蛋殼公寓商業(yè)模式面臨大考 多地房東上門解約租客收到搬離通知

　　日前，自稱管理房間“40萬+”，累計服務用戶“100萬+”的上市公司蛋殼公寓，在北京等多地遭遇租客房東維權(quán)，以致其商業(yè)模式再受質(zhì)疑。

　　11月16日，已經(jīng)入冬的北京，上百人在位于朝陽門外大街的蛋殼公寓北京總部排隊維權(quán)。其中一位租客告訴《證券日報》記者，這個維權(quán)長隊里，有房東、租客，還有被拖欠工資的蛋殼公寓保潔、維修人員。

　　“在我們的微信維權(quán)群里，不僅僅是北京，在上海、深圳、杭州和武漢等地，也陸續(xù)有房東和租客要求與蛋殼解約?！痹撟饪捅硎?。

　　同日下午，記者在一個北京蛋殼公寓維權(quán)微信群中看到了這樣一句話，“你們打吧（群友發(fā)的投訴電話），我凍得拿不住手機了?！眱商鞎r間，這個群從100多人上增加到超420人，其中大多數(shù)都是與微眾銀行簽了租金貸的租戶。

　　而就在幾天前的11月12日，蛋殼公寓關(guān)聯(lián)公司紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司新增被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標的約為572萬元，這是11月份蛋殼公寓第三次成為被執(zhí)行人?！蹲C券日報》記者從天眼查方面獲悉，截至11月16日，蛋殼公寓被執(zhí)行總金額為1092萬元。

　　“列為被執(zhí)行人對企業(yè)的影響較大，一方面代表了企業(yè)無償債能力，經(jīng)營現(xiàn)金流危機；另一方面會影響企業(yè)的經(jīng)營信用，品牌形象受損。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)資深人士向《證券日報》記者透露，同時，也會影響資本市場上投資者的信心，對企業(yè)的長期發(fā)展存在質(zhì)疑，企業(yè)的估值會大幅縮水。

　　部分租客接到清退通知

　　退租仍擔憂貸款違約

　　“11月13日晚上，房東上門告訴我，蛋殼公寓從11月1日起至今沒有付房租?！北本┑皻す⒌呐饪蜅钚∏啵ɑ┰诮邮堋蹲C券日報》記者采訪時表示，“房東要求我半個月內(nèi)搬離，不然他就報警處理了?！?br/>
　　楊小青稱，此后自己聯(lián)系了蛋殼公寓管家，但對方表示已經(jīng)離職。“他建議我先辦理退租，如果蛋殼不破產(chǎn)倒閉，或許還能退還押金，若繼續(xù)交租存在變成純損失的可能性。”

　　“但我與面臨類似情況的租客交流后得知，首先即使我在APP上申請退租，也可能沒有人理；第二，即使成功辦理了退租，我還面臨著征信記錄違約的風險?！睏钚∏喔嬖V《證券日報》記者，今年9月份簽合同的時候，蛋殼公寓的管家說現(xiàn)在租房多數(shù)都用租金貸的形式，蛋殼公寓和微眾銀行簽合同，租戶給微眾銀行月付房租，貸款利息由蛋殼公寓承擔，從每個月的服務費中扣除。

　　而在與《證券日報》記者的交流中，楊小青甚至都說不清租金貸到底是怎么一回事，就本著“信任大公司”的想法簽了合同。

　　“長租企業(yè)與第三方金融機構(gòu)合作，在長租公寓企業(yè)與租客簽署租賃契約的基礎上，租客與第三方金融機構(gòu)簽訂貸款合同，對房租進行分期支付，每月還本付息，以減少一次性支付租金的成本壓力；長租企業(yè)則通過第三方金融機構(gòu)一次性獲取整體租賃周期的資金，通常為一年，在短期內(nèi)獲得大量資金，緩解資金壓力；金融機構(gòu)通過租金貸來獲取一定的利潤收入?！庇胁辉妇呙姆治鰩煂Α蹲C券日報》記者解釋道，在實際經(jīng)營過程中，不少企業(yè)將通過租金貸獲得的資金用作規(guī)模擴張或其他用途。若長租公寓企業(yè)經(jīng)營不善面臨危機，則租客在租住權(quán)無法保障的情況下，依然需要承擔該租金貸產(chǎn)生的還款壓力。

　　“現(xiàn)在蛋殼公寓收了錢不給房東租金，房東上門來清理租客。很多人面臨著一邊被攆，一邊如果辦理退租就可能征信違約的風險?！睏钚∏喾Q，“面臨類似問題的，僅我們?nèi)豪锞陀?00多人，而且人數(shù)還在不斷增加，只是每個人的貸款金額不同而已?！?br/>
　　“還有很多租客遭遇了斷水斷電，不少人請假去排隊維權(quán)?！睏钚∏喾Q，“上個月保潔就沒再來了，還有一些管家都離職了，原來負責我的管家也一樣，說是因為蛋殼沒有準時發(fā)工資。所以去北京總部維權(quán)的人中也有一些是蛋殼公寓原來的員工。”楊小青發(fā)給《證券日報》記者多份與管家微信溝通的記錄，證實她的說辭。

　　記者所在的維權(quán)群僅2天時間已更新數(shù)千條信息。“管家沒了，客服聯(lián)系不上?！薄把航鸩唤o我就當分手費了，請解除租金貸就好?！弊饪透饔懈鞯恼f法，各有各的無奈。11月17日，這個群更名為“報團取暖群”。

　　持續(xù)虧損不見盈利預期

　　再陷“資金鏈”斷裂風波

　　這不是蛋殼公寓第一次出現(xiàn)拖欠房東房租，導致租客被趕的情況了。

　　今年2月中旬，坊間就有傳聞稱，蛋殼公寓在租戶沒有欠租的情況下，要求房東免除3個月房租，且沒有在約定時間內(nèi)付款給簽約業(yè)主。彼時，一些業(yè)主和租客開始擔憂蛋殼公寓是不是資金鏈斷裂了。

　　2月17日，針對公眾質(zhì)疑的“資金鏈斷裂”問題，蛋殼公寓官方微信公眾號回復稱，這是不實信息，公司經(jīng)營狀態(tài)穩(wěn)定。并且針對欠租，將會在與房東協(xié)商完免租事宜后，盡快安排打款。

　　然而，大半年時間過去了，面對這一次多地相繼出現(xiàn)的房東、租戶集中解約事件，蛋殼公寓要倒閉的消息不脛而走。11月16日，蛋殼公寓公開稱，“我們沒有破產(chǎn)，也不會跑路?！睂Υ?，記者在不同時段分別撥通了蛋殼公寓相關(guān)對接人的電話，但該人士并沒有接聽。

　　11月16日，與蛋殼合作“租金貸”業(yè)務的微眾銀行發(fā)表公開聲明稱：“建議客戶在已付期間繼續(xù)居住，保障合法權(quán)益。如果客戶合法權(quán)益受到侵害（如強制清退、斷水、斷電等情況），建議通過法律途徑維護正當權(quán)益。如客戶已被迫搬離，我行將做出適當安排，盡量保護客戶權(quán)益，至少在2021年3月31日前，征信將不受影響?！?br/>
　　但租客擔憂的是明年3月份之后仍有征信記錄違約的風險，房東擔憂的是蛋殼公寓不會再付租期內(nèi)的租金，每一單合同的背后，都涉及數(shù)千元、數(shù)萬元的資金。

　　這家第二個赴美上市的長租公寓運營商未來將何去何從？

　　公開資料顯示，蛋殼公寓成立于2015年1月21日，隸屬于紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司，注冊資本1000萬元。成立至今，蛋殼公寓共獲得八輪融資，投資方包括開物華登、愉悅資本、華人文化、高榕資本等。

　　2020年1月17日，蛋殼公寓在紐交所上市，上市當天市值27.4億美元，但如今市值不到3億美元。目前，蛋殼公寓在國內(nèi)13個城市提供長租服務，運營公寓數(shù)量超過40萬間。

　　根據(jù)蛋殼公寓此前發(fā)布的招股說明書和2020年Q1財報（2020年Q2、Q3財報暫未發(fā)布）來看，蛋殼公寓2017年、2018年、2019年前9個月的凈虧損分別為2.72億元、13.69億元、25.16億元；營收分別為6.57億元、26.75億元、50.00億元。蛋殼公寓在2020年Q1的營收為19.4億元，凈虧損為9.789億元。持續(xù)虧損，并沒有盈利跡象。

　　“蛋殼公寓最主要的癥結(jié)有兩個?！鄙鲜霾辉妇呙耸肯颉蹲C券日報》記者表示，一是前期擴張?zhí)?，盲目擴大管理房間規(guī)模，2017年-2018年獲得的房源增長迅猛，但與之匹配的房源運營管理能力未及時補齊；二是未聚焦單店盈利，在單店未盈利的情況下，企業(yè)應有相應的經(jīng)營預警機制，沒有做好“以出定收”的動態(tài)房源管理，企業(yè)應依據(jù)出房速度及時調(diào)整收房情況。

　　商業(yè)模式暴露脆弱性

　　敲響行業(yè)警鐘

　　不得不說，近三年來，長租公寓發(fā)展迅猛，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是品牌運營商都在積極布局，但玩家的運營能力確實參差不齊。

　　根據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計，今年長租公寓企業(yè)整體呈現(xiàn)戰(zhàn)略聚焦或收縮態(tài)勢，房企對長租公寓的熱情減退，TOP100房企中僅2家新開拓長租公寓業(yè)務。

　　特別是受到疫情沖擊后，舊商業(yè)模式隱藏的風險開始浮出水面。“對多家長租公寓企業(yè)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，今年長租公寓企業(yè)生存狀況呈現(xiàn)分化狀態(tài)。”貝殼研究院高級分析師黃卉向《證券日報》記者表示，一方面疫情對經(jīng)營能力較強的頭部企業(yè)影響較小，這類企業(yè)往往采取審慎聚焦的經(jīng)營戰(zhàn)略，在不擴張的情況下維持現(xiàn)有經(jīng)營規(guī)模；另一方面疫情對中小企業(yè)的沖擊較大，存在縮減管理房源規(guī)模、裁員等情況以斷臂求生。

　　“這暴露了部分長租公寓商業(yè)模式的脆弱性。”上述不愿具名人士向《證券日報》記者表示，一是租金成本高，目前大部分長租公寓采取的都是包租模式，從業(yè)主處租賃房源，經(jīng)過裝修后再出租給租客，租金成本在總成本中占比超過50%，而裝修和運營也需要較高的成本投入；二是商業(yè)模式的靈活性差，長租企業(yè)通常會與業(yè)主簽訂3年-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會按比例增長，而在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，就給企業(yè)經(jīng)營帶來了較大的成本壓力；三是精細化運營要求高，長租公寓企業(yè)理論上來講應當根據(jù)出房情況來決定收房速度，但部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會相對激進地收房，而出租能力低可能導致空置率較高，現(xiàn)金流原本就岌岌可危，更加難以抵御市場風險。

　　“作為長租公寓行業(yè)的標桿企業(yè)，蛋殼公寓確實出現(xiàn)了經(jīng)營困難?！钡禺a(chǎn)分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，“長租公寓是一個新興行業(yè)，疊加疫情導致租賃需求不強等多方因素影響造成如今局面，對于企業(yè)管理來說，后續(xù)需要建立風險管控體系。此次事件倒逼行業(yè)企業(yè)復盤和思考自身經(jīng)營問題，倒逼企業(yè)成長，產(chǎn)品、模式均待變革?！?br/>
　　“一是企業(yè)發(fā)展需要慢下來，做好運營能力建設；二是企業(yè)需要進一步審查自身經(jīng)營的風險及合規(guī)性，做好資金鏈的管理以及風險應急預案；三是做好‘以出定收’的房源管理，尤其是在疫情等不可控因素的影響下，企業(yè)應具備動態(tài)管理房源的能力，及時調(diào)整收房速度，降低庫存房源，靈活應對市場變化?！秉S卉向《證券日報》記者表示，雖然疫情會階段性影響長租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)長期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢不會變。

　　黃卉認為，行業(yè)將加速洗牌和進化，經(jīng)營能力不足的尾部企業(yè)會逐漸被淘汰，行業(yè)集中度不斷提升，租賃企業(yè)需要不斷聚焦自我能力建設，迭代租賃產(chǎn)品設計，滿足租客品質(zhì)居住需求，才能在市場中不斷突圍。（王麗新）

　　轉(zhuǎn)自：證券日報

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