2020不動(dòng)產(chǎn)資管大會(huì) | 五牛控股李晨星：在變化中把握不動(dòng)產(chǎn)投資邏輯

　　11月24日，由金磚傳媒《中國(guó)房地產(chǎn)金融》雜志、UBI比利時(shí)聯(lián)合商學(xué)院主辦的金立方第三季不動(dòng)產(chǎn)資管演說(shuō)大會(huì)在上海舉行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、頭部運(yùn)營(yíng)商與服務(wù)商齊聚一堂。在“重啟復(fù)蘇：2021不動(dòng)產(chǎn)私募基金探路”圓桌論壇環(huán)節(jié)，五?？毓刹粍?dòng)產(chǎn)事業(yè)部合伙人李晨星與克而瑞投資與資本董事總經(jīng)理賈瓊，安獅資產(chǎn)創(chuàng)始人及董事長(zhǎng)張國(guó)正，光大嘉寶副總裁、光大安石首席運(yùn)營(yíng)官周頌明，朗詩(shī)青杉資本副總經(jīng)理方旭東，巖合資本首席財(cái)務(wù)官錢(qián)亦斌一起共話不動(dòng)產(chǎn)資管發(fā)展趨勢(shì)，發(fā)表五牛專業(yè)見(jiàn)解。

　　李晨星強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)曾為中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)15%份額，在未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中，房地產(chǎn)不會(huì)缺席，當(dāng)前房地產(chǎn)也是疫情發(fā)生后恢復(fù)最快且發(fā)展最好的行業(yè)之一。作為核心優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，五?？毓蓵?huì)繼續(xù)加大與龍頭房企的合作，并持續(xù)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)科技的投資機(jī)會(huì)，特別是在銷售、租賃端的大數(shù)據(jù)處理科技及智能家居項(xiàng)目。

　　修煉內(nèi)功 積極擁抱未來(lái)

　　深耕行業(yè)，方能感知冷暖變化。圓桌論壇上，李晨星指出，隨著疫情防護(hù)進(jìn)入常態(tài)化，企業(yè)及百姓對(duì)于房地產(chǎn)的投資或置業(yè)意愿投資更加強(qiáng)烈，寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)板塊均出現(xiàn)不同程度的需求回暖。數(shù)據(jù)顯示，今年三季度國(guó)內(nèi)商辦成交額跌幅已從二季度的31%收窄到12%；前10月，中國(guó)百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅為2.87%，超過(guò)去年同期水平。

　　李晨星進(jìn)一步表示，作為恢復(fù)最快且發(fā)展最好的行業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的重要組成部分。面對(duì)經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)，五?？毓梢环矫鎴?jiān)定以客戶為中心，重視自身“運(yùn)營(yíng)模式”，全面精細(xì)化運(yùn)營(yíng)體系各個(gè)環(huán)節(jié)以增強(qiáng)自身主動(dòng)管理能力，通過(guò)改善軟硬件設(shè)施、加強(qiáng)日常經(jīng)營(yíng)管理、創(chuàng)新服務(wù)模式、改善租戶體驗(yàn)等多種措施，做好優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的保值和服務(wù)提升。

　　另一方面，伴隨著5G基建、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、工業(yè)互聯(lián)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以及國(guó)家“新基建”政策助推，諸如數(shù)據(jù)中心等新興領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)。李晨星表示，五牛控股在提升主動(dòng)管理能力的同時(shí)，也在積極擁抱新時(shí)代，持續(xù)關(guān)注后開(kāi)發(fā)時(shí)代的不動(dòng)產(chǎn)科技的投資機(jī)會(huì)，特別是在銷售、租賃端的大數(shù)據(jù)處理科技及智能家居項(xiàng)目；核心城市圈及一線城市周邊的物流倉(cāng)儲(chǔ)等工業(yè)物業(yè)，以及數(shù)據(jù)中心、冷鏈等另類資產(chǎn)。攜手合作伙伴，以專業(yè)投研和投資管理能力引領(lǐng)行業(yè)尋找更多具有投資潛力的新方向，共促行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　專業(yè)致勝 與行業(yè)共成長(zhǎng)

　　作為五?？毓刹粍?dòng)產(chǎn)事業(yè)部合伙人，李晨星見(jiàn)證和參與了五?？毓刹粍?dòng)產(chǎn)基金業(yè)務(wù)高速發(fā)展。在加入五?？毓芍?，李晨星曾任職克而瑞集團(tuán)、元和置業(yè)，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)及私募地產(chǎn)基金投資行業(yè)，積累了豐富的產(chǎn)業(yè)基金、不動(dòng)產(chǎn)并購(gòu)及項(xiàng)目股權(quán)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，成功操作過(guò)多個(gè)知名地產(chǎn)基金項(xiàng)目。在嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)中展現(xiàn)自己專業(yè)投資能力，周期起伏的考驗(yàn)中與同事并肩作戰(zhàn)，李晨星在堅(jiān)持“深耕進(jìn)取 不負(fù)所托”企業(yè)宗旨的同時(shí)，也在更寬廣的市場(chǎng)中培育自己的“全球視野”，形成內(nèi)外兼?zhèn)涞耐顿Y風(fēng)格。

　　回顧行業(yè)發(fā)展，李晨星表示，可以清晰的看到中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將繼續(xù)維持強(qiáng)者恒強(qiáng)的環(huán)境。截止2020年8月末，Top30的房企規(guī)模占比超過(guò)40%，這說(shuō)明五?？毓蓤?jiān)持百?gòu)?qiáng)甄選，和頭部房企的合作機(jī)會(huì)依然廣闊，可以在維持優(yōu)質(zhì)安全邊際的情況下，達(dá)到投資人對(duì)流動(dòng)性收益率的需求。憑借專業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)和業(yè)界號(hào)召力，李晨星帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)與包括恒大、融創(chuàng)、世茂等龍頭房企建立穩(wěn)定持續(xù)的合作，打造了諸多標(biāo)桿性項(xiàng)目。

　　而在堅(jiān)守中展望行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，李晨星指出存量資產(chǎn)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“住宅+增量市場(chǎng)”過(guò)渡到“存量資產(chǎn)+長(zhǎng)效機(jī)制”的投資轉(zhuǎn)向，不動(dòng)產(chǎn)投資的邏輯也在發(fā)生變化，需要我們用更加發(fā)展的目光布局未來(lái)。

　　他指出，投資管理機(jī)構(gòu)最主要的兩個(gè)抓手是基金和項(xiàng)目?；鸲松?，基金管理人要加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)尤其是項(xiàng)目的甄別能力，做好項(xiàng)目的管理及風(fēng)險(xiǎn)把控，保障未來(lái)退出后能獲得較好的投資收益。在項(xiàng)目上，要以更加積極主動(dòng)的姿態(tài)參與被投項(xiàng)目的管理，比如資產(chǎn)優(yōu)化、運(yùn)營(yíng)、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)等，通過(guò)豐富項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，從而達(dá)到資產(chǎn)升值的目的。從這個(gè)角度上，五?？毓梢恢背掷m(xù)深耕相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，全面提升服務(wù)能力，堅(jiān)持以“以始為終”的戰(zhàn)略思維，做好風(fēng)險(xiǎn)防控，著力提升基礎(chǔ)管理，高度重視發(fā)展質(zhì)效，攜手投資人、合作伙伴共同成長(zhǎng)。

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