房地產(chǎn)行業(yè)：行業(yè)門檻提升 盈利能力改善

　　上周主流45城一手房成交620萬平，環(huán)比-12%；其中，一二線環(huán)比-8%、三四線環(huán)比-25%；11月截至上周累計一手房月成交同比+16%，較10月提升13pct；其中一二線同比+16%、三四線同比+15%，分別較10月+13pct和+12pct。上周14個重點城市二手房成交141萬平，環(huán)比-6%。庫存方面，上周15城推盤217萬平米，環(huán)比+36%；對應(yīng)周成交/推盤比為0.87倍，低于7、8、10月的1.00倍、0.95倍、1.10倍，高于9月的0.65倍。截至上周末，15城可售面積為9，587萬平米，環(huán)比+0.3%；3個月移動平均去化月數(shù)為9.7個月，環(huán)比上升0.1個月，目前行業(yè)處于加庫存階段、但依然處于低庫存階段、并本輪加庫存過程料將較為糾結(jié)。

　　住戶部門貸款增4331億

　　全國10月CPI同比上漲0.5%，環(huán)比下降0.3%，其中居住價格同比下降0.7%，環(huán)比上漲0.1%；全國10月份人民幣貸款增加6，898億元，同比多增285億元，其中住戶部門貸款增4，331億，同比多增121億元；昆明加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管，專款專用，監(jiān)管額度為項目預(yù)售總額30%；佛山五區(qū)重點推介52個城市更新項目，改造面積2，434萬平米，圍繞舊城鎮(zhèn)、舊廠房和舊村莊開展；自然資源部印發(fā)土地征收成片開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，占用永久基本農(nóng)田等情形將不得批準(zhǔn)；東莞港發(fā)布未來15年總體規(guī)劃，未來將形成四大港區(qū)；銀保監(jiān)會發(fā)布通知，禁止保險資金投資直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的標(biāo)的企業(yè)，包括開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅(注：該條列此前就有，并非新增)；最高人民法院發(fā)布意見，支持深圳土地管理制度改革，促進(jìn)土地資源合理流轉(zhuǎn)。

　　房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊豢春?/strong>

　　我們依然看好房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?，房企融資新規(guī)料將影響供給結(jié)構(gòu)，金融能力的約束和運營能力的倡導(dǎo)，料將推動行業(yè)門檻提升并減少內(nèi)耗，利于行業(yè)集中度提升、盈利能力改善，而由杠桿主導(dǎo)過渡至運營主導(dǎo)，也料將減少周期波動、助力行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。目前房地產(chǎn)處于估值和倉位的歷史雙底部，優(yōu)質(zhì)房企價值重估空間巨大。我們重申房地產(chǎn)板塊“推薦”評級、重申物管板塊“推薦”評級，推薦：(1)住宅開發(fā)：A股：萬科A、金科股份、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、陽光城、中南建設(shè)；H股：世茂集團(tuán)、旭輝控股、融創(chuàng)中國、龍光集團(tuán)、美的置業(yè)、中國奧園、中國金茂；(2)物業(yè)管理：碧桂園服務(wù)、招商積余、永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)、新大正、保利物業(yè)、綠城服務(wù)，建議關(guān)注：寶龍商業(yè)；(3)商業(yè)地產(chǎn)：龍湖集團(tuán)、新城控股、寶龍地產(chǎn)、大悅城，建議關(guān)注：華潤置地；4)物流地產(chǎn)：ESR、南山控股。

　　轉(zhuǎn)自：光大證券

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