中國社科院藍皮書：住宅庫存6年來首次增加 預計今年市場逐步修復

　　近日，中國社會科學院國家未來城市實驗室、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會與社會科學文獻出版社共同發(fā)布了《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告(No.19·2022)》(下稱《藍皮書》)。

　　《藍皮書》指出，隨著2021年年底信貸環(huán)境的改善以及2022年第一季度信貸額度相對寬松，預計2022年房地產(chǎn)交易市場逐步修復。

　　住宅待售面積6年來首次增加

　　《藍皮書》指出，2021年，全國商品房銷售面積為17.94億平方米，比2020年小幅增加了1.9%，增幅比2020年的2.6%進一步收窄。從物業(yè)類型來看，住宅和辦公樓的銷售面積小幅增加，商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積小幅下降。2021年全國商品房銷售面積中，住宅的銷售面積為15.65億平方米，比2020年增長了1.1%；辦公樓的銷售面積為0.34億平方米，比2020年增長了1.2%；商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積為0.90億平方米，比2020年下降了2.6%；其他商品房的銷售面積為1.05億平方米，比2020年增長了22.1%。

　　從商品房待售面積來看，待售面積增幅有所擴大，住宅待售面積6年來首次增加。

　　數(shù)據(jù)顯示，2021年全國商品房待售面積為5.10億平方米，比2020年增長了2.4%。其中，住宅待售面積為2.28億平方米，占44.7%；辦公樓待售面積為0.38億平方米，占7.5%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積為1.28億平方米，占25.0%。從2015年全國商品房待售面積創(chuàng)下7.19億平方米的歷史高點后，商品房待售面積開始逐年減少，直至減到2019年的4.98億平方米；2020年全國商品房待售面積比2019年增長了0.2%，增至4.99億平方米，但商品住宅待售面積仍小幅減少；2021年商品住宅待售面積增幅由負轉(zhuǎn)正，出現(xiàn)了自2016年以來的首次增加，全國商品房待售面積增幅也較2020年的增幅有所擴大。

　　房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)流動性困難

　　《藍皮書》顯示，2021年下半年開始，房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)資金緊張、流動性困難，部分企業(yè)出現(xiàn)到期債務不能如約償還，在建工程趨于停工等問題，對市場預期形成較大沖擊。房地產(chǎn)企業(yè)風險暴露，給上下游如建筑施工企業(yè)、設計企業(yè)、建材商、提供信貸的金融企業(yè)都帶來較大的拖累，甚至關聯(lián)農(nóng)民工工資的拖欠。部分房地產(chǎn)企業(yè)還存在規(guī)模不小的社會及內(nèi)部集資，無力償還到期債務容易引發(fā)社會問題。

　　2021年10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示，“目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變”。中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝指出：“在金融管理部門的預期引導下，金融機構(gòu)和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常?！彪S著中央的關注及政策執(zhí)行的糾偏，房地產(chǎn)行業(yè)融資偏緊收緊的狀況得以緩解，房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的合理資金需求將得以改善。

　　《藍皮書》提出，應積極化解房地產(chǎn)企業(yè)風險。鼓勵有實力的企業(yè)參與房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)并購，支持金融機構(gòu)提供相應的并購貸款，促進風險暴露房地產(chǎn)企業(yè)及項目的并購與優(yōu)化重組；當房地產(chǎn)企業(yè)無力償還到期債務時，通過組織多方友好協(xié)商，幫助企業(yè)實現(xiàn)債務展期；適度放寬房地產(chǎn)企業(yè)融資管控，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；加強預售資金管理，在保障購房者合法權(quán)益、確保已售期房按期按質(zhì)交房的基礎上，提升資金利用效率。

　　預計2022年商品房銷售均價增長2.8%

　　展望2022年，《藍皮書》指出，2022年，在堅持“房住不炒”目標定位的前提下，面對更為嚴峻的穩(wěn)增長形勢，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”“三穩(wěn)”目標的重要性更加凸顯，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”將是貫穿全年的主題。信貸環(huán)境持續(xù)改善，但大幅放松的可能性較小。為促進市場復蘇，對前期過緊的抑制政策進行局部調(diào)整，促進合理住房需求釋放。如針對需求端，未來政策可能在首套房認定標準、交易稅費、人才購房等層面調(diào)整優(yōu)化，以利于需求釋放。供給端，在“三線四檔”基本原則不變的前提下對房企融資政策邊際可能放松，集中供地的報名和競拍規(guī)則以及新房限價等均有調(diào)整空間。

　　《藍皮書》顯示，預計2022年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積增速平穩(wěn)回落，銷售均價小幅上漲，新開工面積持續(xù)下降，投資增速明顯回落”的特點。在房地產(chǎn)政策相對平穩(wěn)的條件下，全年商品房銷售面積將增速回落，增長1.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降，增長0.8%，住宅開發(fā)投資由正轉(zhuǎn)負，下降0.2%；在土地價格上漲的情況下，銷售均價將保持小幅上漲，全年增長2.8%。

　　藍皮書指出，隨著2021年底信貸環(huán)境的改善以及2022年第一季度信貸額度相對寬松，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)走向復蘇，預計2022年房地產(chǎn)交易市場逐步修復，第一季度成交量完成筑底，第二季度成交價格實現(xiàn)止跌。二手房市場率先啟動，加快換房需求進入新房市場，帶動新房成交量筑底回升，銷售端去化加快疊加房企融資壓力緩解，房企周轉(zhuǎn)效率回歸正常化，資金流動性壓力得到實質(zhì)性緩解，拿地信心逐步恢復帶動土地市場修復。

　　《藍皮書》預測，在房地產(chǎn)政策相對平穩(wěn)的條件下，預計2022年住宅交易規(guī)模達到22萬億-23萬億元。2022年新房銷售金額為15.3萬億-16.7萬億元，中性情形下銷售金額為16萬億元，同比下降2%，銷售面積同比下降5%，價格同比上漲3%。預計2022年二手房銷售金額為6.3萬億-6.7萬億元，中性情形下銷售金額為6.5萬億元，同比下降7%，成交面積同比下降8%，價格同比微漲1%。

　　轉(zhuǎn)自：澎湃新聞

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