房產(chǎn)交易從平穩(wěn)到冷淡，不過是近兩個月才出現(xiàn)的情況，而今年年初以來的土地市場，卻一直伴隨著拍賣溢價走低、流拍數(shù)量大幅上升。在嚴厲的樓市調(diào)控政策及土地出讓限制下，房企的拿地積極性正在逐漸降低。
土拍溢價率走低 多城樓面價下調(diào)
按照年初的計劃，北京今年建設(shè)用地計劃供應(yīng)4300萬平方米，其中住宅用地計劃供應(yīng)1000萬平方米，但從前11個月的數(shù)據(jù)來看，這一計劃幾乎難以完成。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，北京2018年土地供應(yīng)計劃完成率為72%。近五年中，也僅有2017年完成了年度供地計劃，完成率為139%。
在住宅用地方面，北京中原市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月完成全年計劃供應(yīng)量的70%。1~11月，北京住宅用地累計供應(yīng)38宗，供應(yīng)總面積456萬平方米，環(huán)比下降63%；成交46宗，成交面積549萬平方米，環(huán)比下降43%；平均樓面價為每平方米2.39萬元，環(huán)比下降4%，這是五年來首次出現(xiàn)年度環(huán)比下跌；總成交金額為1311億元，環(huán)比下降45%；平均溢價率為16%，環(huán)比下降10%。
“很多城市都完不成今年的供地計劃，這與樓市調(diào)控密集、信貸融資收緊、土地出讓條件高、租賃與共有產(chǎn)權(quán)住房用地較多有關(guān)。”中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對中新經(jīng)緯如是說。
另一方面，溢價率走低甚至樓面價同比下調(diào)，在多個城市出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，50個大城市賣地合計收入為3.27萬億元，在平均土地溢價率方面，50個城市中有45個城市出現(xiàn)溢價率下調(diào)，占比達90%；28個城市出現(xiàn)了平均樓面價下調(diào)，占比達56%，房企拿地積極性全面降溫。
在4個一線城市中，北京、上海、廣州、深圳的土地成交溢價率分別為13.88%、0.87%、10.6%、5.45%，北京、上海出現(xiàn)了同比大幅下滑，廣州、深圳同比微幅上漲；北京、上海、深圳的成交樓面價出現(xiàn)下調(diào)，深圳更是同比下降-44.81%，廣州市樓面價則同比上漲46.41%。
中原地產(chǎn)研究中心稱，從熱點城市看，大部分城市溢價率均保持低位，溢價率基本在10%左右，明顯低于2015~2017年平均30%的溢價率。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯表示，從2016年國慶節(jié)開始 ，全國一二線城市開啟了嚴格的樓市調(diào)控，在這種情況下，房企的資金壓力越來越大，雖然整體銷售量仍處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質(zhì)地塊的拿地積極性降低。
謝逸楓稱，溢價率低與一線城市和部分核心二線城市出臺的“限地價”政策有直接關(guān)系，政府在有意控制地價，防止“地王”出現(xiàn)。
流標宅地超千塊 土地儲備上升
土地流標，也成為今年的常態(tài)。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至11月29日，一二線城市住宅土地年內(nèi)流標達282宗，是近六年來的最高記錄，同比上漲143%。年內(nèi)，三四線城市住宅土地流標944宗，同比上漲了23%，疊加一二線城市，前11個月，住宅土地合計流標合計達1126塊。
除了與房企資金壓力有關(guān)，宅地流標還受多種因素影響。張大偉稱，出讓土地的要求越來越多，特別是各種配套建設(shè)使得開發(fā)商資金壓力加大的情況下，很難拿地。一些地塊并非城市熱門區(qū)域，也讓企業(yè)望而卻步。
部分地塊掛牌價格過高是出現(xiàn)流標的主要原因之一。此外，史上最密集調(diào)控潮、“房住不炒”政策預(yù)期影響、房地產(chǎn)市場走勢分化等，導(dǎo)致大部分房企對土地市場的熱情逐漸降低，搶地積極性下降。
張大偉強調(diào)：“目前來看，土地流標依然不是主流，流標土地占比依然非常低。但隨著樓市降溫持續(xù)，土地流標數(shù)量可能會繼續(xù)增加。”
新房市場交易趨冷，土地儲備也會增加。易居研究院12月11日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，其監(jiān)測的100個城市土地儲備為111826萬平方米，環(huán)比增長2.0%，同比增長13.6%。
以土地儲備去化周期來看，100個城市中有11個城市的土地儲備去化周期大于36個月，這意味著此類城市未來土地和商品房供應(yīng)充足。這11個城市包括張家口、石家莊、肇慶、漳州、九江、贛州、鄭州、徐州、岳陽、桂林和保定。不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，上述城市購房政策總體偏緊，若未來市場交易有反彈，去化周期壓力會比預(yù)計的小一些。
“100城11月的土地儲備去化周期為19個月，目前正呈現(xiàn)上升趨勢，主要原因在于商品房交易降溫，進而影響了去化速度?？紤]到商品房銷售市場將繼續(xù)下行，土地儲備去化周期則將持續(xù)反彈。不過對于一些去化周期小于12個月的城市，建議未來積極增加供地。”嚴躍進說。
市場或更冷 房企另類拿地增多
“巧婦難為無米之炊，沒有土地，房企連基本業(yè)務(wù)也難以開展。”張大偉說，“大量中型標桿房企在積極搶地，特別是業(yè)績目標從500億沖刺1000億、1000億沖刺2000億的房企，它們成為搶地的主力。整體來看，房企拼規(guī)模趨勢加劇，調(diào)控雖在加碼，但仍要加速拿地。不過，資金面承受的壓力也很大。”
臨近年底，一些城市也在積極推地。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，截至目前，40個一二線大城市確定入市的土地多達1636宗，刷新最近數(shù)年記錄，其中住宅地塊多達553宗，也是近幾年月度最高值。張大偉預(yù)計，今年一二線城市土地市場將維持高位，明年或保持平穩(wěn)。
謝逸楓認為，如果調(diào)控不放松、商品房市場繼續(xù)冷淡、信貸融資趨緊，明年土地拍賣市場的成交量會比2018年要低一些。
面對限制較多的土地招拍掛市場，一些房企則以另類方式拿地。謝逸楓稱，一些大型房企通過股權(quán)收購、項目收購、第三方合作等方式，變相獲得土地使用權(quán)，不僅補充了土地儲備，也減輕了資金壓力，而以這種方式拿地的比例正在增加。
“明年，房地產(chǎn)企業(yè)另類拿地的比例可能會更高。”謝逸楓說。（作者：薛宇飛）
轉(zhuǎn)自：中新經(jīng)緯
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