樓市或?qū)⒂瓉?lái)溫和修復(fù)

　　按照相關(guān)部門(mén)“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”的要求，首次購(gòu)房和改善性換房方面有望得到更好的政策支持，降準(zhǔn)也有利于需求釋放，從而加快市場(chǎng)修復(fù)。

　　據(jù)貝殼研究院分析，過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)表明，寬松的貨幣政策會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，均會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的繁榮。2008年以來(lái)，根據(jù)降準(zhǔn)降息的時(shí)間緊湊度及存款準(zhǔn)備金率和貸款利率實(shí)際變動(dòng)的連續(xù)性，過(guò)往降準(zhǔn)降息可分為7輪。從新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)歷史成交量?jī)r(jià)來(lái)看，過(guò)去六輪降準(zhǔn)降息后，市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了不同程度的回升。

　　歷史表明，貨幣寬松能夠推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上行。降準(zhǔn)/降息通過(guò)向市場(chǎng)釋放大量流動(dòng)性，增加房貸額度，同時(shí)降低資金成本，促使房貸利率下降，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)力的釋放。

　　同時(shí)，降準(zhǔn)降息帶來(lái)市場(chǎng)預(yù)期增強(qiáng)，需求加快入市。以北京為例，2012年以來(lái)，多次降準(zhǔn)降息后，二手房客戶(hù)帶看成交比均出現(xiàn)下降，尤其是2012年及2015年的降準(zhǔn)降息后，需求轉(zhuǎn)化速度明顯加快。

　　在供給端，降準(zhǔn)降息后房企更易獲得低成本資金，拿地增多，土地溢價(jià)率上升，進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期向上，帶來(lái)市場(chǎng)供需兩旺。歷次降準(zhǔn)降息后，房企累計(jì)資金來(lái)源同比普遍出現(xiàn)增長(zhǎng)，土地成交面積及溢價(jià)率均有明顯回升。

　　房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性不足的環(huán)境也有望繼續(xù)改善。一方面，降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性的利好下，房貸利率下降、放款速度加快，房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流改善；另一方面，房企融資環(huán)境有望繼續(xù)邊際改善，房企合理的融資需求得到滿足，利于降低房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)貝殼研究院分析，此輪降準(zhǔn)將會(huì)鞏固11月的底部復(fù)蘇局面，對(duì)今年四季度以及明年一季度的市場(chǎng)構(gòu)成利好。從10月份開(kāi)始，二手房市場(chǎng)在按揭額度逐步修復(fù)的支撐下，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底復(fù)蘇。11月50城貝殼二手房整體成交量環(huán)比增長(zhǎng)約2%，10月以來(lái)成交量連續(xù)兩月環(huán)比增長(zhǎng)。11月50城中約一半的城市成交量環(huán)比回升。

　　盡管此次主管部門(mén)沒(méi)有提及“房住不炒”，但并不意味著對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的徹底轉(zhuǎn)向。且隨著“三線四檔”融資管控、房地產(chǎn)貸款集中度管理政策等覆蓋房企、消費(fèi)者及金融機(jī)構(gòu)的降杠桿長(zhǎng)效機(jī)制的建立與不斷完善，金融與房地產(chǎn)之間的隔離越來(lái)越嚴(yán)。

　　同時(shí)，本次降準(zhǔn)釋放的一部分資金將被金融機(jī)構(gòu)用于歸還到期的中期借貸便利(MLF)，還有一部分被金融機(jī)構(gòu)用于補(bǔ)充長(zhǎng)期資金，降低企業(yè)融資成本，緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　在貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)看來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)面前，房地產(chǎn)整體杠桿仍然不會(huì)擴(kuò)張。在這兩年的金融整頓之下，房地產(chǎn)信貸穿透式監(jiān)管能力增強(qiáng)，貨幣借道進(jìn)入房地產(chǎn)沒(méi)那么容易，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)難以出現(xiàn)2016年左右的強(qiáng)勢(shì)反彈。當(dāng)前市場(chǎng)規(guī)模仍處歷史低位，市場(chǎng)修復(fù)仍需要時(shí)間，未來(lái)市場(chǎng)修復(fù)將是一個(gè)緩慢溫和的過(guò)程。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)·中證網(wǎng)

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