上海樓市回暖：高端住宅供不應求 寫字樓凈吸納量接近歷史峰值

　　2021年第四季度，上海房地產(chǎn)市場強勢收尾，進一步穩(wěn)固了全年的復蘇回暖趨勢。

　　第一太平戴維斯中國區(qū)住宅銷售部主管、高級董事唐華在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，2021年上海豪宅市場尤為火爆?！敖衲昃鶅r超10萬元/平方米的高端住宅供應面積為112萬平方米，成交面積121萬平方米，市場供不應求的情況較2020年更為明顯?！?/p>

　　上海寫字樓市場也打贏了一場“翻身仗”。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，上海寫字樓市場2021年全年凈吸納量共計136萬平方米，同比實現(xiàn)翻番，接近2015年歷史峰值。

　　仲量聯(lián)行也認為，短期內(nèi)，金融服務業(yè)、專業(yè)服務業(yè)和科技新媒體行業(yè)仍將是上海寫字樓市場需求的主要驅(qū)動力。先進制造業(yè)和新零售業(yè)等新經(jīng)濟行業(yè)將進一步拉動整體需求，同時總部企業(yè)將在非中央商務區(qū)尋求獨棟辦公樓整租或投資機會?！白饨鹪诙唐趦?nèi)有望持續(xù)增長，但預測大量未來供應將制約租金增速?！?/p>

　　新房市場量價齊升

　　第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2021年，上海成交一手商品住宅1055萬平方米，較去年上升13.4%；成交價格較去年微升0.44%，達到55578元/平方米。

　　據(jù)統(tǒng)計，上海市2021年全年共計發(fā)放280張預售證，新增取證項目主要集中于外環(huán)以外，占比達到80%，而外環(huán)以內(nèi)各區(qū)域取證項目數(shù)量均明顯減少。

　　對此，第一太平戴維斯分析稱，在已經(jīng)完成認購的前五批次集中公示的224個商品住房項目中，有117個項目觸發(fā)積分搖號，整體觸發(fā)率達到52.2%。在觸發(fā)積分的項目中，有超過82%的項目均價在8萬元以下，多為外圍剛需或改善類項目。

　　更為火爆的是滬上豪宅市場。唐華告訴記者，高端住宅供不應求的情況較2020年更為凸顯。受限價等相關(guān)因素影響，高端住宅成交均價小幅上漲至122961元/平方米，漲幅在3%左右。

　　在唐華看來，上海市核心區(qū)域高端住宅項目受到市場熱捧的重要因素包括供應稀缺、剛需改善需求旺盛、可實現(xiàn)財富保值目的等。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2021年，上海市高端住宅成交總價段集中在1000萬元~2000萬元之間，占比達63%，而3000萬元以上的住宅成交開始明顯減少，主要受供應稀缺影響而“一房難求”。

　　此外，高端市場觸發(fā)積分的情況也更為普遍，觸發(fā)積分比例達到73%。高價差也導致價值投資者增多，高凈值人群加入到了高端住宅市場的搶房行列。

　　對于未來上海住宅市場的走向，唐華以幾個熱門板塊舉例稱，徐匯濱江板塊的供應量將會比2021年更大；前灘板塊2022年仍持續(xù)有新項目入市，預計供應套數(shù)將有所增加，或?qū)⒊蔀橘彿空叩娜胧辛紮C；蘇州河沿線的普陀、虹口及靜安等區(qū)域也不乏有一些好項目入市。

　　唐華表示，預計“五大新城”(嘉定、松江、青浦、奉賢、南匯)和臨港新片區(qū)的熱度仍將延續(xù)，尤其是臨港新片區(qū)的表現(xiàn)將更為亮眼?！?022年，我們將看到上海在城市更新方面的升級表現(xiàn)，還會出現(xiàn)更多的綠色建筑，這不僅是響應國家‘雙碳’目標的需求，也是推動上海整體住宅產(chǎn)品升級的契機。”

　　在土拍方面，2021年，上海市實行“集中掛牌、集中供地”的“兩集中”供地新政，分別于當年6月、10月和12月完成三批次集中供地。受益于規(guī)劃的推進和落地，“五大新城”土地供應量激增，而內(nèi)環(huán)內(nèi)核心區(qū)域土地有50%為商住類綜合性用地，另有城市更新類地塊以遴選的形式出讓，都對房企的開發(fā)能力和現(xiàn)金流提出了更高要求。

　　據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2021年，上海市住宅用地成交主要集中于“五大新城”。另外，浦東成交金額最高，達680億元，而成交樓面價最高的地塊位于楊浦區(qū)，達63096元/平方米。

　　“在2021年上半年，民企拿地表現(xiàn)積極，下半年開始趨向謹慎，更多的土地由國企、央企等‘國家隊’托底。房企間合作拿地的情況趨多，在增加競爭力的同時考慮緩解資金壓力、降低投資風險。”第一太平戴維斯預計，未來，房企將適度收縮戰(zhàn)線，審慎擴張并回歸主力城市。在嚴控信貸的前提下，房企開始改變高周轉(zhuǎn)路徑依賴，轉(zhuǎn)向在各自熟悉的戰(zhàn)場尋求發(fā)展。

　　寫字樓市場凈吸納量翻番

　　“2021年，上海商業(yè)地產(chǎn)租賃需求強勁反彈，尤其是辦公樓和物流地產(chǎn)等市場吸納量創(chuàng)出新高。”仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示，上海辦公樓市場的強勁表現(xiàn)得益于租戶類型多元化，有效降低了空置率，并在有大量供應的市場環(huán)境下支撐租金增長。這在非中央商務區(qū)表現(xiàn)尤為明顯。

　　仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2021年，上海市辦公樓市場凈吸納量共計150.6萬平方米，其中四季度凈吸納量達37.1萬平方米。中央商務區(qū)主要受內(nèi)資金融服務業(yè)、專業(yè)服務業(yè)、科技新媒體和零售業(yè)擴張推動，2021年凈吸納量達到41.3萬平方米。

　　而甲級寫字樓市場更是迎來了供應爆發(fā)。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2021年四季度，上海甲級寫字樓市場迎來7個新項目，新增供應面積合計約65.9萬平方米。至此，上海市全年新增供應面積達120萬平方米，占到年初計劃體量的85%；而總存量達1520萬平方米。

　　值得一提的是，據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2021年四季度，上海市甲級寫字樓市場錄得40.5萬平方米凈吸納量，環(huán)比增長18%。上海寫字樓市場2021年全年凈吸納量共計136萬平方米，同比實現(xiàn)翻番，接近2015年歷史峰值。

　　第一太平戴維斯分析稱，盡管2021年上海甲級寫字樓供應量依然較大，但鑒于需求強勁，2016~2020年供過于求的市場局面在2021年得到暫時緩解，全市平均空置率為14.2%。

　　另據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，截至2021年末，上海浦東中央商務區(qū)受活躍的租賃市場推動，空置率環(huán)比下降1.3個百分點，同比下降4.0個百分點至9.9%。在浦西中央商務區(qū)內(nèi)，核心商務區(qū)空置率環(huán)比下降1.7個百分點，同比下降4.9個百分點至6.0%；而在非中央商務區(qū)，空置率也環(huán)比下降2.9個百分點，同比下降5.5個百分點至24.9%。

　　“上海市是民營和國有企業(yè)業(yè)務布局的重要城市，目前已累計吸引800多家跨國公司地區(qū)總部，近期包括中國電氣裝備集團和中國船舶工業(yè)集團在內(nèi)的多家央企也將總部設立或遷至上海?！钡谝惶酱骶S斯表示，2022年，上海市寫字樓市場仍計劃有百萬量級的新供應，整體出租率和租金增長或?qū)⒊袎??！翱紤]到新項目入市加劇市場競爭，采取靈活策略方為業(yè)主的制勝之道?！?/p>

　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)營網(wǎng)

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