11月27日，華僑城發(fā)布公告稱，擬經(jīng)由北京產(chǎn)權(quán)交易所，掛牌出售西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際中心2號(hào)樓四座辦公大樓以及120個(gè)停車位，價(jià)值為人民幣6.7億元（相當(dāng)于約7.61億港元）。
對(duì)于頻繁出售資產(chǎn)的華僑城來(lái)說(shuō)，這種行為并不意外。但放眼整個(gè)市場(chǎng)，近期，類似出售資產(chǎn)的行為十分常見(jiàn)。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)側(cè)面：在市場(chǎng)下行期，部分企業(yè)正以收縮戰(zhàn)線、出售資產(chǎn)，乃至戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等方式求生。
另一些小型房企選擇“逆流而上”。這些企業(yè)借助最近幾年的市場(chǎng)大勢(shì)，在今年沖擊最后的IPO機(jī)會(huì)。而在行業(yè)的頂端，大中型房企仍然是土地市場(chǎng)的活躍分子。借助于地價(jià)低迷的契機(jī)，這些企業(yè)在今年頻繁出手，獲取大量土地，為下一步的發(fā)展積蓄力量。
告別博傻時(shí)代，曾經(jīng)隨著市場(chǎng)變化共進(jìn)或共退的房地產(chǎn)企業(yè)，正在加速“斷裂”。
“50強(qiáng)”分界線
今年10月以來(lái)，華僑城相繼掛牌出售位于成都、上海、海南、泰州等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，總價(jià)值上百億。
這些項(xiàng)目大多位于核心一二線城市，部分項(xiàng)目地段頗佳。對(duì)于自2015年就啟動(dòng)轉(zhuǎn)型，并刻意淡化房地產(chǎn)商形象的華僑城來(lái)說(shuō)，出售房地產(chǎn)項(xiàng)目的做法并不意外。
近期，房企出售項(xiàng)目股權(quán)的做法頻繁出現(xiàn)。9月28日，嘉凱城公告稱，擬轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包，涉及5家公司6個(gè)項(xiàng)目。貴為十強(qiáng)房企的華夏幸福，也在10月9日宣布，以32億元將河北多宗項(xiàng)目的部分股權(quán)售予北京萬(wàn)科。
易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，2017全年房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目股權(quán)出售相關(guān)動(dòng)態(tài)為387條，2018年1-10月以來(lái)房企累計(jì)項(xiàng)目股權(quán)出售動(dòng)態(tài)就達(dá)到了473條。
該機(jī)構(gòu)指出，融資環(huán)境持續(xù)收緊，償債高峰來(lái)臨雙重因素促使企業(yè)出售部分項(xiàng)目股權(quán)以盤活現(xiàn)金流。就房企個(gè)案來(lái)看，出售項(xiàng)目股權(quán)有各自不同的考量，如加速產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局（華夏幸福）、實(shí)現(xiàn)去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型（嘉凱城）、剝離不良資產(chǎn)、盈利等。
11月20日，海航地產(chǎn)宣布，公司名稱由海航地產(chǎn)集團(tuán)有限公司變更為海南海島臨空產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司，同時(shí)啟用新的品牌名稱“海航臨空”。這一更名的背后，是海航從傳統(tǒng)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)過(guò)渡的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
值得注意的是，在近期出售項(xiàng)目股權(quán)的房企中，除華夏幸福外，其余均為中小型房企。華僑城雖屬央企背景，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收規(guī)模始終不高。2017年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入233.59億元，在國(guó)內(nèi)房企中排名50名開(kāi)外。
事實(shí)上，“50強(qiáng)”已經(jīng)成為房企融資中的一道關(guān)鍵門檻。某信托機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人近日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，該機(jī)構(gòu)的主要客戶就是“50強(qiáng)房企”。50強(qiáng)外的房企，即使財(cái)務(wù)指標(biāo)再健康，也不予考慮。
據(jù)了解，很多銀行早就實(shí)施同樣的原則。
相比“斷臂求生”，另一些房企就沒(méi)那么幸運(yùn)了。近期，江蘇、河北、云南等地都有當(dāng)?shù)胤科笊暾?qǐng)破產(chǎn)的案例，其中不乏資產(chǎn)規(guī)模在數(shù)百億的企業(yè)。
本月，深陷債務(wù)漩渦的中弘股份正式進(jìn)入退市程序，成為A股首家因股價(jià)連續(xù)低于面值（1元）而退市的公司。在此之前，中弘股份的債務(wù)違約金額超過(guò)50億元，公司資產(chǎn)被凍結(jié)，實(shí)際控制人王永紅被列為失信被執(zhí)行人。
最后的IPO機(jī)會(huì)？
同樣是小型房企，也一些企業(yè)正抓住機(jī)會(huì)“向上走”。近期的“赴港上市潮”是最主要的表現(xiàn)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年初至今，已經(jīng)有超過(guò)10家與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的內(nèi)資公司赴港上市，IPO數(shù)量創(chuàng)下近年來(lái)的新高。其中既有傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)，也有分拆出來(lái)的企業(yè)公司。
11月26日，佳兆業(yè)物業(yè)正式掛牌，繼碧桂園、雅居樂(lè)、新城集團(tuán)后，佳兆業(yè)成為今年第四家分拆物業(yè)板塊赴港上市的房企。傳統(tǒng)房企方面，僅10月以來(lái)，就有大發(fā)、美的、恒達(dá)三家企業(yè)登陸港股，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際也已向港交所提交了招股書。
在這波上市熱潮中，一些規(guī)模不大的區(qū)域性房企也趁機(jī)“登船”。比如，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際是一家總部位于安徽省淮南市的開(kāi)發(fā)商，主要專注于住宅物業(yè)。目前，該公司業(yè)務(wù)范圍最主要為淮南市和六安市。過(guò)去幾年，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際的營(yíng)收規(guī)模不足8億元，凈利潤(rùn)不足億元，雖然今年剛剛破億，但在房地產(chǎn)業(yè)仍顯微不足道。
上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，房企扎堆赴港上市，固然有A股審核嚴(yán)格，港股條件相對(duì)寬松的原因。同時(shí)也要看到的是，過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，對(duì)企業(yè)上市起到了一定的助推作用。
根據(jù)美的置業(yè)的招股書披露，公司2015年合約銷售額為111億元，2016年206億元，2017年507億元，2018年1-8月銷售金額全口徑已達(dá)560億元，超出去年全年的銷售額。這種增長(zhǎng)勢(shì)頭必然深得資本市場(chǎng)認(rèn)可。
北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，未來(lái)小型房企的業(yè)績(jī)很難有連續(xù)增長(zhǎng)的情況。因此，近期是房企最后的上市機(jī)會(huì)，如果不能抓住，不僅業(yè)績(jī)很難增長(zhǎng)，登陸資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)更加渺茫。
相比之下，既無(wú)生存之困、又無(wú)業(yè)績(jī)之憂的大中型房企，正借助這一時(shí)機(jī)攻城略地，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，大中型房企普遍積極拿地備貨。1-10月，銷售TOP10房企新增拿地貨值占百?gòu)?qiáng)房企52%，其中TOP3企業(yè)碧桂園、恒大、萬(wàn)科三家的新增土儲(chǔ)就占到百?gòu)?qiáng)的四分之一，規(guī)模效應(yīng)得到充分體現(xiàn)。
雖然中梁、中駿、藍(lán)光、濱江等中型房企拿地規(guī)模攀升，大有加速趕超之意。但總體來(lái)看，分化的趨勢(shì)愈演愈烈?？硕鸨硎?，前10月銷售百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷售比為0.42，相比2017年0.6差距頗大。其中TOP30以后房企下降力度更大，且顯著低于行業(yè)平均。
前述房企人士表示，在市場(chǎng)下行期，房地產(chǎn)業(yè)的集中度正加速提高，小型房企已基本失去了規(guī)模趕超的機(jī)會(huì)，只能往“小而美”的方向發(fā)展。即使是50強(qiáng)房企，也有可能因?yàn)閼?zhàn)略的失策而掉隊(duì)。大型房企“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面則逐漸確立。（作者：張敏）
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