樓市接下來往哪兒走

　　從去年底開始，一二線城市加大了房地產(chǎn)調(diào)控步伐?，F(xiàn)如今三四線城市調(diào)控力度也在加大。進入3月以來，全國多地相繼出臺樓市限購升級政策。河北張家口的崇禮區(qū)、保定市下轄涿州和淶水，以及杭州等地區(qū)相繼升級樓市限購政策。而近日，三亞市政府也宣布，將進一步收緊當?shù)貥鞘械男刨J政策和市場秩序監(jiān)管。對此，很多人感到困惑，三四線城市不是要去庫存嗎？到底應該去庫存，還是限購呢？而房價是否會“越限越漲”？會不會導致泡沫破裂呢？

　　筆者認為，這些三四線城市出臺調(diào)控政策是“因城施策”的結果，熱點城市本來就熱，各種限制政策就是要給樓市降溫去火，防止市場過熱。致于樓市調(diào)控有沒有效果？房價該怎么走？相信每個人都有自己的判斷結果。

　　實際上，過去那種閉著眼晴就能炒房賺大錢的時代已經(jīng)過去了。第一，現(xiàn)在上至中央下至地方政府，都不希望看到房價的過快上漲，去年房價的快速飆升，未來將不可能再復制。過去各方對房價上漲的看法趨于一致，而現(xiàn)在市場各方對未來樓市前景存在著一定分歧，對樓市單邊上漲的預期并沒有那么強烈，相關的購房貸款需逐步得到抑制。

　　第二，房地產(chǎn)貸款開始收緊，沒有了杠桿的支撐，房價根本漲不上去。很多銀行已經(jīng)收縮了住房按揭貸款新增規(guī)模，且不少銀行的地方分行向總行匯報房貸數(shù)據(jù)和投放計劃的頻率也大幅提升。業(yè)內(nèi)人士稱，伴隨著監(jiān)管部門的窗口指導和銀行自身的主動調(diào)整，預計今年銀行整體房貸增速將大幅放緩。

　　此外，目前國家調(diào)控措施已見成效，銀行在二套房首付方面，首付四成的銀行日趨增多。提高二套房的入手門檻，一定程度上將提升投機的成本，驅趕投機者，凈化房貸市場。

　　第三，國內(nèi)房價的上漲，與人民幣單邊升值，內(nèi)外資金大量流入內(nèi)地，購買以人民幣計價的資產(chǎn)有關。但自去年以來，美聯(lián)儲開始頻頻加息，美元指數(shù)的強勢，使人民幣匯率承受壓力，再加上人民幣本身有被高估之嫌，未來各路資本拋售國內(nèi)的資產(chǎn)泡沫，流出中國乃大概率事件。

　　現(xiàn)在的狀況是，一些高端人士和開發(fā)商拼命減持國內(nèi)熱點城市房產(chǎn)，而一些拼命蜂涌入市的中產(chǎn)階級便成為了房價天花板上的“接盤俠”。至于在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的殺手锏——房地產(chǎn)稅，據(jù)說本屆人大已把它列入五年立法規(guī)劃，估計在短期內(nèi)很難出臺。

　　從一線城市樓市出臺史上最嚴的調(diào)控政策，到現(xiàn)在三四線城市也緊跟其后，中央政府“因城施策”的調(diào)控方法正在見效。哪個城市房地產(chǎn)投機開始升溫，哪個城市就會出現(xiàn)相關的調(diào)控政策，而其他的冷門城市則繼續(xù)“去庫存”。

　　樓市接下來如何走？部分三四線城市房價將率先作出調(diào)整，但因泡沫并不太大，房價調(diào)整的幅度會相對有限。而一二線熱點城市房價則需要經(jīng)歷漫長的多空膠著期后，便會出現(xiàn)較大回落，中國房地產(chǎn)泡沫破裂只是時間問題。

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