疫情后熱點城市樓市行情分化 專家提醒：炒房有風(fēng)險

　　近期，深圳樓市交易再現(xiàn)高價“茶水費”的現(xiàn)象引發(fā)社會對樓市回暖的激烈討論。對此，深圳市住建局公開表態(tài)“堅持房住不炒，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不松動，嚴(yán)格落實限購、限價、限貸、限售、限戶型五限政策，嚴(yán)控嚴(yán)管炒樓現(xiàn)象。”

　　疫情后樓市小陽春真的回來了嗎？中指研究院分析認(rèn)為，3月以來隨著國內(nèi)疫情的明顯緩和，各行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏加快，房地產(chǎn)市場也有所恢復(fù)。疫情擴(kuò)散期置業(yè)需求受營銷渠道阻斷影響被擱置，隨著疫情的緩和，延遲需求逐步入市帶動市場規(guī)模短期明顯回升，這將是全國多數(shù)城市房地產(chǎn)市場的階段共性，但恢復(fù)的具體幅度及持續(xù)性如何，仍要結(jié)合城市自身房地產(chǎn)市場所處階段、短期變化、人口吸引力及政策規(guī)劃等要素綜合判斷。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受南方日報記者采訪時亦提醒，在國家再次強調(diào)“房住不炒”的政策基調(diào)下，買房者對不同城市行情走勢一定要冷靜觀察，謹(jǐn)慎調(diào)查，切忌盲目跟風(fēng)地加杠桿入市。

　　不同城市回升幅度存在一定差異

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，3月70個大中城市新房、二手房房價環(huán)比上漲數(shù)量均大幅增加。新房方面，38個城市房價上漲，較2月增加17個城市；二手房方面，二手房房價上漲城市增加至32個，較2月增加18個城市。對此，國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬亦表示，3月份，隨著新冠肺炎疫情防控形勢持續(xù)向好，生產(chǎn)生活秩序加快恢復(fù)，因疫情積壓的住房需求呈現(xiàn)出逐步釋放的勢頭，70個大中城市房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)微漲，但總體較為穩(wěn)定。

　　中指研究院根據(jù)近期調(diào)研綜合分析認(rèn)為，當(dāng)前不同城市房地產(chǎn)市場的可恢復(fù)性與疫情程度、市場所處周期及城市基本面等因素密切相關(guān)。對于深圳、杭州等東部熱點一二線城市而言，疫情的發(fā)生進(jìn)一步凸顯了高能級城市的優(yōu)勢，人口吸引力的提升將加速市場的回暖；北京、上海等城市受限于嚴(yán)格的調(diào)控政策及疫情防控措施，雖有龐大的剛需和改善群體支撐，但需求入市節(jié)奏將較為平緩；天津、濟(jì)南等地短期內(nèi)在延遲需求集中釋放的影響下，市場規(guī)模將有階段性恢復(fù)，但鑒于其市場活力不足，規(guī)模反彈持續(xù)性偏弱。另外，國外疫情集中暴發(fā)對我國外向型城市帶來較大負(fù)面影響，短期經(jīng)濟(jì)承壓，居民收入下滑及預(yù)期轉(zhuǎn)變或?qū)⑦M(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢。

　　專家認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)重點城市樓市行情走勢表現(xiàn)出明顯的“分化”現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，2月下旬以來，隨著線下售樓處逐步開放，加之社會恐慌心理有明顯緩解，多區(qū)域重點城市商品住宅周度成交面積普遍有所回升，但不同城市回升幅度存在一定差異：北京、上海等地商品住宅成交面積在疫情初步緩和后雖已從低位回升，但節(jié)奏較為平緩，至今市場規(guī)模與疫情前及去年同期水平仍存在較大差距；而深圳、濟(jì)南、合肥等地目前銷售體量已接近甚至超過去年同期，市場規(guī)模恢復(fù)較快。

　　值得注意的是，粵港澳及長三角一體化規(guī)劃戰(zhàn)略引領(lǐng)國內(nèi)城市群發(fā)展，區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿⒚黠@提升。中指研究院分析指出，在良好的城市發(fā)展機(jī)遇吸引下，人口加速向長珠三角區(qū)域聚集將為后續(xù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展打下堅實的需求基礎(chǔ)。長珠三角熱點城市短期內(nèi)聚集的大量常住人口將帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場潛在需求群體明顯擴(kuò)容，進(jìn)而為市場提供有力支撐。

　　與此同時，疫情對經(jīng)濟(jì)的拖累大概率將抑制三四線城市房地產(chǎn)市場潛在的上行勢頭。結(jié)合商品住宅市場的量價變化趨勢來看，受2017年區(qū)域協(xié)同調(diào)控影響，佛山、惠州、金華等地房地產(chǎn)市場普遍進(jìn)入下行階段，近幾年量價持續(xù)震蕩調(diào)整，市場已基本完成自我調(diào)節(jié)，疊加區(qū)域一體化規(guī)劃利好，若未發(fā)生疫情，東部沿海三四線城市市場存較大回升動力。而國內(nèi)外疫情的影響大概率將削弱需求入市積極性，進(jìn)而拖緩市場規(guī)?；謴?fù)節(jié)奏。

　　“房住不炒”基調(diào)下切忌盲目加杠桿入市

　　作為一線城市中最熱的城市，深圳近期的成交情況受到社會普遍關(guān)注。

　　“從近期市場來看，熱點樓市開始回升了，比如3月份，深圳二手房成交量近8000套，超過去年12月的水平。4月前兩周，新增客源量明顯增加，業(yè)主掛牌價也在上漲，近3周分別為7.1萬元、7.2萬元、7.3萬元，比售價（6.4萬元）高很多。”李宇嘉博士對記者表示，這是受媒體造勢和明星樓盤的帶動影響，加上貨幣寬松的政策改變了一些投資客的預(yù)期。近期其調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多買房者明顯在以加杠桿的方式入市。事實上，業(yè)內(nèi)人士在理性思考后也有一種共識，認(rèn)為疫情一定是會過去的，對熱點城市來說，基本面沒有惡化，人口還在流入，樓市的機(jī)會還在。根據(jù)2020年新型城鎮(zhèn)化的任務(wù)，國家要提升中心城市能級和核心競爭力。未來，要打造都市圈、搞新基建，利好的就是這些核心城市、都市圈。疫情后，國家會更重視都市圈建設(shè)，這些熱點城市，都是都市圈的核心，各項配套和設(shè)施，都會隨著新基建、都市圈建設(shè)而旺起來。這也是大家看好深圳這樣的一線城市的根本原因。

　　不過，李宇嘉也提醒，若把樓市繁榮建立在杠桿上，這是不可持續(xù)的。大家應(yīng)該靜觀，保持謹(jǐn)慎，加強學(xué)習(xí)，修煉內(nèi)功，研判形勢。具體從深圳的情況來看，目前高端購買力并沒有那么強大，只是被個別樓盤吸睛了?？們r1000萬元以上的豪宅成交，2018年占比7%，現(xiàn)在占比5.3%；800萬-1000萬元的豪宅，2018年占比4%，現(xiàn)在占比3.4%。所以，別盲目加杠桿入市，特別是跟風(fēng)炒房的人，更應(yīng)該充分預(yù)判市場潛在的風(fēng)險。（馮善書）

　　轉(zhuǎn)自：南方日報

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