新政效力有待釋放 二季度樓市回暖可期

　　近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2015年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售數(shù)據(jù)，多項(xiàng)指標(biāo)下滑，市場(chǎng)整體呈量?jī)r(jià)齊跌的趨勢(shì)。緊接著，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在本月18日發(fā)布3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，數(shù)據(jù)顯示，與去年同月相比，70個(gè)大中城市新建商品住宅不含保障性住房?jī)r(jià)格全部下降，并沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)歷了2013年和2014年每年超過(guò)12億平方米的商品房成交量“天花板”之后，市場(chǎng)由于需求透支在今年一季度顯現(xiàn)出后繼乏力的跡象。3月以來(lái)，中央出臺(tái)了一系列樓市新政策，改善型購(gòu)房人群開(kāi)始加速入市，二季度市場(chǎng)上行行情可期。

　　政策效力開(kāi)始顯現(xiàn)

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所綜合研究室副主任邵挺在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，雖然一季度住宅銷售面積和銷售金額同比增幅有所下降，但是相比1—2月下降幅度有所收窄。這說(shuō)明一系列利好樓市的政策，使得3月份成交量提高很快，回升態(tài)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)二季度政策效果會(huì)慢慢發(fā)揮。

　　“由于存量太大，未來(lái)大概有10個(gè)月左右的去化周期，因此，今后一段時(shí)間銷售面積可能會(huì)上升，但是仍然處于去庫(kù)存階段?！鄙弁φf(shuō)。

　　同時(shí)，邵挺表示，需要注意的是，代表企業(yè)信心和新增需求的數(shù)據(jù)還很糟糕。

　　數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)商到位資金10年來(lái)首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2015年1—3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金27892億元，同比下降2.9%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速甚至跌破10%。開(kāi)發(fā)商在資金方面的“捉襟見(jiàn)肘”直接導(dǎo)致全國(guó)土地市場(chǎng)交易慘淡。數(shù)據(jù)顯示，前3個(gè)月，全國(guó)土地成交面積和金額雙雙出現(xiàn)了30%左右的驟降，而去年全年這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別是-14%和1%。

　　“從一季度樓市表現(xiàn)來(lái)看，大部分城市樓市仍有‘去庫(kù)存’壓力，起碼在上半年不可能有明顯好轉(zhuǎn)?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示。

　　張宏偉認(rèn)為，首先，去年年底房企沖刺年度銷售業(yè)績(jī)“用力過(guò)猛”，進(jìn)入2015年年初，房企開(kāi)始調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏和計(jì)劃，導(dǎo)致年初短期內(nèi)表現(xiàn)“馬力不足”。

　　其次，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商調(diào)整了新一年的推盤(pán)計(jì)劃，2015年4月底和5月份有可能成為今年第一波成交量的高峰期。

　　最后，樓市預(yù)期還沒(méi)有明確好轉(zhuǎn)，房企投資擴(kuò)大再生產(chǎn)也就沒(méi)有太大動(dòng)力加大投資、開(kāi)工和施工，那么，2015年一季度房地產(chǎn)投資、開(kāi)工等數(shù)據(jù)表現(xiàn)下滑也屬于正常。

　　去庫(kù)存和調(diào)結(jié)構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)主旋律

　　4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有50個(gè)，比上月減少16個(gè)；持平和上漲的城市分別有8個(gè)和12個(gè)，分別比上月增加6個(gè)和10個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有48個(gè)，比上月減少13個(gè)；持平和上漲的城市分別有10個(gè)和12個(gè)，分別比上月增加6個(gè)和7個(gè)。一線城市新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均，分別由上月下降0.1%和持平轉(zhuǎn)為本月上漲0.2%和0.3%。二、三線城市新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均雖仍然下降，但降幅均比上月收窄。

　　值得注意的是，在全國(guó)環(huán)比房?jī)r(jià)總體趨穩(wěn)的同時(shí)，城市間卻繼續(xù)分化。一二線城市環(huán)比上漲的城市數(shù)量在增加，平均價(jià)格也由跌轉(zhuǎn)升。

　　此外，除廣州新房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)微降外，一線城市其他價(jià)格指數(shù)均出現(xiàn)上漲。

　　據(jù)了解，3月份一線城市樓市成交量暴漲。據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)，3月北京二手房實(shí)際成交量環(huán)比、同比分別上升194.5%和147.4%，成交量創(chuàng)下近兩年以來(lái)新高。

　　與一二線城市在政策刺激下樓市加速回暖的情況不同，大部分三四線城市受庫(kù)存壓力以及需求水平限制，目前仍在繼續(xù)調(diào)整。

　　那么，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否因?yàn)槎追抠J降首付、營(yíng)業(yè)稅降低免征門(mén)檻等“3·30新政”鼓勵(lì)改善型需求入市的“救市”政策而有所改變？

　　張宏偉表示，一系列政策為樓市接下來(lái)幾個(gè)月提供了放量的“窗口期”，但就二季度而言，在第一季度市場(chǎng)成交量還沒(méi)有復(fù)蘇的背景下，二季度仍然應(yīng)以跑量為主，尤其是在“3·30新政”落地“縮水”并不徹底的市場(chǎng)背景下，對(duì)于上市公司來(lái)講，在這個(gè)階段盡快跑量，沖刺半年報(bào)銷售業(yè)績(jī)，盡量完成或縮小與半年銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的差距。

　　邵挺表示，在住房供需結(jié)構(gòu)沒(méi)有得到根本改善和政府不放開(kāi)投資投機(jī)性需求的情況下，3月末以來(lái)的部分指標(biāo)回暖趨勢(shì)，不會(huì)形成趨勢(shì)性的變化，復(fù)蘇基礎(chǔ)仍不是很牢固。

　　分城施策平衡三大目標(biāo)

　　邵挺強(qiáng)調(diào)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年最大的難題是如何在三個(gè)目標(biāo)里保持平衡：首先，要穩(wěn)定房地產(chǎn)消費(fèi)和投資。由于房地產(chǎn)投資對(duì)于保投資來(lái)說(shuō)是極其重要的，而保投資是穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵，因此穩(wěn)定房地產(chǎn)投資這一目標(biāo)至關(guān)重要。第二，需要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整以釋放合理需求。第三，防風(fēng)險(xiǎn)，由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題嚴(yán)重，未來(lái)仍然把抑制投資投機(jī)性需求放在“防風(fēng)險(xiǎn)”的首要位置。這三個(gè)目標(biāo)對(duì)未來(lái)調(diào)控思路提出了很高的要求。

　　此外，邵挺認(rèn)為，今年房地產(chǎn)政策很重要的一點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)地區(qū)差異性。正如李克強(qiáng)總理在今年兩會(huì)記者招待會(huì)上表示的，穩(wěn)定住房需求需要各地因地制宜，分城施策。邵挺表示，雖然金融政策很難做到差異化，但是在土地供應(yīng)、稅收減免等方面，地方政府有很大的調(diào)節(jié)性。在房地產(chǎn)稅尚未開(kāi)設(shè)的情況下，實(shí)施差別化的政策，把交易環(huán)節(jié)的稅收降下來(lái)也是今后的一個(gè)方向。

　　“未來(lái)政策的著力點(diǎn)還在促進(jìn)首套房需求和二套房改善性需求上?！鄙弁ΨQ。

　　張宏偉建議，從市場(chǎng)供求關(guān)系或庫(kù)存去化周期角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)策略也應(yīng)分城施策。在一線城市、部分二線城市比如合肥、南京、蘇州、南昌等大中城市市場(chǎng)基本面仍然為供求合理或供不應(yīng)求，已經(jīng)沒(méi)有去庫(kù)存的壓力。當(dāng)前，二套房貸降首付、營(yíng)業(yè)稅降低免征門(mén)檻等“3·30新政”救市政策頻發(fā)，整體銷售市場(chǎng)在品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)動(dòng)推盤(pán)之下將快速回暖，下半年這些市場(chǎng)將步入量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，或者會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的行情?？傮w來(lái)看，一線城市、部分二線城市由于市場(chǎng)基本面仍然為供不應(yīng)求，市場(chǎng)中長(zhǎng)期仍然看好，并不會(huì)因?yàn)?015年年初短期內(nèi)因素導(dǎo)致的市場(chǎng)低迷而改變，此時(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，跑量的同時(shí)可以適度調(diào)整價(jià)格策略，更加重視利潤(rùn)指標(biāo)。

　　但對(duì)于其他二線城市、大部分三四線城市而言，則面臨不一樣的境地。張宏偉認(rèn)為，總體來(lái)講，由于城市大量的土地供應(yīng)，以及由此帶來(lái)的大量庫(kù)存仍然沒(méi)有消化，市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求，在今年二季度甚至全年時(shí)間段仍然要堅(jiān)持去庫(kù)存的市場(chǎng)策略，這些城市的市場(chǎng)基本面短期內(nèi)還難以轉(zhuǎn)好。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

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