房企融資支持如何實(shí)施？“三個(gè)不低于”落地預(yù)期升溫

　　近期，浙商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等多家銀行（擬）召開房企座談會(huì)，市場(chǎng)對(duì)于新一輪房企融資支持政策落地預(yù)期進(jìn)一步升溫。

　　對(duì)于“三個(gè)不低于”傳言要求下此輪銀行信貸支持的落地情況，多位機(jī)構(gòu)及銀行業(yè)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，考慮到前期大行對(duì)頭部房企的支持動(dòng)力仍在，支持力度變化更明顯的可能是增速較低的股份行和中小行，預(yù)計(jì)頭部房企、一二線城市仍是主要和優(yōu)先布局方向。

　　另一方面，當(dāng)前銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款增速整體偏低，按揭發(fā)放主要取決于市場(chǎng)需求恢復(fù)情況，信貸總體增量的變化幅度還有待觀察，但對(duì)市場(chǎng)信心的提振作用將更為明顯，比起“三支箭”引導(dǎo)更易落地。

　　第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)部分上市銀行半年報(bào)數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年，渝農(nóng)商行、華夏銀行、招商銀行、杭州銀行、光大銀行、平安銀行、中信銀行、浙商銀行、浦發(fā)銀行等上市銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款增速下降較為明顯。同期，工農(nóng)中建四大行仍保持了5%以上增速，郵儲(chǔ)銀行同比增速為37.2%。

　　多家銀行表態(tài)加大房企融資支持力度

　　從11月7日央行、住建部、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局（下稱“金融監(jiān)管總局”）、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房企座談會(huì)，到17日金融監(jiān)管部門召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，再到27日央行發(fā)布《2023年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》（下稱《報(bào)告》），加大房企融資支持、進(jìn)一步支持房企化險(xiǎn)的信號(hào)不斷釋放。

　　而17日座談會(huì)之后，市場(chǎng)對(duì)于監(jiān)管提出銀行房地產(chǎn)貸款“三個(gè)不低于”的討論增多，即各行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速，對(duì)非國(guó)有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對(duì)非國(guó)有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速。

　　到了21日，有消息稱，為進(jìn)一步改善對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資支持，監(jiān)管部門正在起草一份房企白名單，將有正常經(jīng)營(yíng)的50家國(guó)有和民營(yíng)房企被列入。

　　臨近月底，多家銀行召集房企召開座談會(huì)，市場(chǎng)對(duì)相關(guān)傳言落地的預(yù)期持續(xù)升溫。綜合銀行官方消息和媒體報(bào)道，近期陸續(xù)有浙商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行召開房企座談會(huì)，主要圍繞房企融資需求展開溝通。

　　以建設(shè)銀行為例，參與該行座談會(huì)的包括龍湖集團(tuán)、萬科集團(tuán)、新城控股、濱江集團(tuán)、美的置業(yè)、大華集團(tuán)6家房企代表，代表分享了市場(chǎng)形勢(shì)、困難挑戰(zhàn)以及企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略。企業(yè)表示，近期國(guó)家出臺(tái)了一系列支持政策，融資環(huán)境逐步改善，但目前仍面臨階段性困難、流動(dòng)性緊張，并就完善房企融資環(huán)境提出了相關(guān)建議和訴求。

　　交通銀行27日也召開房企座談會(huì)，共邀請(qǐng)15家房企開展“面對(duì)面”交流，內(nèi)容包括行業(yè)形勢(shì)分析、進(jìn)一步加強(qiáng)銀企合作、探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式、一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求等，具體需求包括授信額度、債券發(fā)行與投資、“三大工程”、供應(yīng)鏈金融、跨境業(yè)務(wù)等。

　　更早之前的22日，浙商銀行召開與代表性房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，來自浙江省內(nèi)外的20多家代表性房地產(chǎn)企業(yè)參加。

　　繼監(jiān)管部門相關(guān)座談之后，《報(bào)告》關(guān)于房地產(chǎn)金融也提到，要完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　建設(shè)銀行表示，經(jīng)過座談，建設(shè)銀行和房企代表交換了意見、溝通了信息、增進(jìn)了信任。接下來，該行將更好支持房企合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房企，加大境內(nèi)外聯(lián)動(dòng)服務(wù)和母子協(xié)同力度，通過授信支持、投行服務(wù)、債券投資、展期和調(diào)整還款安排等全方位金融服務(wù)幫助企業(yè)改善流動(dòng)性。對(duì)于與會(huì)房企提出的建議和訴求，建設(shè)銀行將認(rèn)真吸收研究、持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品服務(wù)。

　　交通銀行則提出以三專和兩重的“3+2”機(jī)制做好對(duì)公領(lǐng)域房企金融支持服務(wù)，并將圍繞住房場(chǎng)景做好零售信貸領(lǐng)域合作。其中，“三?！卑ń⒐ぷ鲗０唷?chuàng)設(shè)專屬審批通道、實(shí)施資產(chǎn)負(fù)債表改善專項(xiàng)計(jì)劃；“兩重”指一視同仁支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)融資和推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。

　　怎樣落地？對(duì)銀行影響幾何？

　　據(jù)市場(chǎng)消息，在監(jiān)管統(tǒng)籌引導(dǎo)下，目前包括座談會(huì)和上門調(diào)研等形式的新一輪銀企溝通正在推進(jìn)中。不過，記者從某國(guó)有大行地方分行人士處了解到，目前還沒有50家房企名單及“三個(gè)不低于”的正式通知下來，而座談會(huì)及調(diào)研等活動(dòng)更多集中在二級(jí)分行以上，其他分支機(jī)構(gòu)最終僅負(fù)責(zé)執(zhí)行落地。

　　該人士對(duì)記者表示，新一輪房企融資支持政策已經(jīng)醞釀多時(shí)，但前期實(shí)踐情況并不及預(yù)期，因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)前景的擔(dān)憂，金融機(jī)構(gòu)整體積極性不高，部分銀行甚至?xí)和Ａ诵略龇康禺a(chǎn)對(duì)公貸款。對(duì)于此次傳言的量化政策的落實(shí)情況，該人士認(rèn)為具體效果依然有待觀察。

　　多位行業(yè)人士向記者表達(dá)了此類擔(dān)憂。從政策來看，去年以來，監(jiān)管圍繞“三支箭”引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)房企融資支持的政策不斷。從“第一支箭”信貸支持來看，效果仍有待加強(qiáng)。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額為53.19萬億元，同比下降0.2%，與8月份持平，增速下滑態(tài)勢(shì)有所企穩(wěn)。房地產(chǎn)貸款增速比上年末低1.7個(gè)百分點(diǎn)，低于各項(xiàng)貸款增速11.1個(gè)百分點(diǎn)；前三季度減少333億元，同比少增8821億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.17萬億元，同比增長(zhǎng)4%，增速比上年末高0.3個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款余額38.42萬億元，同比下降1.2%，增速比上年末低2.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　不過，此次政策與前期最大的不同在于，提出了市場(chǎng)傳言中的“三個(gè)不低于”量化要求，尤其相比前期的“三道紅線”，信號(hào)意義明顯。方正證券近期發(fā)布研報(bào)指出，相比“三支箭”，“三個(gè)不低于”更具有可落地性。

　　一位機(jī)構(gòu)人士指出，考慮到房地產(chǎn)貸款增速整體處于較低水平，加上按揭貸款增量主要取決于市場(chǎng)需求回暖情況，從總量角度，簡(jiǎn)單滿足“三個(gè)不低于”中的第一個(gè)“不低于”不需要特別大的信貸增量。另一方面，從目前消息來看，此輪參與監(jiān)管和銀行座談的房企依然以央國(guó)企及頭部民營(yíng)房企為主，市場(chǎng)關(guān)注的50家房企名單尚未有定論，名單的確定需要各銀行上報(bào)篩選，出險(xiǎn)房企會(huì)否納入、納入后得到多大程度支持還是未知。

　　但該機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，政策提振行業(yè)和市場(chǎng)信心的信號(hào)意義勝于量化本身的意義。具體到銀行落實(shí)動(dòng)力上，該人士指出，近年來，在信貸需求低迷的“資產(chǎn)荒”背景下，銀行業(yè)尤其國(guó)有大行對(duì)優(yōu)質(zhì)頭部房企的信貸支持動(dòng)力一直都在，如果“三個(gè)不低于”政策落地，業(yè)務(wù)受影響更明顯的是此前房地產(chǎn)貸款增速較低的股份行及中小銀行。

　　有國(guó)有大行華東某地支行對(duì)公負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，該行對(duì)央國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的信貸支持一直都有，包括開發(fā)貸，但客戶主要集中在保利、龍湖等較優(yōu)質(zhì)房企，“只要有融資需求都是支持的”。上述機(jī)構(gòu)人士指出，預(yù)計(jì)此次政策依然更容易在頭部房企及一二線城市落地。

　　從半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，經(jīng)過一輪行業(yè)調(diào)整后，銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放情況分化趨勢(shì)加劇。從房地產(chǎn)對(duì)公貸款來看，截至今年6月末，國(guó)有大行、股份行以及主要城農(nóng)商行中，工農(nóng)中建四大行仍保持了5%以上增速，郵儲(chǔ)銀行同比增速為37.2%、交通銀行增速為2.6%。同期，渝農(nóng)商行（-22.4%）、華夏銀行（-15.7%）、招商銀行（10.4%）、杭州銀行（10.2%）、光大銀行（-8.2%）、平安銀行（-7.4%）、中信銀行（-2.9%）、浙商銀行（-2.8%）、浦發(fā)銀行（-2.2%）等上市銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款增速下降較為明顯。

　　按揭貸款方面，南京銀行（-9.4%）、民生銀行（-5.7%）、渝農(nóng)商行（-4.5%）、浦發(fā)銀行（-4.3%）、常熟銀行（-3.2%）等多數(shù)銀行出現(xiàn)同比下滑。國(guó)有大行中，僅郵儲(chǔ)銀行保持4.2%同比正增速。

　　方正證券認(rèn)為，目前看到參會(huì)房企基本都是民營(yíng)房企，體現(xiàn)了銀行對(duì)三部門“一視同仁”支持房企融資指導(dǎo)的落地實(shí)施。就在11月30日，有消息稱，碧桂園獲邀參加某國(guó)有大行組織的房企座談會(huì)，也是目前公開信息中唯一一家受邀參會(huì)的“出險(xiǎn)”房企。但據(jù)記者從知情人士處了解，相關(guān)消息不實(shí)。

　　另?yè)?jù)記者從部分行業(yè)人士處了解，對(duì)于新一輪地產(chǎn)支持政策，需要監(jiān)管部門、銀行、企業(yè)間進(jìn)行充分溝通了解，最終不排除以行業(yè)倡議等形式推動(dòng)落實(shí)的可能。

　　轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)

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