在今年樓市調控密集、信貸融資收緊、土地出讓條件高等因素影響下，雖然臨近年底，但很多城市卻無法完成今年的供地計劃。11月份以來，眾多城市的土地市場普遍進入密集供應及成交時段。僅12月13日，中指土地情報重點監(jiān)測的百城中就有25城共計80宗土地出讓。
在當前房地產調控背景下，開發(fā)商資金面整體面臨不小的壓力，對土地市場的投資態(tài)度也回歸理性。2018年前11個月，40個典型城市土地出讓金累計收入20001億元，同比下降1.8%，連續(xù)兩個月同比下降。從溢價率情況來看，11月份40城土地成交溢價率已下滑至歷史低點附近，預計未來幾個月溢價率下滑趨勢將趨緩。
值得注意的是，除了溢價率下滑外，限競房用地、公共產權房用地、租賃房用地逐漸成為不少城市的供地主流。
12月11日，北京土地再次開閘，兩塊位于順義區(qū)的限競房用地投入市場。最終，合景泰富以9.2億元、溢價29.58%拿下順義新城牛欄山組團一級開發(fā)項目地塊；而高麗營于莊地塊被龍湖等4家房企聯(lián)合體以29.6億元、溢價7.3%收入囊中。綜合兩塊土地成交總額，溢價率僅為13.4%，這樣的低溢價成交在一定程度上代表了2018年北京土拍的總體情形。
《每日經濟新聞》記者注意到，2018年北京土拍經歷了年初的火爆開局、年中的供求兩淡和年末的逐步回暖，雖有亮點，但總體表現平淡，土地供應量和成交額雙雙走低。
供應量成交額雙雙走低僅完成年度供地計劃7成
根據《北京市2108年度建設用地供應計劃》顯示，今年北京市建設用地計劃供應總量為4300公頃，其中國有建設用地供應4100公頃，集體土地租賃住房用地供應200公頃，與2017年基本持平。4100公頃中住宅用地計劃1000公頃，其中商品住宅650公頃，保障性安居工程用地350公頃。
今年1月4日，北京在元旦后迎來首場土拍，吸引了超過20家房企參與。當時出讓的3宗土地均為限競房地塊。最終豐臺區(qū)槐房村和新宮村舊村改造項目被電建以16.75億元的價格競得，朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)地塊由“首創(chuàng)＋遠洋”聯(lián)合體以61億元奪得，密云區(qū)檀營鄉(xiāng)地塊進入競自持階段，被京投以19.425億元、2%的自持比例拿下。
中國指數研究院數據顯示，北京1月土拍延續(xù)了2017年整體火爆的態(tài)勢，共成交12宗土地，出讓金總額達到403.1億元，同比增長374%，供應面積同比增長281%，成交樓面價格比起拍價格高岀約23%。并且1月4日成交的孫河地塊還成為當月全國300城市的樓面價冠軍。
2018年北京土拍取得了“開門紅”。
但此后，北京土地市場就卻顯示出了疲態(tài)。中國指數研究院數據顯示，1~6月北京推出住宅用地26宗，成交21宗，出讓金為751.3億元，比上年同期下降25%；供應面積同比下降2%，土地溢價率為24%，較去年同期有所下降。
隨著7月31日“堅決遏制房價上漲”的總基調出臺，北京市的土地市場更是進入供求兩淡的境地。8月份，北京僅成交2宗土地，住宅用地面積供應同比下降38%，出讓金總額更是跌出了全國前20位。
直到10月份，北京土地市場才有了小幅回暖趨勢。據中國指數研究院數據，當月北京成交土地6宗，出讓金達177.6億元。11月份，北京土地加速供應，推出16宗地塊，成交12宗，土地出讓金達432.9億元，同比增加37%，一躍成為全國之首。值得注意的是，僅在11月27日當天，12宗土地集中釋放，一日攬金316億元，單幅地塊最高溢價率近50%。
12月截至目前，北京推出4宗住宅用地，全部位于順義區(qū)，共攬金61.75億元，但溢價率卻維持在較低水平。此外，12月北京土地市場還將有7宗土地掛牌出讓。
但據媒體公開報道，今年前11月北京市供應建設用地面積僅363.69公頃，其中居住類238.57公頃，遠未達到全年土地供應總指標，與2017年全年965.81公頃、居住類688.6公頃的供地規(guī)模相比也相距甚遠。北京中原市場研究部統(tǒng)計顯示，北京2018年土地供應計劃完成率為72%。
和碩機構首席分析師郭毅向《每日經濟新聞》記者表示：“今年土地市場其實是在2017年土地大量供應之后，面臨商品房去化問題，土地市場需求有所下滑，一些主流的房企在拿地策略上有所收緊。”
“限競房”地塊成主流明年供地預計維持穩(wěn)定
毫無疑問，北京2018年土地市場中，“限競房”用地成為主流。
據《每日經濟新聞》記者統(tǒng)計，截至2018年12月13日，北京市國土局已掛出72宗地塊，其中流拍7宗，2宗地塊中止出讓；已成交的63宗經營性用地，包括11宗共有產權房地塊、39宗限競房地塊、11宗商業(yè)辦公類地塊1塊純商品房地塊和1宗石景山古城地塊（一部分為共有產權房用地，一部分為限竟房用地）。值得注意的是，限競房用地占到了成交總數的62%。
同時，房企的一些優(yōu)勢資源也向限競房領域集中，土地稀缺的北京三環(huán)和中央別墅區(qū)等區(qū)域也出現了限競房項目。不僅是優(yōu)勢地段，隨著中心城區(qū)的政策愈發(fā)收緊，越來越多的限競房地塊在大興、房山、順義等地區(qū)釋放。
據我愛我家研究院分析，由于土地供應多位于郊區(qū)，拉低了整體市場均價。11月北京重點成交的12宗居住類用地，除2宗位于豐臺外，其他10宗均位于郊區(qū)，其中有2宗位于遠郊密云、延慶兩區(qū)，成交樓面價僅6000元/平方米。
中原地產研究院數據指出，截至12月11日，北京入市的共有產權房年內多達29個項目，提供房源32446套，比2017年5個項目3752套上漲了765%。中原地產研究院首席分析師張大偉表示：“北京在未來一年左右要入市的限競房住宅土地將是是570萬平米左右，大約5萬套限競房。”
“明年土地供應還會以限競房用地為主流。”郭毅表示：“限競房供應是長效機制的一種手段，如果沒有出現大面積流標流拍，這將會是地市場供應的一個主要趨勢。從目前來看，北京市的土地供應和需求保持著穩(wěn)定的局面，所以明年的限競房土地供應和今年的情況應大致相同。”（作者：王佳飛）
轉自：中國經濟網
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