì)，未來(lái)將有超90萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入貴陽(yáng)零售物業(yè)市場(chǎng)。核心商圈占全市新增供應(yīng)面積占比將達(dá)24%，在擴(kuò)容核心商圈的同時(shí)，也將為市場(chǎng)增添諸多新意。

　　加速迭代

　　我國(guó)主要城市零售物業(yè)市場(chǎng)租金企穩(wěn)，城市層面的走勢(shì)普遍保持一致，而差異主要體現(xiàn)在項(xiàng)目層面。從三級(jí)商業(yè)體系分析，核心商圈的資產(chǎn)表現(xiàn)更加穩(wěn)健且優(yōu)異，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。

　　一個(gè)城市的核心商圈往往也是旅游客群的集中地，例如上海南京路步行街、成都春熙路步行街、重慶解放碑步行街等核心商圈游人如織。

　　游客到訪量的回升也是加速核心商圈回暖的重要因素。相反，近郊區(qū)域的商業(yè)整體表現(xiàn)則喜憂參半，市場(chǎng)的整體性回升仍有待時(shí)間檢驗(yàn)，因此部分運(yùn)營(yíng)能力相對(duì)有限的購(gòu)物中心仍面臨商家退租、人流稀缺的困難。尤其是我國(guó)的社區(qū)商業(yè)在疫情這場(chǎng)大考中并不過(guò)關(guān)，未來(lái)社區(qū)商業(yè)生態(tài)體系的建立仍有待強(qiáng)化和豐富。

　　同時(shí)，從商業(yè)定位視角來(lái)看，擁有高端奢侈品加持的購(gòu)物中心整體表現(xiàn)優(yōu)異，而中端定位、大眾消費(fèi)為主的項(xiàng)目則出現(xiàn)分化。

　　事實(shí)上，中端購(gòu)物中心的消費(fèi)客群實(shí)際上不穩(wěn)定性較強(qiáng)，因此其經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)取決于其所在的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。而市場(chǎng)供需關(guān)系、整體商業(yè)氛圍、交通通達(dá)性以及跨區(qū)域之間的客群分流都有可能導(dǎo)致零售項(xiàng)目表現(xiàn)出分化。目前看來(lái)，不同檔次、不同定位的商業(yè)項(xiàng)目的整體表現(xiàn)同樣大相徑庭，優(yōu)勝劣汰或?qū)⑹谴髣?shì)所趨。

　　對(duì)此，專家表示，未來(lái)，我國(guó)頭部開(kāi)發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商憑借更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也將扛起商業(yè)開(kāi)發(fā)的大旗，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。多年積累的商業(yè)資源和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也將加速其輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展，從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)，從增量到存量，更多產(chǎn)品線完整的商管公司也將向市場(chǎng)輸出零售商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)、管理服務(wù)。（依琰）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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