限價(jià)下的深圳樓市：新房供應(yīng)短缺 整售成常態(tài)

　　2018年出現(xiàn)了一個(gè)新趨勢(shì)：整售從商用物業(yè)蔓延到住宅市場(chǎng)。購買主體除了實(shí)業(yè)公司、基金、投資公司外，區(qū)級(jí)政府及人才安居集團(tuán)成為該類大宗交易的主力軍，前者主要收購辦公物業(yè)，用于區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群引進(jìn)；后者則大量收購公寓以及住宅物業(yè)，用于人才安置。

　　在嚴(yán)厲的調(diào)控措施下，自2016年9月以來，截至今年3月，深圳新建商品住宅價(jià)格已實(shí)現(xiàn)18個(gè)月連跌。

　　價(jià)格平穩(wěn)對(duì)應(yīng)的卻并非市場(chǎng)降溫，今年一季度，深圳新房成交量同比增長7成。但自去年起，深圳新房供應(yīng)量出現(xiàn)了明顯下滑。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2017年的批售住宅套數(shù)對(duì)比2016年下降了30.4%，對(duì)比2015年更是幾近腰斬。

　　據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2018年深圳將有117個(gè)新盤入市，但深圳中原人士表示，開發(fā)商會(huì)根據(jù)不同的政策調(diào)整推貨，預(yù)測(cè)往往不準(zhǔn)。

　　限價(jià)政策下，開發(fā)商入市的意愿降低；而在新房與二手房出現(xiàn)價(jià)格倒掛的情況下，被限制住價(jià)格的新房，尤其是高端豪宅成為了良好的投資標(biāo)的，直接刺激了購買需求，近期部分受關(guān)注的樓盤更是出現(xiàn)了“一房難求”現(xiàn)象。

　　在新房“稀缺”背景下，此前以散售為主要特征的深圳樓市，在過去一年里已轉(zhuǎn)變風(fēng)向，整售悄然成風(fēng)，包括基金、投資公司、實(shí)業(yè)公司、區(qū)政府以及人才安居集團(tuán)在內(nèi)的主體，加入了整購大軍。

　　稀缺的新房市場(chǎng)

　　4月4日，位于深圳香蜜湖片區(qū)的萬科臻山府二期項(xiàng)目獲得預(yù)售許可。據(jù)規(guī)土委備案信息顯示，備案均價(jià)8.33-10.9萬/平方米，總價(jià)2000萬起。相比之下，該片區(qū)的二手房均價(jià)大約在12萬元/平方米，該項(xiàng)目無疑吸引力巨大，引起了市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

　　另一個(gè)深圳的明星樓盤華潤城潤府三期，目前還未開盤，但已受到多個(gè)購房者關(guān)注。

　　在限價(jià)政策影響下，新房和二手房價(jià)格普遍形成明顯倒掛，這為資本提供了天然的逐利空間。

　　另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好發(fā)展，人口吸附力增加，深圳早已不是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，而是吸引了來自全國各地的買家，這進(jìn)一步擴(kuò)大了購房支付能力。

　　從開發(fā)商的角度，限價(jià)降低了其新項(xiàng)目入市的意愿。2017年12月底，深業(yè)集團(tuán)宣布將深業(yè)中城420套大戶型房源由售轉(zhuǎn)租，由此，備受市場(chǎng)期待的10萬+豪宅轉(zhuǎn)為長租公寓，這幾乎是全國首例。除了響應(yīng)中央鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)的號(hào)召之外，深業(yè)的這一舉措同樣包含著商業(yè)效益的考量。

　　深業(yè)集團(tuán)副總裁董方曾透露，很多項(xiàng)目賣了以后，開發(fā)商不如業(yè)主掙得多，從戰(zhàn)略角度看，深業(yè)以這種重資產(chǎn)持有物業(yè)的方式來做長租，未來在物業(yè)增值方面會(huì)受益很大。

　　無獨(dú)有偶，近日萬科臻山府二期的項(xiàng)目中，也有30多套住宅進(jìn)入了長租公寓市場(chǎng)，用作深圳高端人才租賃用房。

　　這進(jìn)一步導(dǎo)致了一手房買賣市場(chǎng)供應(yīng)量的下滑。根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)，2015年和2016年全市批售新房住宅套數(shù)分別為65249套和48463套，但在2017年，這一數(shù)字縮水至33707套；2015-2017年深圳新房住宅供應(yīng)的批售面積分別為690萬平方米、474萬平方米、316萬平方米。

　　房源稀缺加劇了市場(chǎng)的購入情緒。在剛剛過去的一季度，深圳新房住宅成交量回暖，達(dá)5601套，同比增加7成。

　　從土地供應(yīng)角度來看，根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)，自2009年起，深圳居住用地供應(yīng)逐年震蕩下滑。

　　尤其自2017年起，在鼓勵(lì)租售并舉的政策導(dǎo)向下，深圳的住宅供地已明顯偏向租賃房，截至當(dāng)前，已有4宗“只租不售”土地完成招拍掛。

　　第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，當(dāng)前深圳人口大量涌入，高端人口增多，樓市的供需矛盾將長期存在，從而影響房價(jià)，未來一定時(shí)間內(nèi)，政府的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也有可能會(huì)發(fā)生變化。

　　整售交易新元年

　　在新房稀缺的背景下，整售成為新的市場(chǎng)動(dòng)向，這進(jìn)一步擠壓了“散戶”的機(jī)會(huì)。

　　4月11日，第一太平戴維斯發(fā)布《2017年深圳市商用物業(yè)大宗交易報(bào)告》顯示，2017年深圳全市預(yù)計(jì)共成交26宗商用物業(yè)大宗交易(僅統(tǒng)計(jì)整棟銷售)，總成交面積約65萬平米，總成交約370億元，金額比2016年翻了一倍。

　　辦公樓、公寓以及社區(qū)型商業(yè)為三種主流投資標(biāo)的，隨著市場(chǎng)活躍度明顯提升，吳睿因此將2017年稱為“深圳商用地產(chǎn)大宗投資新元年”，他表示，此前深圳是典型的“散售”市場(chǎng)，但去年開始風(fēng)向發(fā)生了變化。

　　中原地產(chǎn)的分析也指出，整購交易曾是京滬港等大都市的專利。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2010年全國商業(yè)地產(chǎn)整購案例超25個(gè)，主要集中在北京、上海，但近來深圳大宗整售仿佛已經(jīng)成為常態(tài)。

　　并且，2018年出現(xiàn)了一個(gè)新的趨勢(shì)：整售已經(jīng)從商用物業(yè)蔓延到了住宅市場(chǎng)。

　　就在4月10日，新體育集團(tuán)發(fā)布公告稱，以4.2億元購得位于深圳南山區(qū)的寶能城物業(yè)，共包括56套住宅。

　　吳睿說，只要限價(jià)存在，整售會(huì)繼續(xù)，一手住宅市場(chǎng)有可能出現(xiàn)更多的整售現(xiàn)象，留給散戶的機(jī)會(huì)越來越少了。

　　限價(jià)仍然是核心的影響因素之一。對(duì)于開發(fā)商而言，在限價(jià)影響下，散售的動(dòng)力大大降低，而整售可以保持項(xiàng)目的完整性，提高運(yùn)營效果。此外，房貸政策收緊的背景下，一手房動(dòng)輒半年的放款期也對(duì)開發(fā)商的資金回籠產(chǎn)生了影響。

　　從買家的角度，吳睿指出，傳統(tǒng)融資渠道收緊，REITs政策加速落地的預(yù)期之下，大量資本開始加速建倉。深圳房地產(chǎn)因其需求旺盛，增值空間大等因素，已變?yōu)閲鴥?nèi)一線城市最核心投資標(biāo)的。

　　他進(jìn)一步預(yù)測(cè)，隨著限購限價(jià)政策的延續(xù)，開發(fā)商整售意愿強(qiáng)烈，這也將成為2018年深圳商用物業(yè)和住宅的重要出貨方式。

　　值得注意的一個(gè)趨勢(shì)是，購買主體除了實(shí)業(yè)公司、基金、投資公司之外，區(qū)級(jí)政府及人才安居集團(tuán)成為該類大宗交易的主力軍，區(qū)級(jí)政府主要收購辦公物業(yè)，用于區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群引進(jìn)；人才安居集團(tuán)則大量收購公寓以及住宅物業(yè)，用于人才安置。

　　深圳人才安居集團(tuán)成立于2016年，是專責(zé)負(fù)責(zé)人才安居住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理的市屬國有獨(dú)資公司。目前，集團(tuán)正在通過投資建設(shè)、項(xiàng)目回購、合作開發(fā)、長期租賃等方式多渠道籌集建設(shè)人才安居住房房源。

　　根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2017年，人才安居集團(tuán)的大宗物業(yè)購買足跡分布在寶安區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)。

　　吳睿表示，在當(dāng)前的調(diào)控措施下，深圳的樓市價(jià)格得到了有效控制，人才安居集團(tuán)由此獲得一個(gè)非常好的窗口期，去構(gòu)建完整的租賃保障體系。

　　“政府仍會(huì)成為未來商用物業(yè)大宗交易的一支重要力量。”吳睿表示。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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