昨日港股多家知名地產(chǎn)股大跌，融信中國下跌10.71%，綠城中國下跌6.22%，碧桂園、華潤置地、融創(chuàng)中國下跌超過4%，內(nèi)資房地產(chǎn)股一天蒸發(fā)市值超過600億港元。
而今天A股早盤保利地產(chǎn)、萬科A、招商蛇口、新城控股等跌幅超3%。此外，截至今年8月底，全國已發(fā)生土地流拍807宗，累計流拍建筑面積達(dá)7954萬平方米，是去年同期數(shù)額的7.3倍。
土地流拍情況密集出現(xiàn)，往往被視為樓市可能降溫的重要信號。如何看待分歧加大的房地產(chǎn)板塊？投資房地產(chǎn)股應(yīng)注意哪些因素呢？
樓市降溫 房地產(chǎn)股機(jī)會隱現(xiàn)
與地產(chǎn)股弱勢表現(xiàn)不同的是，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月70個大中城市里，新房價格上漲的城市數(shù)量達(dá)到了67個，漲幅持平的城市有2個，下跌的城市僅1個，并且全國房地產(chǎn)市場庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至51個月最低。
今年的樓市，一邊是很多城市的房價繼續(xù)上漲，另一邊，則是土地流拍情況的大量出現(xiàn)。年初以來，全國土地流拍已經(jīng)超過800宗，而且流拍宗數(shù)呈現(xiàn)逐月增多的態(tài)勢，被很多人視為樓市降溫的信號。
而昨天，受到相關(guān)傳聞的影響，港股中的中資房企股價大跌：旭輝控股集團(tuán)大跌6.49%，綠城中國大跌6.22%，碧桂園、世茂房地產(chǎn)和綠地香港，下跌都超過5%。此外，華潤置地、融創(chuàng)中國、中國恒大、富力地產(chǎn)和龍湖集團(tuán)，跌幅也都超過了3%。
今天，A股房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)基本一致，直接低開，新城控股低開5.09%，招商蛇口、萬科、保利地產(chǎn)和華夏幸福，低開幅度都超過3%。
從整個房地產(chǎn)行業(yè)來看，在“房住不炒”和“遏制房價上漲”的主基調(diào)下，今年多數(shù)城市的房價依然在上漲，所以各地對于房地產(chǎn)調(diào)控的政策依然在不斷加碼，限購又限貸，加上整體的金融去杠桿，很多大型的開發(fā)商，也開始放緩了拿地開發(fā)的腳步。
從整個房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)來看，可能也都體現(xiàn)了這一點(diǎn)，在一月份整個板塊大幅拉升后，2月份開始就持續(xù)下挫，房地產(chǎn)板塊指數(shù)，從最高的2063點(diǎn)，一路下跌至8月初的最低點(diǎn)1264點(diǎn)，最大跌幅超過38%。
但大幅下跌之后，地產(chǎn)板塊的估值優(yōu)勢也在逐步體現(xiàn)，從目前A股129家房地產(chǎn)公司的估值來看，動態(tài)市盈率低于10倍的已經(jīng)達(dá)到31家，占比24%，低于20倍的有66家，占比51%，這么低的估值在歷史上也并不多見。
此外，今年前八個月，全國新房銷售面積突破10億平方米，銷售額近8.94萬億元，再創(chuàng)歷史紀(jì)錄；房地產(chǎn)開發(fā)投資7.65萬億元，連續(xù)兩個月出現(xiàn)雙位數(shù)增長；房企購地1.64億平方米，土地成交價款8177億元，同比分別增長15.6%和23.7%。
一方面是政策調(diào)控，股價下跌，另一方面則是房價、銷售量都在增長，房企估值越來越低。做投資，還是要看趨勢，看公司業(yè)績，往往最悲觀的時候，也是機(jī)會開始出現(xiàn)的時候。
機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：房地產(chǎn)板塊估值處于相對低位
近期地產(chǎn)板塊股價表現(xiàn)弱勢，在調(diào)控加碼但行業(yè)融資有望邊際改善的大背景下，如何看待地產(chǎn)板塊的配置價值呢？各方機(jī)構(gòu)是這樣統(tǒng)計與解讀的↓↓↓
東北證券認(rèn)為，雖然流拍數(shù)量較多，但主要是因?yàn)楣┑毓?jié)奏在加快，成交量依然很大。1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為1.65億平方米，同比增長15.6%，增速較1-7月提升4.3個百分點(diǎn)；土地成交價款8177億元，增長23.7%，增速提高1.8個百分點(diǎn)。房企在新環(huán)境下變得謹(jǐn)慎，預(yù)計未來土地成交溢價率將進(jìn)一步走低。
萬和證券認(rèn)為，從整體來看，近一年房地產(chǎn)指數(shù)行情表現(xiàn)相對較差。截至9月17日，滬深300指數(shù)與申萬一級房地產(chǎn)指數(shù)近年累計漲跌幅分別為-16.61%與-27.08%；申萬一級房地產(chǎn)指數(shù)近一年的前復(fù)權(quán)現(xiàn)金分紅漲跌幅在28個申萬一級行業(yè)中排名第17位。房地產(chǎn)板塊市盈率為9.53倍，在行業(yè)排名中靠后，僅高于鋼鐵與銀行的估值。
東吳證券認(rèn)為，地產(chǎn)板塊估值處于相對低位。截至9月份，地產(chǎn)板塊市盈率和市凈率均低于全部A股。從歷史估值情況來看，申萬一級房地產(chǎn)板塊PE一路下行，相對上證指數(shù)和滬深300的溢價倍數(shù)已從2015年9月18日的1.58倍和1.88倍下降至2018年9月17日的0.81倍和0.88倍。預(yù)計地產(chǎn)板塊下半年下行壓力較小，加之目前估值較低，因此具有一定的配置價值。
上海投資者：房地產(chǎn)被低估但也應(yīng)謹(jǐn)慎
今年半年報顯示房地產(chǎn)公司業(yè)績普遍增長，但房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)卻一直不溫不火。目前房地產(chǎn)板塊上市公司估值普遍在10倍市盈率左右，這樣的房地產(chǎn)股票是否有投資價值？
不少上海投資者認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)公司業(yè)績向好，但未能傳導(dǎo)到股價上，主要是受調(diào)控政策的影響。目前板塊整體估值不高，具有一定投資價值，但還是要選擇里面的龍頭企業(yè)。
A股上市房企估值幾何？
昨天上午交易時段，港股房地產(chǎn)板塊全線下跌，今天上午，A股房地產(chǎn)股票也幾乎全線下跌。
今年以來，A股房地產(chǎn)板塊跌幅超過25%，板塊內(nèi)共有138家上市公司，其中只有12家股價上漲，51家上市公司股價下跌超過30%，跌超50%有7家，分別為*ST天業(yè)，下跌73.7%，大港股份下跌68.4%，粵泰股份下跌58.8%，中弘股份下跌53.1%，光大嘉寶下跌51.9%，亞太實(shí)業(yè)下跌51.3%，海航基礎(chǔ)下跌50%。
其中，在市值超百億的49家上市公司中，市盈率在10倍以下的有29家，市盈率最低的分別為廣宇發(fā)展、嘉凱城、金地集團(tuán)、首開股份和榮盛發(fā)展，市盈率都在6倍以下。凈資產(chǎn)收益率在5%以上的有28家，排名靠前的是中天金融、華夏幸福、廣宇發(fā)展、華業(yè)資本和陸家嘴，凈資產(chǎn)收益率都在10%以上。資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的有19家，最高的是中南建設(shè)、綠地控股、綠城控股、信達(dá)地產(chǎn)和陽光城，負(fù)債率都在85%以上。
除此之外，市值最靠前的幾家龍頭房企的市盈率都在10倍以下，凈資產(chǎn)收益率在5%到16%之間。
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