地產(chǎn)中介上演“宮斗大戲”(1)
貝殼找房“真房源”升級(jí)，58集團(tuán)邀請(qǐng)一眾同行發(fā)起真房源誓約大會(huì)，以鏈家與58集團(tuán)為代表的兩大“站隊(duì)”開(kāi)始面對(duì)面交鋒
創(chuàng)意圖片/新京報(bào)記者 王遠(yuǎn)征
在貝殼找房發(fā)布“真房源”升級(jí)消息不足一個(gè)月，58集團(tuán)發(fā)起了一場(chǎng)主題為“雙核保真·以誓筑勢(shì)”全行業(yè)真房源誓約大會(huì)，并邀請(qǐng)了一眾行業(yè)同行前來(lái)站臺(tái)。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這一事件意味著鏈家與58集團(tuán)兩大巨頭的摩擦開(kāi)始了面對(duì)面交鋒，兩者背后對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)中介與線上“端口”的恩怨也走入聚光燈下。
中介合縱連橫
貝殼找房誕生后，面臨的爭(zhēng)議與抵制接踵而來(lái)。
在鏈家貝殼找房發(fā)布“真房源”升級(jí)消息不足一個(gè)月，6月12日，58集團(tuán)作為發(fā)起方，聯(lián)合我愛(ài)我家集團(tuán)、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)、萬(wàn)科物業(yè)樸鄰、麥田房產(chǎn)、中環(huán)互聯(lián)、新環(huán)境、龍湖冠寓等國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，共同誓約“以真實(shí)房源和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”服務(wù)廣大用戶，推進(jìn)建立行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，健全真房源長(zhǎng)效管理機(jī)制。
58集團(tuán)高級(jí)副總裁&安居客COO葉兵表示，58集團(tuán)將繼續(xù)聯(lián)動(dòng)房企、經(jīng)紀(jì)公司、房屋資產(chǎn)管理公司等企業(yè)，共推真房源的健康生態(tài)。
不過(guò)，與58集團(tuán)站在一起的中介機(jī)構(gòu)，唯獨(dú)沒(méi)有鏈家。有意思的是，中介行業(yè)也如互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)一般，出現(xiàn)了“站隊(duì)”問(wèn)題，將矛頭指向貝殼。
有意思的是，此次誓師大會(huì)的代表中還有萬(wàn)科物業(yè)COO壽永春。就在5月28日，萬(wàn)科物業(yè)旗下房屋資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)“萬(wàn)科租售中心”，宣布在全國(guó)百城租售門店同步更名為“樸鄰·萬(wàn)科物業(yè)二手房專營(yíng)店”(簡(jiǎn)稱“樸鄰”)，這標(biāo)志著國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)的首家二手房專營(yíng)店誕生，新品牌樸鄰將集中全力深化接管小區(qū)的二手房業(yè)務(wù)。
萬(wàn)科相關(guān)人員告訴記者，此次萬(wàn)科物業(yè)樸鄰是以58集團(tuán)的合作伙伴關(guān)系去參會(huì)，不是中介公司的身份。壽永春在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)坦言，擔(dān)心貝殼有侵略性，“因?yàn)樗旧碛型瑯拥臋C(jī)構(gòu)(鏈家)在并行，怎么做到客觀、獨(dú)立、公正還有待判斷。”不過(guò)，在他看來(lái)，鏈家推出貝殼是一種勇氣。
貝殼的橫空出世，令同行恐慌。思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅對(duì)記者表示，一旦貝殼找房未來(lái)把58同城、安居客等信息平臺(tái)擠到墻角，這個(gè)行業(yè)會(huì)怎樣，大家誰(shuí)都不敢想象。“鏈家把線上線下獨(dú)占后，其他公司面臨的前景是成為鏈家的下線或子公司，而非獨(dú)立的公司、平臺(tái)了。”
58集團(tuán)似乎讓業(yè)界吃了顆定心丸。58集團(tuán)CEO姚勁波承諾，58集團(tuán)將堅(jiān)持平臺(tái)戰(zhàn)略永不自營(yíng)，100年不動(dòng)搖的發(fā)展方向，持續(xù)加大投放，服務(wù)全行業(yè)。不僅如此，在經(jīng)歷了安居客端口費(fèi)漲價(jià)風(fēng)波后，姚勁波還許諾，今年58集團(tuán)的端口費(fèi)不會(huì)漲價(jià)。這意味著，58集團(tuán)將只做線上平臺(tái)，不會(huì)介入中介交易，而這正是中介公司選擇與之抱團(tuán)的主因。
58平臺(tái)“交鋒”鏈家
實(shí)際上，58集團(tuán)與鏈家的矛盾由來(lái)已久，近年來(lái)，雙方交戰(zhàn)之勢(shì)更甚。
作為中國(guó)分類信息網(wǎng)站的一員，58集團(tuán)房產(chǎn)業(yè)務(wù)是一大異軍崛起的板塊。財(cái)報(bào)顯示，58同城第一季度總營(yíng)收為24.712億元，其中，會(huì)員營(yíng)收為9.289億元，同比增17.1%。第一季度，包括58同城、趕集網(wǎng)和安居客在內(nèi)，公司平臺(tái)基于訂購(gòu)的付費(fèi)會(huì)員賬戶數(shù)為266.5萬(wàn)。
據(jù)官網(wǎng)顯示，2015年是58同城房產(chǎn)業(yè)務(wù)分水嶺的一年。當(dāng)年3月，58以2.67億美元的價(jià)格收購(gòu)安居客，進(jìn)軍新房領(lǐng)域。一個(gè)月之后，58集團(tuán)又收購(gòu)了其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手趕集網(wǎng)，布局租房市場(chǎng)。同年11月，58同城與趕集網(wǎng)合并，集58同城、安居客、趕集網(wǎng)三大平臺(tái)的58房產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖正式確立。
不過(guò)，隨著移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的發(fā)展，看上互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)“蛋糕”的企業(yè)不在少數(shù)，其中便包含了鏈家。
回顧鏈家的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)，線下門店擴(kuò)張是其發(fā)展的重要一步。恰巧，鏈家選擇的時(shí)間點(diǎn)也是2015年。而在2014年，在布局線下之前，鏈家也構(gòu)建起線上陣地——鏈家網(wǎng)，并著手布局“真房源”系統(tǒng)。
今年4月，鏈家正式推出貝殼找房，并表示將繼承和升級(jí)鏈家網(wǎng)在產(chǎn)品技術(shù)、品質(zhì)控制和數(shù)據(jù)挖掘的能力，持續(xù)迭代大數(shù)據(jù)產(chǎn)品“樓盤字典”，研發(fā)和應(yīng)用VR看房技術(shù)。
細(xì)究下來(lái)，早在2014年，彭永東就開(kāi)始籌備貝殼找房。在不久前的一場(chǎng)媒體見(jiàn)面會(huì)上，貝殼找房CEO彭永東向媒體展示了貝殼找房的商業(yè)邏輯。在他看來(lái)，“住”的領(lǐng)域，流量空間遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，其核心原因在于，資源投入不夠，致內(nèi)容未被挖掘?；诖?，貝殼投入兩千人發(fā)力內(nèi)容，目標(biāo)是到今年底，將貝殼找房打造為行業(yè)流量第一的APP。
不僅如此，相較于原來(lái)的鏈家網(wǎng)，貝殼找房的定位更為開(kāi)放。這也意味著，無(wú)論是直營(yíng)品牌的鏈家，還是作為加盟品牌的德佑，抑或是其他中小中介，都可以入駐貝殼找房，從而開(kāi)啟“自營(yíng)+行業(yè)平臺(tái)”模式。
基于此，貝殼找房試圖構(gòu)建一個(gè)“經(jīng)紀(jì)行業(yè)新大陸”。彭永東解釋道，“未來(lái)每個(gè)城市只有一個(gè)ACN合作網(wǎng)絡(luò)，有點(diǎn)像美國(guó)做MLS(多重上市服務(wù))，但我們做得更深、更多元、更徹底些。”
貝殼找房此舉，于58集團(tuán)這類端口平臺(tái)而言，自然不是個(gè)好消息。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱，鏈家崛起，包括上線貝殼找房，肯定會(huì)對(duì)58集團(tuán)房產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)威脅。
“裁判員與運(yùn)動(dòng)員”模式之爭(zhēng)
58集團(tuán)與貝殼找房，兩者之間爭(zhēng)奪的核心在哪里？
有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從表面上看，雙方正面交鋒的是真房源，實(shí)則在于“端口”之爭(zhēng)。不過(guò)，彭永東此前澄清，貝殼找房并非做端口，而是采用CPS(即按出售付費(fèi))成交導(dǎo)向模式，這意味著平臺(tái)不靠信息賺錢，而是成交效率為王。
經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人在此輪爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，扮演著重要角色。房天下副總裁司智告訴記者，這一輪爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，根本邏輯是加盟店+saas(軟件即服務(wù))+互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。這是一輪持久戰(zhàn)，“唱戲”的，都希望團(tuán)結(jié)更多的中小中介和自己玩，從中獲取端口或交易利益。
大搜家創(chuàng)始人沈斌表達(dá)了類似看法。在他看來(lái)，58集團(tuán)和鏈家，背后都是對(duì)頭部?jī)?yōu)質(zhì)經(jīng)紀(jì)人的搶奪。經(jīng)紀(jì)人在平臺(tái)為購(gòu)房者提供的是優(yōu)質(zhì)服務(wù)，反過(guò)來(lái)，好的平臺(tái)也為經(jīng)紀(jì)人提供了優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施。未來(lái)無(wú)論是58集團(tuán)還是貝殼，一定是給經(jīng)紀(jì)人提供更好的基礎(chǔ)，用戶黏性更大，才更利于成單。
在接受記者采訪時(shí)，諸葛找房董事、COO徐瑞東認(rèn)為，雙方相互爭(zhēng)奪的是全國(guó)各大經(jīng)紀(jì)公司對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的判斷和認(rèn)知，是鏈家及眾多子公司+貝殼的上下游組合方案好，還是58集團(tuán)的純平臺(tái)體系好。
從行業(yè)進(jìn)步的角度上來(lái)看，徐瑞東進(jìn)一步解釋，其實(shí)都是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)+，至于是各大經(jīng)紀(jì)公司直接結(jié)合58集團(tuán)的互聯(lián)網(wǎng)+，還是鏈家及鏈家收購(gòu)的各子公司+鏈家加盟模式(德祐+百川)結(jié)合貝殼的互聯(lián)網(wǎng)+，最終目的則一樣，雙方都希望掌握對(duì)行業(yè)的更大話語(yǔ)權(quán)。
值得注意的是，貝殼找房被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑的一大主因，在于其“既做裁判員又做運(yùn)動(dòng)員”的模式。
我愛(ài)我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉指出，這一模式，無(wú)法建立基本信任格局。
我愛(ài)我家董事長(zhǎng)兼CEO謝勇直言，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司需要的是真正的平臺(tái)，如果一家自稱是平臺(tái)的企業(yè)，既做線上，又做線下，既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，這在商業(yè)倫理和操作邏輯上是絕對(duì)不能被接受的。
思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅也表示，“既做裁判員又做運(yùn)動(dòng)員”很難做到絕對(duì)公平與公正。她進(jìn)一步指出，鏈家有自營(yíng)體系，自營(yíng)體系也都搬至貝殼，“如何保障貝殼能公平、公正地分配給依附于平臺(tái)的經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)公司？有什么方式，能讓別人知道，不會(huì)偏袒？”
不過(guò)，陳云峰對(duì)此持包容態(tài)度，他表示，處理好了就不沖突，“很多裁判員，都是運(yùn)動(dòng)員出身，甚至教練也是運(yùn)動(dòng)員出身，就看貝殼找房什么定位。”
事實(shí)上，對(duì)于上述質(zhì)疑，彭永東此前接受記者采訪時(shí)坦言，“當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員”的描述“比較尷尬”。裁判的核心是規(guī)則，但這一行業(yè)的問(wèn)題恰恰是沒(méi)有系統(tǒng)化地規(guī)則。“應(yīng)該有個(gè)人站出來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為我的規(guī)則還不錯(cuò)，貝殼就是要做那個(gè)第一推動(dòng)者。”
一家獨(dú)大 購(gòu)房者代價(jià)更高？
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，有序地競(jìng)爭(zhēng)，有助于降低行業(yè)成本，提高用戶體驗(yàn)和找房效率。
站在行業(yè)角度思考，徐瑞東指出，58集團(tuán)和鏈家在各自領(lǐng)域中，目前都是具有市場(chǎng)支配地位的公司，他們之間的沖突，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布行業(yè)，互相滲透的結(jié)果，對(duì)行業(yè)本質(zhì)上是件好事。
不過(guò)，徐瑞東強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，任何創(chuàng)新都應(yīng)達(dá)成提升行業(yè)效率，并降低成本的目標(biāo)，要對(duì)行業(yè)“賦能”。一味追求規(guī)模、支配地位和利潤(rùn)，雖然短期公司會(huì)獲益，但長(zhǎng)期對(duì)行業(yè)和公眾社會(huì)都有巨大損害。
基于此，徐瑞東指出，最終比拼的是誰(shuí)能給經(jīng)紀(jì)行業(yè)帶來(lái)更好的效率提升和成本優(yōu)化。
在這一競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，令業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的是，已占據(jù)線下門店資源的鏈家，一旦在線上掌握了話語(yǔ)權(quán)，會(huì)造成一家獨(dú)大的局面。
“貝殼找房目前需要更豐富的內(nèi)容來(lái)吸引流量，所以會(huì)開(kāi)放，將來(lái)把所有的交易平臺(tái)都擊倒后，鏈家的房源會(huì)封閉，或部分封閉。這對(duì)購(gòu)房者而言，又會(huì)以更高的代價(jià)來(lái)獲得服務(wù)。”郭毅坦言。
不過(guò)，在中國(guó)城市更新論壇秘書(shū)長(zhǎng)、佰仕慧城市研究院院長(zhǎng)陳方勇看來(lái)，“貝殼最終也不可能完全壟斷行業(yè)，它制定的規(guī)則，顯然也只會(huì)讓小微端口受益，其他中間商要么自新，要么出局。”
陳方勇進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，用戶愿意買單的，就說(shuō)明有買單的價(jià)值。如果鏈家真的欺行霸市了，用戶會(huì)用腳投票，市場(chǎng)會(huì)給出答案。
陳云峰也表示，鏈家雖在北京市場(chǎng)占有率較高，但在全國(guó)交易量占比上并不高，這也是鏈家發(fā)展加盟做平臺(tái)的原因。
此前，彭永東表示，貝殼是在做行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)則，本身并沒(méi)有跟誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)，因此，不存在壟斷問(wèn)題。“這個(gè)行業(yè)非常市場(chǎng)化，都是用戶的自由選擇。并沒(méi)有任何的利潤(rùn)壟斷資源，來(lái)造成不公平的競(jìng)爭(zhēng)。”
嚴(yán)躍進(jìn)建議，鏈家與58集團(tuán)兩大企業(yè)，需要堅(jiān)持求同存異的原則，可以在細(xì)分市場(chǎng)上做大，差異化發(fā)展，這樣可以避免直接競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)有助于培育更為健康的發(fā)展環(huán)境。
【尾聲】
中原、易居加入平臺(tái)戰(zhàn)
對(duì)于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，中原地產(chǎn)大陸區(qū)主席黎明楷表示，中原地產(chǎn)來(lái)自市場(chǎng)化程度很高的香港，他們重視多元化，希望市場(chǎng)上大小各種公司都能生存下來(lái)，這樣的市場(chǎng)才健康。事實(shí)上，中原地產(chǎn)還在行動(dòng)上做出了回應(yīng)。6月13日，中原地產(chǎn)的加盟企業(yè)在上海開(kāi)業(yè)。該加盟實(shí)體為上海原萃信息技術(shù)有限公司(簡(jiǎn)稱原萃)，注冊(cè)于今年3月。黎明楷發(fā)文稱，原萃的出世，是希望通過(guò)真賦能、資源共享、自由合作來(lái)解決中小中介的痛點(diǎn)。
記者了解到，中原未來(lái)會(huì)延伸出4種商業(yè)模式。第一種是傳統(tǒng)直營(yíng)門店；第二種是正在籌劃中的合伙人制；第三種是馬上要面世的加盟制；第四種是已經(jīng)在市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)多年的房友圈。
想做中小中介“賦能者”的還有易居。6月14日，在易居房友全國(guó)門店突破8000店新聞發(fā)布會(huì)上，易居中國(guó)董事長(zhǎng)、總裁周忻強(qiáng)調(diào)，易居房友在兩年半時(shí)間里，為全國(guó)58座城市8000家小微中介提升業(yè)務(wù)效率和競(jìng)爭(zhēng)力。在合法經(jīng)營(yíng)的前提下，易居房友不對(duì)門店做強(qiáng)管控，只做服務(wù)生。不難看出，在當(dāng)今房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范化的進(jìn)程中，小微中介借助平臺(tái)賦能已是大勢(shì)所趨。（張曉蘭）
轉(zhuǎn)自： 新京報(bào)
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